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標題: 深圳“二次房改”解讀：人才六折買房是誤讀 [打印本頁]

作者: 關(guān)三 時間: 2019-5-4 01:28
標題: 深圳“二次房改”解讀：人才六折買房是誤讀
4月29日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于深化住房制度改革的3份規(guī)章公開征求意見。作為深圳“二次房改”主文件的配套文件，這3份政府規(guī)章分別為《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法》《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》。

消息一出，社會反應(yīng)強烈，有源于網(wǎng)絡(luò)的分析文章則稱，深圳樓市要降價，深圳加入人才大戰(zhàn)等等觀點。

這3份配套文件的影響究竟如何？深圳市政協(xié)委員、深圳市委決咨委委員、深圳市住房研究會會長陳藹貧分析，3＋Ｎ配套文件是對已有的改革作出制度化、法制化的規(guī)定，也是對此前房改主文件及政策的細化和落地。另外，3個文件對住房改革的支持力度較大，比如，專門增加了人才住房的規(guī)定，不僅是考慮住房問題，而且還從城市的發(fā)展與人才戰(zhàn)略的高度著眼。

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解讀1：政策調(diào)整商品房與保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但商品房供不應(yīng)求的局面將長期存在

2018年8月，深圳市政府出臺了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（簡稱《意見》），其中提出深圳市將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，努力實現(xiàn)全體市民住有所居。

《意見》提出，深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬套住房，其中：市場商品住房70萬套，占40％左右；公租房、安居型商品房和人才住房等保障性住房共100萬套，占60％左右。
而為深化住房制度改革，深圳市委市政府計劃通過構(gòu)建“1＋3＋Ｎ”的政策體系，統(tǒng)籌好宏觀、中觀、微觀，分層次、分步驟布局改革線路。

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其中：“1”是指2018年8月出臺的《意見》，是本次深化住房制度改革的綱領(lǐng)性文件，處于整個體系的“塔尖”；“3”是指本次征求意見的三個政府規(guī)章，是對《意見》基本原則和指導(dǎo)意見的法制化，既起到落實作用，也為下一層級規(guī)范性文件提供了立法指引，是承上啟下的“關(guān)鍵節(jié)點”；接下來要做的“Ｎ”是指與三個政府規(guī)章配套的實施細則及技術(shù)規(guī)范，將提供具體的操作細節(jié)與執(zhí)行標準，是整個體系的“塔基”。

對此，陳藹貧接受南方＋采訪時分析，與以前相比，“1＋3＋Ｎ”的房改文件大幅調(diào)整了商品房與保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)及二者之間的關(guān)系。根據(jù)《意見》要求，深圳的保障性住房供應(yīng)量將首次超過商品房，政府多措并舉加大力度，形成了一套完整的住房體系。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，隨著這一系列文件出臺，如果深圳100萬套左右保障性住房指標達到足額供應(yīng)的話，將對深圳未來房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展起到重要作用。

廣東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年以49．83萬的新增常住人口數(shù)量，高居珠三角各市首位。宋丁認為，按照目前深圳常住人口年凈增規(guī)模與速度，以及深圳土地緊缺的局面，深圳商品房供不應(yīng)求的局面是長期存在的，公眾不應(yīng)簡單理解為深圳的保障房增加就會迅速減弱深圳的商品房供應(yīng)壓力，但是，政府對商品房的調(diào)控壓力會在保障房足額供應(yīng)時壓力減輕。面對當前土地緊缺的難題，深圳未來的解決保障房房源供應(yīng)足額的辦法，可能會加大棚改、舊改力度，或去臨深區(qū)域拓展。

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解讀2：保障房價格會關(guān)聯(lián)市場價格，但絕不是低價賣房

三份配套文件一出，有源于網(wǎng)絡(luò)的分析文章認為：可以大幅低于市場價格買房了。并認為：人才房降價至60％，安居房降價一半，公租房最低可降至10％！

