鴻興房源

標(biāo)題: 樓市大消息：這個(gè)城市宣布限價(jià)令，房?jī)r(jià)要降了嗎？ [打印本頁(yè)]

作者: 關(guān)三 時(shí)間: 2019-5-29 02:07
標(biāo)題: 樓市大消息：這個(gè)城市宣布限價(jià)令，房?jī)r(jià)要降了嗎？
在蘇州樓市升溫之際，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，5月24日，江蘇省蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。會(huì)議稱，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等。

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據(jù)悉，目前的情況是：

1、今年一季度以來(lái)，蘇州市土地市場(chǎng)過(guò)熱、一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，四月底房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)提高5%，已超過(guò)蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。

2、蘇州已被納入“70+1”個(gè)大中城市房地產(chǎn)指數(shù)監(jiān)控范圍（之前并不在列）。

3、蘇州將會(huì)對(duì)岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設(shè)置精細(xì)化管理，在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，下調(diào)土地的指導(dǎo)價(jià)格。

澎湃新聞這次報(bào)道的內(nèi)容證實(shí)了很多信息，最受關(guān)注的是蘇州房?jī)r(jià)全年調(diào)控目標(biāo)是5%，這意味著對(duì)樓市啟用了限價(jià)，再加上之前蘇州對(duì)部分地區(qū)商品房限售，本次可以理解為樓市調(diào)控的升級(jí)。

早前（5月11日），蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年，二手房限售5年。

從媒體報(bào)道的內(nèi)容來(lái)看，本次蘇州限價(jià)包含限房?jī)r(jià)和限地價(jià)，蘇州被納入“70+1”個(gè)大中城市房地產(chǎn)指數(shù)監(jiān)控范圍，這意味著今后房?jī)r(jià)水平如果沒(méi)有能控制在預(yù)定范圍，還將會(huì)出臺(tái)更大的收緊政策。

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為什么蘇州選擇這時(shí)候出手呢？

1、5月11日蘇州對(duì)部分區(qū)域的限售舉措效果欠佳，5月20日-22日，蘇州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和調(diào)控前差不多。

2、蘇州樓市的火熱引起了高層的關(guān)注，早前，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

3、房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激居民買房欲望，導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊漲，據(jù)悉，4月份蘇州新盤去化率達(dá)到80%，越來(lái)越多人的貸款買房，導(dǎo)致居民負(fù)債快速增加，今年3月份，蘇州住房貸款達(dá)1.03萬(wàn)億，住房存款達(dá)1.02萬(wàn)，相當(dāng)于借的錢和存的錢一樣多，手里已經(jīng)沒(méi)有余額，容易催生杠桿，引發(fā)金融危機(jī)。

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我之前就說(shuō)過(guò)，中國(guó)的樓市已經(jīng)從黃金時(shí)代向白銀時(shí)代過(guò)渡，所謂白銀時(shí)代就是房?jī)r(jià)還可能會(huì)上漲，但這個(gè)速度會(huì)明顯放慢，為什么？

1、居民購(gòu)房能力有限，中國(guó)居民的房貸收入比(個(gè)人住房貸款/可支配收入)已經(jīng)從2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年間上升37.9%。也就是說(shuō)居民可以自由支配的資金中多數(shù)用來(lái)買房，如果房貸收入比繼續(xù)上升，那么將嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。

2、人口增速放緩，根據(jù)社科院報(bào)告，中國(guó)人口將在2029年達(dá)到峰值14.42億，從2030年開始進(jìn)入持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)。這就意味著中國(guó)人口進(jìn)入利用存量的階段，一個(gè)地方的房?jī)r(jià)漲看漲，表面上是看政策、資金，歸底到底還是人口，在總?cè)丝谠隽坑邢薜那闆r下，未來(lái)就會(huì)進(jìn)入到利用存量階段，有的地方人口會(huì)減少，有的人口會(huì)增加，類似于股市的板塊輪動(dòng)一樣，人口（資金）往哪走哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，反之就會(huì)下跌，總之，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代已經(jīng)告終。

3、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要，房?jī)r(jià)太快上漲也會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)（居民債務(wù)水平和房?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)聯(lián)度非常大，如下圖），2018年，我國(guó)居民的杠桿率達(dá)到了53.2%，比上年上升3.8%。國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，超過(guò)65%會(huì)影響到金融穩(wěn)定，現(xiàn)在看來(lái)距離65%越來(lái)越近了。

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4、貨幣增速放慢，房?jī)r(jià)是貨幣的產(chǎn)物，現(xiàn)在中國(guó)的總貨幣量是GDP的兩倍之多，這么多的錢房?jī)r(jià)還能不漲？2017年以前，中國(guó)的廣義貨幣M2兩位數(shù)增長(zhǎng)，2017年下半年后以個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，說(shuō)明貨幣增速放慢，房?jī)r(jià)增速自然也會(huì)是放慢。

之所以說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)放慢，而不是下跌，那是因?yàn)槌擎?zhèn)化紅利還在，人口由“農(nóng)村-縣城-小城市-大城市-特大城市”流動(dòng)的過(guò)程，就是房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程，只是這個(gè)速度變慢。更為重要的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍高度依賴房地產(chǎn)，要想擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，從虛擬經(jīng)濟(jì)上要做到“輕貨幣重資本”，說(shuō)白了就是發(fā)展資本市場(chǎng)，增加股權(quán)融資比重，降低債權(quán)融資比重，比如現(xiàn)在的注冊(cè)制、科創(chuàng)板等，都是在為債權(quán)向股權(quán)時(shí)代切換做好鋪路。

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從實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，要做的是發(fā)展科技，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)從而減輕房地產(chǎn)的依賴，這個(gè)過(guò)程短期能做到嗎？當(dāng)然不能，所以房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，只是它的增速變慢，就像蘇州提出的全年房?jī)r(jià)目標(biāo)控制在5%內(nèi)一樣。

對(duì)這個(gè)問(wèn)題大家有什么看法呢？歡迎在留言區(qū)評(píng)論，也歡迎大家多多關(guān)注。

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