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標(biāo)題: 深莞惠19天拍14宅地！東莞樓面價(jià)破2萬(wàn)/平 [打印本頁(yè)]

作者: 于萌 時(shí)間: 2019-7-13 12:38
標(biāo)題: 深莞惠19天拍14宅地！東莞樓面價(jià)破2萬(wàn)/平
年中剛過(guò)，又一輪新的沖刺正在等著開發(fā)商，無(wú)論是銷售量，還是土地儲(chǔ)備，都是開發(fā)商最關(guān)鍵的一環(huán)，于是，土地市場(chǎng)永遠(yuǎn)是一個(gè)熱點(diǎn)話題。

6月24日，深圳5塊同時(shí)拍賣的熱點(diǎn)還溫?zé)幔局?，東莞連續(xù)拍出6塊商住地，幾乎每塊都引多家房企爭(zhēng)奪再成熱點(diǎn)；就連平時(shí)低調(diào)的惠州，7月8日，一塊商住地也被開發(fā)商爭(zhēng)搶了10小時(shí)。

而東莞這次的拍賣中，有地塊在限價(jià)的情況下樓面價(jià)達(dá)2萬(wàn)多，不少業(yè)內(nèi)及網(wǎng)友均表示，等這一批土拍土塊建成后，房?jī)r(jià)可能會(huì)達(dá)到4萬(wàn)/平。

大灣區(qū)下深莞惠成焦點(diǎn)
開發(fā)商爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)土地

1、近19天內(nèi)，深圳、東莞共推出11塊宅地或商住地，頻率密、數(shù)量多、質(zhì)量高。

深圳一天推了5塊，媒體用了“史詩(shī)級(jí)”土拍，可見是非常難得一見的景象。東莞一個(gè)星期，從周一（7月8日）到周五，一共推出6塊商住地。

而且這11塊宅地和商住地，每塊地的位置基本都在所在片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段。

2、開發(fā)商拿地?zé)崆楸韧旮邼q，往年流拍地，也遭到多家房企爭(zhēng)搶。

這次深圳、東莞推出的宅地和商住地，基本每塊地都遭到多家房企爭(zhēng)搶。即使是往年的流拍地，也不例外。

比如寶安A122-0360宅地，在去年流拍的A122-0357宗地的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了約一倍的用地范圍。去年無(wú)人問(wèn)津，今年11家競(jìng)拍。

又比如東莞的石碣2019WG018地塊，去年因限制條件過(guò)多而流拍，今年有8家競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)然，這和今年兩塊地的很多條件進(jìn)行調(diào)整也有關(guān)，寶安地?cái)U(kuò)大的范圍，砍掉了苛刻的物業(yè)指標(biāo)要求，東莞石碣地取消了“占住宅面積10%的安居房（無(wú)償交給石碣鎮(zhèn)政府）”要求。

但是調(diào)整一下限制，就能從無(wú)人問(wèn)津，到多家一起競(jìng)拍，難道僅僅和地塊條件有關(guān)嗎？可能也是開發(fā)商的心態(tài)調(diào)整了。

3、惠州也出現(xiàn)歷經(jīng)多小時(shí)搶拍的情況

據(jù)公眾號(hào)“企鵝財(cái)經(jīng)”報(bào)道，7月8日，碧桂園歷經(jīng)9.5小時(shí)以96.7%的溢價(jià)率拿下惠城南站附近一地塊。

據(jù)報(bào)道，該地塊掛牌編號(hào)為GZK2019-13，起始價(jià)為3.13億元，最后溢價(jià)至6.1億元被碧桂園拿下，樓面價(jià)達(dá)5061.57元/㎡。

這一輪輪火爆的土拍背后，也說(shuō)明開發(fā)商對(duì)于粵港澳大灣區(qū)下深圳、東莞、惠州未來(lái)發(fā)展，是充滿信心的。各地開發(fā)商都在盡多收入這些城市的土地儲(chǔ)備。

東莞拍地太火，引入“終次報(bào)價(jià)”
開發(fā)商從拼實(shí)力變拼運(yùn)氣

說(shuō)回這周最火土拍的東莞，這周是東莞首次推出“終次報(bào)價(jià)”的出讓方式；而這個(gè)方式，是因?yàn)闁|莞的土拍太火了才推出的！

如在5月7日，保利一家連續(xù)加價(jià)到最高限價(jià)，并連續(xù)加報(bào)自持商業(yè)面積比例，獨(dú)自完成30輪競(jìng)報(bào)后，提前鎖定地塊。

