鴻興房源

標(biāo)題: 深圳發(fā)展一路向西 [打印本頁(yè)]

作者: 于飛 時(shí)間: 2018-3-5 19:51
標(biāo)題: 深圳發(fā)展一路向西
   粵港澳大灣區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，而前海處于粵港澳大灣區(qū)的“軸心交匯點(diǎn)”備受矚目。最近，前海會(huì)議又放大招，將以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城市新中心，瞄準(zhǔn)萬(wàn)億級(jí)目標(biāo)，將前海最新定位為粵港澳深度合作的示范區(qū)和城市中心區(qū)，將成為大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)資源、體制機(jī)制對(duì)接的核心區(qū)。

   其實(shí)前海在規(guī)劃之初就被定位為“中國(guó)曼哈頓”，但前海面積太小，關(guān)于前?！皵U(kuò)容”的各種聲音就沒(méi)斷過(guò)。據(jù)悉，深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（即前海）的面積擬擴(kuò)大到77.34平方公里。前海管理局副局長(zhǎng)王焱俠表示，前海居住人口規(guī)劃將調(diào)整，由15萬(wàn)人擴(kuò)容到25萬(wàn)人，擴(kuò)容了近七成。
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俗話說(shuō)，樓市短期看政策、中期看供需、長(zhǎng)期看人口。人口數(shù)據(jù)重要，是因?yàn)樗苯記Q定了需求，在很多層面影響供需基本律，并產(chǎn)生一連串的連鎖反應(yīng)。未來(lái)隨著前海人口的增漲，深圳的城市價(jià)值也在逐步西移。

   中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄表示，如果說(shuō)中國(guó)看深圳，那么深圳肯定是看前海，簡(jiǎn)而言之，未來(lái)的前海將是整個(gè)深圳的命脈，不僅會(huì)帶動(dòng)寶安區(qū)，將來(lái)也會(huì)對(duì)接上大空港。恰恰，前海就是在深圳的西部。

大空港地區(qū)位于深圳市寶安區(qū)北部，由廣深高速、機(jī)荷高速延長(zhǎng)線、珠江治導(dǎo)線、深莞行政界限、茅洲河、松福大道、福海大道圍區(qū)域，總規(guī)劃面積95平方公里。包含了空港新城、寶安機(jī)場(chǎng)、海上田園、機(jī)場(chǎng)碼頭、綜合港區(qū)等重大項(xiàng)目。大空港地區(qū)的開(kāi)發(fā)對(duì)深圳實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、內(nèi)涵式發(fā)展，提升城市功能、經(jīng)濟(jì)功能和長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。

   《大空港地區(qū)綜合規(guī)劃》把大空港地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)定為“兩核、兩帶、五區(qū)”，實(shí)現(xiàn)城市形態(tài)與城市功能需求在發(fā)展時(shí)序上的合理配合?！皟珊恕奔础翱崭酆诵膮^(qū)、會(huì)展核心區(qū)”；“兩帶”是指“西部活力海岸帶、綜合功能發(fā)展帶”；“五區(qū)”是指“機(jī)場(chǎng)片區(qū)、福永片區(qū)、新城核心區(qū)、半島區(qū)、離島區(qū)”等五大功能片區(qū)。

   大空港地區(qū)規(guī)劃承載就業(yè)人口約70萬(wàn)，規(guī)劃居住人口約40萬(wàn)。其中生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)就業(yè)（含商業(yè)辦公及研發(fā)服務(wù)）約為20萬(wàn)人，規(guī)劃承載居住人口20萬(wàn)人。目前大空港地區(qū)已經(jīng)被列為深圳市十六大重點(diǎn)開(kāi)放區(qū)域之一。

空港新城是深圳16大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，未來(lái)與深圳灣超級(jí)總部基地、寶安中心區(qū)等是政府重金投入的地區(qū)。2017年，政府宣布投入100億，完成大空港5.3平方公里半島區(qū)圍填海申報(bào)，推進(jìn)寶安綜合港區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目，區(qū)域建設(shè)將走上快車道。

   業(yè)內(nèi)人士表示，大空港處于前海自貿(mào)區(qū)和南沙自貿(mào)區(qū)之間的重要節(jié)點(diǎn)，左右逢源，這種區(qū)位是東部所無(wú)法比擬的。深圳新的發(fā)展方向仍是以前海為圓心，通過(guò)大空港對(duì)接，通過(guò)沙井對(duì)接南沙自貿(mào)區(qū)，進(jìn)一步整合珠三角的力量。

