鴻興房源

標(biāo)題: 重慶一天兩宗破萬地塊面世，重慶樓市怎么了？ [打印本頁]

作者: 大海 時間: 2019-4-10 02:08
標(biāo)題: 重慶一天兩宗破萬地塊面世，重慶樓市怎么了？
重慶土拍市場自去年下半年以來已風(fēng)平浪靜許久，但今年3月下旬，土拍市場重新“鬧熱”起來，那重慶房地產(chǎn)市場是否已度過乍暖還寒期，迎來“春暖花開”？

　　3月28日，重慶拍賣兩路組團(tuán)兩宗住宅用地，均位于中央公園板塊，現(xiàn)場競爭激烈，其中137畝被金科聯(lián)合美的以10596元/㎡的樓面價斬獲，另一宗102畝地塊被北辰地產(chǎn)以10662元/㎡樓面價競得。兩宗地樓面價均破萬，而當(dāng)前住宅價格也僅處于這一水平，根據(jù)中指最新數(shù)據(jù)顯示，2019年3月重慶主城區(qū)商品住宅銷售價格為11702元/㎡?！懊娣邸迸c“面包”僅僅只相差了1000元/㎡，這讓大家對未來“面包”的價格有了各種想象。

　　高地價高溢價率到底有多高？

　　3月共成交17宗地，土地出讓金達(dá)138.18億元。這是自2018年7月以來成交量最高的月份，過去半年多以來月均成交建設(shè)用地面積僅22萬㎡左右，3月成交建設(shè)用地面積超1700畝，共115.25萬㎡。

　　圖：近三年住宅用地成交樓面價及溢價率情況

(, 下載次數(shù): 2)

　　17宗地，位于主城不同區(qū)域，盡管板塊價值不一，但成交樓面價已達(dá)7169元/㎡，漲幅顯著，相較于2018年，漲幅高達(dá)38.48%。即便與1-2月份相比，樓面價也上漲近1500元/㎡，相當(dāng)于一套100平的住宅，拿地成本便上漲15萬。

　　從溢價率來看，17宗地溢價率從1.33%到67.35%不等，水土兩宗地溢價率均超60%，整體溢價率已達(dá)32.65%。這一溢價率與2016年土拍熱度相近，但考慮到當(dāng)前起拍價與2016年已不可同日而語，如此溢價率已然處于高位。

　　是否處于歷史最高？

　　3月成交17宗地塊有兩宗破萬地塊，其成交樓面價居全市樓面價排名第10和11位。其中北辰地產(chǎn)拿下地塊居第十位，目前破萬地塊已達(dá)16宗，居首位的為2018年5月南京弘陽11727元/㎡樓面價拿下的沙坪壩中心板塊一宗地。

　　圖：2017.01-2019.03住宅用地成交樓面價及溢價率

(, 下載次數(shù): 2)

　　從月度成交情況來看，今年3月的成交價依舊不是歷史最高，仍低于2018年9月，5宗地塊成交樓面均價為7315元/㎡。其中兩宗地位于大楊石組團(tuán)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，故而拉高了月均整體成交價。鑒于3月成交了17宗地，其中不乏水土組團(tuán)、西永組團(tuán)地塊，因此土地價值升值顯著。

　　全面開花

　　多板塊刷新樓面單價

　　3月共有七個板塊有住宅用地成交，分別為李家沱板塊、鳳天板塊、大學(xué)城板塊、蔡家板塊、西永板塊、中央公園板塊和兩路-空港板塊。從位置來看，地塊主要在外圍，集中在渝北區(qū)、北碚區(qū)，這也反映了當(dāng)前供地的整體形勢，北區(qū)仍然為土地供應(yīng)的主力區(qū)域。

　　圖：2019年3月成交住宅用地樓面價

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　　根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月共有四個板塊成功刷新板塊最高值：李家沱板塊（中梁6055元/㎡）、鳳天板塊（中鐵6757元/㎡）、大學(xué)城板塊（華遠(yuǎn)7137元/㎡）和中央公園板塊（北辰10662元/㎡）。

