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標題: 新派公寓發(fā)展提速與建行發(fā)起20億公寓資產(chǎn)并購基金 [打印本頁]

作者: 于飛 時間: 2018-3-14 09:23
標題: 新派公寓發(fā)展提速與建行發(fā)起20億公寓資產(chǎn)并購基金
2018年，3月12日，在國內(nèi)住房租賃時常率先啟動金融創(chuàng)新支持政策的建設銀行，與國內(nèi)長租公寓領(lǐng)軍品牌新派公寓，發(fā)起成立基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金，初期規(guī)模20億人民幣，后期將根據(jù)收購需要擴大規(guī)模。這種模式的探索成功，將為中國存量資產(chǎn)以及開發(fā)商自持物業(yè)的未來，提供了一個很好的借鑒。

該基金設立與深圳前海，收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)，或者開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進行產(chǎn)品涉及及運營。并購基金將由塞富投資基金，新派公寓以及權(quán)益投資人組成的專家團隊管理。建行作為基金發(fā)起人以及50%優(yōu)先資金的提供者，參與重大項目決策并提供全面的金融創(chuàng)新支持。投資方還包括曾參與新派公寓類RETS劣后投資的凱銀投資，渤海證券及渤海匯金，據(jù)悉還有多家金融機構(gòu)及知名開發(fā)商也在積極磋商成為首批權(quán)益投資人。

在中國四大行中，中國建設銀行在住房租賃領(lǐng)域內(nèi)最為活躍，自2017年以來陸續(xù)推出“CCB建融家園”、“按居貸”、“存放貸”等新型業(yè)務，并積極與各大地產(chǎn)開發(fā)商建立合作提供金融支持，共同發(fā)展住房租賃市場。此次與新派公寓發(fā)起并購基金，其承擔了產(chǎn)業(yè)鏈中資產(chǎn)投入最重的房源部分同時也是風險最高的部分，而公寓運營商只需發(fā)揮自己的優(yōu)勢，提供自己優(yōu)質(zhì)的運營服務。

四年探索：從二房東到全國首單長租公寓資產(chǎn)類 REITs 產(chǎn)品

中國建行銀行深圳市分行副行長李忠東表示，建行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)嵙π酆瘢屡晒⑦\營經(jīng)驗豐富，此番合作既是對政策的呼應，又解決了市場痛點。新派公寓創(chuàng)始人坦言：“從并購到持有，通過RETS實現(xiàn)資產(chǎn)增值以及投資收益，新派公寓用了4年時間?！?br />
長租公寓行業(yè)興起之初，基本上都是按照“二房東”的模式進行擴張：先長期租下住宅公寓、廠房、酒店等，再進行改造，最后分散單租出去，一般都會是10年以上的長期租，低價拿房高價出租從而賺取其中的差價。新派公寓最初也是如此。

不過，一線城市的房價在2008年以后一騎絕塵，城市中優(yōu)秀地段的樓盤租金也水漲船高，單純地靠低價拿房高價出租的方式已經(jīng)無法實現(xiàn)盈利。王戈宏認為，二房東模式實現(xiàn)盈虧平衡點的時間是7年，“規(guī)模不經(jīng)濟”，于是他開始探索另一種商業(yè)模式。

2013年初，新派公寓與賽富基金聯(lián)合成立賽富不動產(chǎn)基金，收購國貿(mào)附近的森德大廈，改造之后推出新派公寓CBD旗艦店，運營五年時間其房產(chǎn)增值就已達3倍多。如此以基金購買物業(yè)，以租金分紅的形式將收益返還給投資人，同時投資人還能享受物業(yè)帶來的資產(chǎn)增值，這是新派公寓進行私募的嘗試。

2017年在政策引導下，國內(nèi)眾多機構(gòu)紛紛大舉進入長租公寓市場。新派公寓順勢推出全國首單長租公寓資產(chǎn)類 REITs 產(chǎn)品——“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”，該產(chǎn)品于2017年11 月 3 日在深交所成功發(fā)行，發(fā)行金額為 2.7 億元。據(jù)了解，這次新派公寓發(fā)行的權(quán)益性類 REITs 中優(yōu)先級 1.3 億元，利率為 5.3%；劣后級 1.4 億元。優(yōu)先級為招商銀行與?？谵r(nóng)商銀行，收入來自資產(chǎn)未來每年的租金收益；劣后級投資人是杭州的凱銀投資，從未來資產(chǎn)增值中獲取收益。