老機(jī)場(chǎng)打造高鐵樞紐新機(jī)場(chǎng)定位國(guó)際航空樞紐

  根據(jù)深圳機(jī)場(chǎng)發(fā)布的公告：老寶安機(jī)場(chǎng)AB航站樓將停止商用，國(guó)家高鐵樞紐站區(qū)已初步確定選址機(jī)場(chǎng)片區(qū)，深圳機(jī)場(chǎng)將成為空鐵聯(lián)運(yùn)綜合交通樞紐。

而作為中國(guó)第四大機(jī)場(chǎng)的深圳新國(guó)際機(jī)場(chǎng)仍位于寶安，目前機(jī)場(chǎng)T3航站樓已投入使用。未來(lái)的機(jī)場(chǎng)T4航站樓，它位于現(xiàn)在的11號(hào)線機(jī)場(chǎng)北地塊，通過(guò)實(shí)地勘察，目前正在準(zhǔn)備進(jìn)行軟基處理工程。其建成后，將配備完善的地面軌道交通服務(wù)，廣深港客運(yùn)專線將經(jīng)停于此，并與T3航站樓通過(guò)11號(hào)線進(jìn)行地下銜接，形成雙航站樓并用格局。

  按照目前信息，T4航站樓將于2025年建成，屆時(shí)寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)客流量將達(dá)到6300萬(wàn)人次，使寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)成為立足珠三角、面向亞太、輻射全球的國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)，支撐起空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四條地鐵貫穿大空港 2022年成為交通中心

從深圳目前的情況來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)通的地鐵1號(hào)線和11號(hào)線，讓大空港與深圳各區(qū)緊緊相連。即將開(kāi)通的20號(hào)線、12號(hào)線和“穗莞深城際快線”，使大空港與東莞、廣州、中山等城市實(shí)現(xiàn)“一小時(shí)生活圈”。此外，還有深圳地鐵18號(hào)線、107線等遠(yuǎn)期規(guī)劃線路。未來(lái)，東莞地鐵R2線也將接入深圳。

沿江高速和廣深高速，以及即將開(kāi)通的外環(huán)高速，幫助大空港實(shí)現(xiàn)快速人流物流。馬上改造的107國(guó)道，是深南大道的延伸，從大空港身旁穿越，進(jìn)一步提升大空港的“檔次”。

深中通道的開(kāi)建，進(jìn)一步打開(kāi)了深圳通往珠江口西部的大門，深圳西拓獲得更大的發(fā)展空間。2022年后，大空港將成為深圳名副其實(shí)的“交通中心”。

西部大空港發(fā)力深圳新國(guó)際會(huì)展中心明年投用

備受關(guān)注的西部大空港在規(guī)劃出爐后再度亮相，各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)，整個(gè)項(xiàng)目已于去年啟動(dòng)41項(xiàng)重點(diǎn)工作，并計(jì)劃于2017年啟動(dòng)45項(xiàng)工程。據(jù)悉，大空港新城片區(qū)規(guī)劃總面積約95平方千米，將分為空港新城和“兩中心一館”兩大部分。

其中，“兩中心一館”主體建筑項(xiàng)目正在逐步推進(jìn)落地，目前，由中鐵二十五局集團(tuán)承建的深圳國(guó)際會(huì)展中心軟基處理工程已完成，為加快國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)打下基礎(chǔ)。該項(xiàng)目是布局深圳空港新城“兩中心一館”的三大主體建筑之一，規(guī)劃以會(huì)展為核心驅(qū)動(dòng)和戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)，結(jié)合空港、軌道燈區(qū)域性交通樞紐，發(fā)展會(huì)展商貿(mào)、創(chuàng)新研發(fā)、國(guó)際物流與空港經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)的功能業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)集群，引領(lǐng)空港新城發(fā)展。

據(jù)了解，深圳國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目位于深圳東西發(fā)展走廊、獅子洋與內(nèi)伶仃洋交匯處的空港新城片區(qū)。項(xiàng)目用地面積148萬(wàn)平方米，一期及周邊配套設(shè)施總投資達(dá)867億元。項(xiàng)目一期建成后，將成為凈展示面積僅次于德國(guó)漢諾威會(huì)展中心的全球第二大、國(guó)內(nèi)第一大的會(huì)展中心。項(xiàng)目于去年9月動(dòng)工，計(jì)劃一期于2018年底建成投用。

另外，橫穿大空港的軌道交通專線——深圳地鐵20號(hào)線正在加快建設(shè)中。地鐵20號(hào)線定位是支撐大空港、T4航站樓樞紐，同時(shí)作為重要的配套市政項(xiàng)目，將于2018年與國(guó)際會(huì)展中心同步投入使用。