　　蔡家板塊、水土板塊和兩路-空港板塊盡管成交樓面價均不低，但未能成功刷新板塊的最高紀(jì)錄。其中水土板塊和蔡家板塊的最高樓面價紀(jì)錄仍停留在2017年7月。另外值得注意的是，未能刷新單價的原因也與位置有關(guān)，此輪拍賣地塊位置相對較遠(yuǎn)，如萬科8614元/㎡樓面價入手地塊離中央公園板塊較近，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。

　　地塊較為優(yōu)質(zhì)

　　多為低密宅地

　　3月地價上漲的原因一部分源于地塊自身優(yōu)勢顯著，一塊地若有一兩個價值點便能引來開發(fā)商追逐。中央公園板塊兩宗地區(qū)位優(yōu)勢顯著，地塊容積率僅1.5，比2017年3月雅居樂9352元/㎡樓面價拿下的地塊容積率還低，該地塊容積率為1.8，且中央公園板塊2018年全年僅推出一宗住宅用地。水土兩宗地容積率更低，小地塊容積率僅1.2，未來推出必為改善型產(chǎn)品。另外，蔡家和大學(xué)城等新興板塊，價值正加速提升，如蔡家板塊隨著蔡家大橋通車在即，交通便捷性將快速提升。

　　另外中鐵拿下的鳳天板塊地塊盡管容積率相對較高，為2.5，但仍明顯低于周邊項目，且板塊內(nèi)上次推地要追溯到2016年，板塊內(nèi)競爭程度相對較弱。

　　糧倉告急

　　需讓“地主家有余糧”

　　其實從年初的土拍開始，房企的拿地積極性便已逐漸回升。2月1日拍賣蔡家組團(tuán)三宗地，迎來保億、金科、東原、萬科、陽光城、中海、碧桂園等20家企業(yè)競拍，與2018年下半年半數(shù)以上地塊掛牌成交形成鮮明對比，房企拿地意愿明顯增強。

　　多年來，重慶土地一直以“天量供應(yīng)”著稱，供應(yīng)與成交也一直保持著相對平衡的狀態(tài)，這也是房價之前能長期保持穩(wěn)定的主要原因。但近兩年，這一平衡正逐漸被打破。

　　圖：近五年重慶主城住宅用地成交面積與銷售面積對比

(, 下載次數(shù): 3)

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2014-2015年重慶主城區(qū)住宅用地成交規(guī)劃建筑面積均大于銷售面積，但2016年之后，銷售面積逐漸大于住宅用地成交面積，這一差異在2018年達(dá)到最大。2018年重慶主城區(qū)商品住宅銷售量再創(chuàng)新高，達(dá)2838萬㎡，但住宅用地成交縮水顯著，僅成交1558萬㎡，差異值達(dá)1280萬㎡。邁入2019年，一季度差異已有196萬㎡。

　　有趣的是，從2014年至今，住宅用地成交11240萬㎡，商品住宅銷售面積為11362萬㎡，二者幾乎成1:1的平衡狀態(tài)，這也表明前期多出來的供應(yīng)已基本完成去化。截至2019年3月底，重慶主城區(qū)商品住宅可售面積為1101萬㎡，按近6個月月均銷售面積來算，出清周期僅5.88個月。2018年平均出清周期不足4個月，盡管當(dāng)前出清周期仍高于2018年，但考慮到之前的土地供應(yīng)差已逐漸消化殆盡，地主家余糧明顯吃緊。

　　土地儲備對于開發(fā)商至關(guān)重要，不拿地意味著坐吃山空。2018年7月重慶土拍近3年來首次零供應(yīng)，之后供應(yīng)量持續(xù)處于低位，2018年7月至2019年2月推出住宅用地規(guī)劃建筑面積不足500萬㎡。3月土地集中供應(yīng)重現(xiàn)，也引來重慶主力開發(fā)商集聚。

　　品牌房企加速布局

　　強強聯(lián)手頻現(xiàn)

　　2018年全年融創(chuàng)在重慶土地一級市場上一直未出手，主要通過二級市場收儲。但3月融創(chuàng)便斬獲5宗住宅用地，5宗地規(guī)劃建筑面積達(dá)63.85萬㎡。5宗地中有三宗均為聯(lián)合拿地，水土兩宗地均與合景聯(lián)合斬獲，大學(xué)城地塊則與東原合作，另外1月3日融創(chuàng)也曾與東原合作拿下雙碑組團(tuán)兩宗宅地，房企聯(lián)合拿地已成常態(tài)。