目前新派公寓類 REITs 暫時無法向公眾投資者發(fā)行，除此之外，不依靠第三方信用擔保，僅靠資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力贏得銀行低利率融資，實現(xiàn)用私募基金收購存量資產(chǎn)，到改造持有運營，最后REITs退出的完整閉環(huán)，體現(xiàn)了權(quán)益性 REITs 的主要特性，被業(yè)內(nèi)認為是最像 REITs 的類 REITs 產(chǎn)品。

輕資產(chǎn)的公寓 + 重資產(chǎn)的基金

新派一直以來的定位都是“輕資產(chǎn)的公寓 + 重資產(chǎn)的基金”。王戈宏坦言，目前新派公寓輕重資產(chǎn)比為：二房東模式占40%，品牌輸出式占40%、類RETS模式占20%，未來希望二房東模式占比10%—20%，品牌輸出模式50%、類RETS模式30%—40%。

此外，王戈宏透露，新派公寓目前正推出一種新的模式——開發(fā)定制?！氨热?，公眾通過類RET基金交租金，我們收取7%的管理費用，增值部分將會給投資人算回報率，以此將運營者與基金利益高度捆綁，激發(fā)運營者積極性?！蓖醺旰暾f。

在國內(nèi)，受制于現(xiàn)有的法律和稅務環(huán)境，中國版REITs遲遲未能問世。王戈宏認為類REITs 不僅僅是融資工具，更是機構(gòu)投資者和廣大老百姓的投資工具。他表示：“要從傳統(tǒng)的投行思維與開發(fā)思維轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y思維與資管思維，才能真正理解類REITs 的投資價值。投資思維指關(guān)注資產(chǎn)的本身價值與未來預期；資管思維則是關(guān)注運營創(chuàng)造價值，從而提升資產(chǎn)價值的能力?！?br />
長租公寓處于早期粗放式新派公寓入深擴張品牌

新派公寓可以算是長租公寓市場的先行者，第一家店紫禁城在2012年便已營業(yè)，隨后緊鄰著國貿(mào)開了第二家CBD旗艦店，之后的幾年卻幾乎停滯不前，直到去年才開了第三家新國展店。而與之同期的品牌如魔方公寓，在成立之后的幾年內(nèi)迅速擴張，目前業(yè)務已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等全國大中型城市，新一輪融資后估值將超過10億美元。

雖入局者眾，各式新晉品牌令人眼花繚亂，但仍然沒有一家公寓品牌取得壟斷性的市場地位，各家的產(chǎn)品大同小異，還在早期粗放式的發(fā)展階段，消費者對于公寓品牌并沒有形成一個完整的認知。

為此，王戈宏將新派公寓品牌定位于高端白領(lǐng)市場。成立初期，他在公寓樓下掛上一張寫著“九不租”的牌子，不要50歲以上的單身大叔，不要養(yǎng)寵物的，不要大學本科以下的……再加上高出周邊租金50%的價格，使得新派公寓的租戶特征高度一致?！拔覀兊目蛻艋旧隙际侨撸焊邔W歷、高顏值、高收入?！蓖醺旰暾f。

2017年，新派公寓開啟全國10個城市的全面擴張，這是其向外打造品牌成為其中的重要一環(huán)。為此，新派公寓選擇以品牌輸出的模式在南京、成都等城市落地，當?shù)卣烷_發(fā)商負責投資建設，新派公寓則負責整體運營，收取一定的管理費。

此外，新派公寓也在2017年進入深圳。據(jù)了解，其與“特區(qū)1980國家數(shù)字產(chǎn)業(yè)園”正式簽約合作，將在園區(qū)的中心打造一棟適合海內(nèi)外高新技術(shù)人才居住的新型智能環(huán)保公寓。王戈宏透露，目前深圳門店屬于做配套宿舍，正在裝修。

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