對(duì)空間狹小、房?jī)r(jià)高企的深圳而言，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)海洋的價(jià)值，是城市發(fā)展的必由之路。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳的現(xiàn)在與未來(lái)都在海邊。目前，除不具備開(kāi)發(fā)條件的東部外，深圳尚未“中心化”的海岸線，全部位于自寶中到沙井的深圳西部。同時(shí)，在深圳灣沿線、東部海岸線由于紅樹(shù)林保護(hù)等原因停止填海后，西部已成為下一步填海造地的唯一空間。

自福田中心區(qū)開(kāi)始規(guī)劃以來(lái)，深圳中心區(qū)域的遷移，始終圍繞著兩大規(guī)律：向西，向海。循著向西、向海兩大規(guī)律，深圳目前的新中心，已來(lái)到前海。位于深圳西部海岸線起點(diǎn)的寶安中心區(qū)與大鏟半島，與前海核心區(qū)陸海相連，圍合成完整的前海灣區(qū)。從地理上看，這里正在成為未來(lái)珠三角的核心樞紐。

西部成為最適合填海的區(qū)域

在近日公布的《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》里，未來(lái)5年中，深圳將對(duì)多地進(jìn)行圍填海，面積約28.2平方公里：廣深沿江高速公路二期；前海桂灣片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)；前海濱海休閑帶一期；機(jī)場(chǎng)三跑道；大空港半島區(qū)；寶安綜合港區(qū)二期；大鏟灣北側(cè)片區(qū)項(xiàng)目（暫定名）；大鏟灣駁船碼頭等。填海將與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間產(chǎn)生兼顧效率與質(zhì)量的良性互動(dòng)，徹底改變深圳西部海岸線的面貌與地位。

從規(guī)劃上來(lái)看，沙井屬于大空港的重要板塊，疊加粵港澳大灣區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略，前海擴(kuò)容猜想，大空港片區(qū)的未來(lái)值得期待。

招商蛇口華僑城綜合體以310億拿下大空港11宗商業(yè)地，據(jù)騰訊房產(chǎn)了解到，這是深圳有史以來(lái)公開(kāi)出讓的較大地塊。

據(jù)悉，出讓用地位于深圳市寶安區(qū)大空港范圍內(nèi)，總占地面積約52.82萬(wàn)平方米，總建筑面積約154.33萬(wàn)平方米。有分析認(rèn)為，招商+華僑城拿下大空港將包辦深圳最熱最具潛力區(qū)域。從筍崗、龍華、華僑城、紅樹(shù)灣、西麗、蛇口、前海、大空港。其商業(yè)配套用地的價(jià)值不言而喻，5家地產(chǎn)大佬欲奪大空港，空港新城的潛力令業(yè)內(nèi)人士注目。

地處深圳西部的大空港，承載著海、陸、空、軌四維交通利好，逐漸成為掘金樞紐。據(jù)了解，該片區(qū)未來(lái)還規(guī)劃約20個(gè)城市更新項(xiàng)目，涉及改造面積約400萬(wàn)平方米，諸多品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，置業(yè)者的目光也紛紛聚焦大空港。

  截止到11月底，2017年大空港地區(qū)僅新增一手商品住宅2261套。因深圳寶安區(qū)一手住宅成交未單獨(dú)公示，故難以統(tǒng)計(jì)大空港地區(qū)一手住宅成交情況。就目前前海、蛇口、寶安中心區(qū)的住宅價(jià)格，主流區(qū)域在10-12萬(wàn)/㎡，寶安中心區(qū)也有11萬(wàn)/㎡的豪宅。而位于大空港沙井片區(qū)的滿京華云著在售均價(jià)已經(jīng)是4萬(wàn)/㎡，而碧海片區(qū)，在售新盤碧海君庭、松茂御龍灣，在售價(jià)格6.5萬(wàn)/㎡-7.4萬(wàn)/㎡，另一個(gè)即將入市的是華豐前海灣2期，1期尾盤的在售價(jià)格是7.5萬(wàn)/㎡。

對(duì)于深圳人該買往東還是往西置業(yè)這個(gè)問(wèn)題，Q房探深圳西沙井片區(qū)董事王愛(ài)萍表示，大空港規(guī)劃和周邊的城市更新利好，雖然落地周期較長(zhǎng)但對(duì)物業(yè)價(jià)值提升有支撐，所以更宜投資。

領(lǐng)航城推建面52㎡園景住宅，首付72萬(wàn)起；建面165㎡闊景住宅，通透純板樓，整體均價(jià)5.3萬(wàn)/㎡。

隨著深圳重心西移、南山的做大、前海的崛起，使得原本寶安的新城、西鄉(xiāng)，快速地成為南山輸出人口的接納中心，而大前海、大南山、大寶中的后勤基地也開(kāi)始向西——遷移到了大空港，大空港未來(lái)將成為深圳較大的產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、后勤服務(wù)基地、產(chǎn)業(yè)溢出基地。

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