　　3月李家沱地塊為中梁首次進(jìn)駐重慶主城區(qū)，以6055元/㎡的樓面價高調(diào)亮相。藍(lán)光地產(chǎn)也是自2017年2月拿下大楊石組團(tuán)地塊后，首次回歸，連奪兩路-空港兩宗地塊。2017年11月華遠(yuǎn)地產(chǎn)首次入渝，此次拿地也是華遠(yuǎn)第二次布局重慶。除去這些土拍現(xiàn)場許久未見的面孔，金科、萬科等熟面孔也加速拿地，積極收儲。

　　高度依賴土地財政

　　土地供應(yīng)難驟減

　　重慶近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)的帶動作用功不可沒，其中大量的土地供應(yīng)所帶來的巨額土地收入，在地方財政收入中占據(jù)絕對席位。2018年全國土地出讓收入為6.5萬億，而同期地方一般公共預(yù)算收入約9.8萬億，土地出讓收入相當(dāng)于地方本級財政的66%。

　　圖：2018年部分省份土地收入情況

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　　66%只是全國平均水平，不乏土地財政依賴度更高的省份。2018年浙江一般公共預(yù)算收入已近6600億元，但土地出讓收入高達(dá)7749億元，即土地出讓收入已經(jīng)超過地方本級財政收入。另外湖北和重慶土地財政依賴度也處于高位，重慶2018年國有土地使用權(quán)出讓收入為2135億元，與地方本級財政收入相差不多，比例為94.2%。

　　重慶預(yù)計2019年政府性基金縮水33%，考慮到地價不太可能實現(xiàn)33%的縮水，那么只能減少土地供應(yīng)量，但預(yù)期與實際往往并不一致。加之當(dāng)前重慶經(jīng)濟(jì)臨壓，2019年1-2月重慶的支柱產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)仍持續(xù)下降，降幅達(dá)19.6%，盡管重慶加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長短期仍需持續(xù)借力房地產(chǎn)市場和土地市場，因而短期內(nèi)土地供應(yīng)大幅縮水可能性較小。

　　“面粉”已漲，“面包”呢？

　　當(dāng)?shù)貎r上漲的時候，大家必然關(guān)心房價是不是上漲。根據(jù)房價公式，房價=土地成本+開發(fā)費用+建安成本+稅費+利潤，看似土地成本的波動必然會帶來房價的波動，但土地的上漲并不必然帶來房價的上漲。

　　高地價最大的兩大受益者，一是前期入駐有余糧的開發(fā)商，二是已購房的投資客。對于第二者，必然樂于見到地價的上漲。而對于前者，高地價的出現(xiàn)將帶動區(qū)域市場的熱度，提升市場預(yù)期，也為板塊內(nèi)項目奠定了價格基礎(chǔ)。這也是已入駐開發(fā)商愿意以更高的價格再次拿地的原因，特別是土地較為緊缺的區(qū)域。

　　地價的穩(wěn)定上漲才能帶來房價的上漲?？v觀重慶主城區(qū)近幾年的樓市，若考慮到拿地與項目的銷售有一定的時間間隔，2016-2018年土地樓面價分別上漲994、1483、442元/㎡，2017-2019年3月房價分別上漲2118、2263、333元/㎡。盡管房價的上漲離不開城市價值的提升、建安成本的上漲等諸多原因，但持續(xù)的土地上漲仍將帶來房價的波動。不過單宗地塊樓面價再高，也難以掀起市場的波瀾，畢竟地塊面積有限，對整個市場來說微乎其微，只有地價的穩(wěn)定上漲才能帶來房價的波動。

　　面包漲不漲最終還看買單人。在上一輪重慶樓市補漲之后，近一年來房價一直較為穩(wěn)定，主城建面單價在11000元/㎡左右，盡管成交量有所波動，但價格似已進(jìn)入新常態(tài)。隨著低密地塊推出的增加，未來改善型項目還將持續(xù)增加。根據(jù)2019年土地推介計劃，平均容積率明顯降低。2019年剛需成交量還將持續(xù)壓縮，房價仍有上漲的空間。但隨著購買力的持續(xù)消耗，購房者對于價格敏感度將逐漸提升。所以就算地價重回2017年時期，但房價漲幅不可能重回2017年。

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