但實際上，文件顯示，除了公租房的租金為市場價的30％左右外，安居型商品房和人才住房獲得后，在一定年限內(nèi)，申請人獲得的只是使用權(quán)，而非完全產(chǎn)權(quán)。如果想要獲得完全產(chǎn)權(quán)，還要繳納較大額度的應(yīng)繳增值收益。而不是以低于市場價格50％－60％即可獲得房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)這么輕松。

值得留意的是，《安居型商品房辦法》《人才住房辦法》分別對出售的安居型商品房和人才住房封閉流轉(zhuǎn)的情形、流轉(zhuǎn)價格、取得完全產(chǎn)權(quán)的條件、應(yīng)繳增值收益計算規(guī)則等作出了規(guī)定。比如，出售的安居型商品房和人才住房在一定年限內(nèi)封閉，不得上市流轉(zhuǎn)，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當面向其他符合申購條件的對象轉(zhuǎn)讓，或由原產(chǎn)權(quán)單位或主管部門按規(guī)定回購；自簽訂買賣合同之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年的，經(jīng)批準并向政府繳納增值收益后，可以取得所購住房的完全產(chǎn)權(quán)，同時將應(yīng)繳增值收益與在深服務(wù)年限掛鉤，優(yōu)待扎根深圳作貢獻的人才。

上述配套文件稱，申請取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當按照下列方式繳納增值收益：應(yīng)繳增值收益＝取得完全產(chǎn)權(quán)時該套住房市場評估價格×（1－原購房時基準銷售價格／原購房時市場價格－1％×折扣系數(shù)×與產(chǎn)權(quán)單位簽訂買賣合同購買安居型商品房的申請人在深累計納稅申報年限）－相關(guān)費用。具體折扣系數(shù)由市主管部門另行制定，報深圳市政府批準后執(zhí)行。值得注意的是，該封閉流轉(zhuǎn)機制中，將應(yīng)繳增值收益與在深服務(wù)年限掛鉤，也就是說，在深工作越久，應(yīng)繳增值收益越少，越是扎根深圳做貢獻的人才，越是能夠享受優(yōu)惠。取得完全產(chǎn)權(quán)時，按照上述公式計算應(yīng)繳增值收益為0或者負數(shù)時，購房人無需向政府繳納增值收益，政府也無需向購房人支付任何費用。

陳藹貧認為，在三類保障性住房中，公租房的產(chǎn)權(quán)是完全的政府產(chǎn)權(quán)。而人才住房和安居型商品房其實屬于共有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，政府在定價時進行了價格折讓，這也是作為房產(chǎn)的使用者并享有部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)人在后期轉(zhuǎn)讓和退出時，政府參與收益分享的基礎(chǔ)與依據(jù)。與普通商品住房不同的是，人才住房與安居型商品房的供應(yīng)對象是有嚴格限制和排他性的，它們是兩個不同的市場。

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宋丁則分析，保障性住房價格是政府規(guī)定價格，與市場價格有水漲船高的關(guān)系。比如文件提及的公租房租賃價格是市場租賃價格的30％，會與市場價格浮動而浮動，有一個價格比例關(guān)系，以保證特定時間段政府保障性住房房源是最低的?！吧钲诘恼卟皇亲屇阋缘陀谑袌鰞r格50％－60％即可獲得房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)，自媒體說深圳各類保障房 ‘降價’ ，用錯詞匯了?！?br />
宋丁進一步解釋，政府保障性住房這類房源與市場價格保持一定距離，是為了減輕人才的買房壓力，但一定年限內(nèi)，申請人獲得的只是使用權(quán)，沒有完全產(chǎn)權(quán)，但是在你申請通過后，會有一個未來可以實現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)的預(yù)期，給出房源完全商品化的時限。這個其實在過去經(jīng)濟適用房有過類似規(guī)定，只是這次“二次房改”納入到更多調(diào)控因素的考量。

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