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標題: 《造城者》：房地產(chǎn)開發(fā)如何參與城市規(guī)劃的 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2019-6-1 01:35
標題: 《造城者》：房地產(chǎn)開發(fā)如何參與城市規(guī)劃的
倫敦、紐約......這些繁華都市的背后，遭遇了哪些城市建設的危機？城市土地的高速開發(fā)和擴張如何影響這兩座城市物質面貌、經(jīng)濟生活和社會發(fā)展。誰才是當代城市的締造者？誰應該擁有對城市的權利？

1994年，哈佛大學教授蘇珊·費恩斯坦寫下城市規(guī)劃領域的經(jīng)典名作《造城者》，探討了城市的公平、民主以及多元性理論。今年，《造城者》第二版的中譯本首次出版，5月26日，蘇珊·費恩斯坦來到上海城市規(guī)劃館，與譯者、同濟大學教授侯麗，上海交通大學設計學院教授王林，中信泰富地產(chǎn)設計總監(jiān)湯黎明，萬科上海區(qū)域萬晟產(chǎn)品能力中心聯(lián)合創(chuàng)始人張海濤，上海歐美同學會哈佛校友會理事長曹鐘勇展開對談，暢聊城市發(fā)展和對美好城市的規(guī)劃與設想。

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城市公正漸行漸遠

侯麗介紹，蘇珊·費恩斯坦本科就讀于哈佛大學拉德克利夫文理學院，后進入麻省理工學院取得政治科學博士學位，如今已是城市規(guī)劃領域的著名學者。她執(zhí)教后編纂的歷版《規(guī)劃理論讀本》和《城市理論讀本》一直是世界各地規(guī)劃學生的入門讀物。在長期的學術生涯中，她始終關注社會不平等現(xiàn)象，深刻抨擊城市對特定人群的偏見和壓迫。

《造城者》共分十一章，書中包含大量實證案例，例如紐約時代廣場和倫敦國王十字火車站中心區(qū)項目中公私合作的角力、斯皮塔菲爾茲和布魯克林中心區(qū)的規(guī)劃方案的效果，以及奧林匹亞與約克公司在紐約炮臺公園城和倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)歷程及興衰等等。在費恩斯坦看來，西方世界的其他城市從未像倫敦和紐約一樣，在1980年代取得如此迅猛的開發(fā)速度，并對環(huán)境產(chǎn)生顯著影響。在這兩座城市中，不僅新的大型辦公樓取代了原先中心區(qū)較小尺度的建筑，而且在原本空置或廢棄的土地上，不斷涌現(xiàn)醒目的巨型綜合體。

倫敦的碼頭區(qū)和紐約的炮臺公園城是1980年代這兩座城市經(jīng)濟和社會轉型的典型代表，建設定位為金融和高端服務業(yè)，它們所擁有的巨大財富更進一步宣示了這兩個產(chǎn)業(yè)及其從業(yè)人員對大都市經(jīng)濟的主導地位。

“開發(fā)商的決策塑造了倫敦和紐約的物質形態(tài)，我的研究目的是理解促使他們作出這些決策背后的經(jīng)濟、政治、技術和文化因素。”費恩斯坦說，她試圖通過分析房地產(chǎn)開發(fā)中關鍵角色決策的緣由，以及策略、彼此之間的博弈，來探究城市發(fā)展的動態(tài)過程，聚焦紐約和倫敦，她選擇觀察那些風險最大地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)活動，同時強調這兩座“世界城市”的地位對城市形態(tài)和選址造成的影響。

侯麗表示，從1990年代開始，西方城市學者們欣喜地看到在經(jīng)歷了上世紀六七十年代的郊區(qū)化和內城衰落之后，城市開發(fā)與再開發(fā)重新回到了世界舞臺，中心性增強了，城市變得更加聚集。然而，這種再中心化與傳統(tǒng)呼吁的理想模式大相徑庭，城市成為投機性建設和空間需求雙重壓力下的產(chǎn)品。人們期待的生活便利、城市多樣、福利均等、城市公正等，正在漸行漸遠。

“房地產(chǎn)市場具有周期性，公共部門明顯在市場高峰期具有更大的話語權，應該如何在此時利用政策工具保障公共利益和社區(qū)福祉？如果房地產(chǎn)過度供應可能會促進房價進一步平穩(wěn)，應該如何設計政策，使得社會利益得到最大化？”侯麗表示，書中所提到的，利用暫時的經(jīng)濟危機，實現(xiàn)相對的社會公平，設計更加漸進、包容的城市發(fā)展政策，是規(guī)劃師們值得嘗試和努力的方向。

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當公共部門遇見私人企業(yè)

在公共政策不可避免地產(chǎn)生負面結果時，費恩斯坦認為，引入私人企業(yè)合作，通過企業(yè)精神應對市場挑戰(zhàn)，有助于平緩城市發(fā)展中的矛盾。但是，私人企業(yè)往往關注的是利潤，他們所建設的項目往往是割裂的，如何將這些單獨的項目融入城市整體規(guī)劃，成為一個棘手難題。

“追逐利潤是開發(fā)商的本質。在公私合作的框架下，如何通過這種逐利的行為實現(xiàn)公共福利的最大化，讓大眾得到普遍的利益，這成為巨大的挑戰(zhàn)?！辟M恩斯坦表示。

王林表示，政府追求的是公共利益的最大化，開發(fā)商是追求經(jīng)濟社會發(fā)展的利益最大化，社區(qū)組織是追求社區(qū)居民自身的利益最大化，每一個主體都有自己的利益訴求。在城市更新的過程中，不斷有私人企業(yè)和政府公共的參與，如何能夠建設美好城市的同時，實現(xiàn)利益的共贏，值得每一個主體的思考。

在她看來，城市更新是永恒的主題。當國人大多擁有穩(wěn)定的住所后，對城市的訴求又到了新的階段：需要良好的社區(qū)氛圍與服務，這樣推動著中國的城市發(fā)展不斷向前。

講座中，開發(fā)商代表也表達了自己閱讀后的體會?！艾F(xiàn)在的城市規(guī)劃與市民需求是部分脫節(jié)的。”湯黎明表示，“開發(fā)商雖然流淌著逐利的血液，但是所設計的產(chǎn)品經(jīng)過完整的市場調研，符合市民的需要，而宏觀的規(guī)劃有時對此欠缺考量，兩者結合，更能彌補缺陷。”

張海濤認為，在城市建設中過度蒙受資本裹挾會帶來負面的效果。在早期的項目里，開發(fā)者熱衷于談論公共參與，但是最近幾年，城市發(fā)展中的資本力量愈發(fā)放大，越來越多的開發(fā)者選擇“把房子切成豆腐塊賣掉”，只考慮財務指標而非城市的長遠福祉，這是否會帶來資本的霸權和公共福利的退縮？關于資本和社會利益的關系，仍需城市規(guī)劃者長期不懈的探索。

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