之后，5月15日、5月16日、5月22日，鵬瑞地產(chǎn)、融創(chuàng)、首創(chuàng)置業(yè)用相同方法，自己將報(bào)價(jià)提升至最高報(bào)價(jià)，甚至是在晚上10:00加價(jià)，總共花費(fèi)20多秒時(shí)間，提前十幾天，鎖定了東莞優(yōu)質(zhì)宅地。這也使得許多后來(lái)的開發(fā)商根本沒有機(jī)會(huì)參與。

“終次報(bào)價(jià)”的方式是怎樣的？以7月8日開拍的橋頭商住地為例，總共有11家房企競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)66輪報(bào)價(jià)后，競(jìng)拍已經(jīng)達(dá)到了地價(jià)48492萬(wàn)元+自持商業(yè)面積年限40年的規(guī)定的上限。

這個(gè)時(shí)候開發(fā)商還想競(jìng)爭(zhēng)，就進(jìn)入終次報(bào)價(jià)，終次報(bào)價(jià)區(qū)間為48492—48692萬(wàn)元。每位開發(fā)商只能報(bào)一次價(jià)，如果與他家報(bào)價(jià)相同，后報(bào)價(jià)者會(huì)顯示無(wú)效。每位開發(fā)商的報(bào)價(jià)取中間值，誰(shuí)最接近中間值，誰(shuí)就競(jìng)拍到該地塊。

集中推6地塊，深圳開發(fā)商加入搶地，有地塊限價(jià)下樓面地價(jià)破2萬(wàn)

僅7月8日-7月12日5天，東莞推出了5宗地塊，分別是：

1、7月8日，石碣鎮(zhèn)2019WG018經(jīng)歷了8家房企、53輪報(bào)價(jià)后，最終由美的以128308萬(wàn)元成功競(jìng)得，剔除無(wú)償配建的商業(yè)建筑面積不少于7671m2及住宅建筑面積不少于7671m2后，預(yù)估可售樓面價(jià)11726元/㎡。

2、7月8日，橋頭2019WG019經(jīng)歷了11家房企、66輪報(bào)價(jià)后，最終由東莞民投產(chǎn)城投資集團(tuán)以485921666元+自持商業(yè)面積年限40年成功競(jìng)得，預(yù)估可售樓面價(jià)8106元/㎡。這是東莞首個(gè)進(jìn)入“終次報(bào)價(jià)”的地塊。

3、7月9日上午，東實(shí)集團(tuán)以76428萬(wàn)+配建7%拿下虎門該地塊，實(shí)際樓面價(jià)已達(dá)19355元/㎡。其中，配建7%是指中標(biāo)的開發(fā)商，后續(xù)要在商品房的總建筑面積中拿出7%的商品房，無(wú)償贈(zèng)送給虎門鎮(zhèn)政府。

4、7月9日下午，華僑城以70610萬(wàn)+配建10%拿下虎門該地塊，實(shí)際樓面價(jià)已達(dá)2萬(wàn)元/㎡。

5、7月10日下午，2019WG022經(jīng)歷了11家房企、87輪報(bào)價(jià)后，最終由華僑城以89430萬(wàn)元+無(wú)償配建22%競(jìng)得，剔除無(wú)償配建（安居房）后，預(yù)估可售樓面價(jià)17949元/㎡。

6、7月12日，東坑商住地2019WG023經(jīng)歷了7家房企、23輪報(bào)價(jià)后，最終由東莞保利以47975萬(wàn)元成功競(jìng)得，預(yù)估可售樓面價(jià)9212元/㎡。

從本次的土拍結(jié)果中看到，東莞推出兩塊虎門商住地，由東實(shí)集團(tuán)、華僑城分別拿下，值得一提的是，兩塊地的樓面地價(jià)達(dá)2萬(wàn)/平左右。從地理位置來(lái)看，雖然兩塊地的位置優(yōu)良，非常宜居，但地塊所在的富馬片區(qū)，并不是虎門的中心片區(qū)。

據(jù)牛浩思-東莞樓探統(tǒng)計(jì)的5月末周虎門新房成交均價(jià)，也僅2.09萬(wàn)/平。

也就是，虎門拍出的這兩塊地的樓面地價(jià)，與虎門新房成交均價(jià)基本持平，都是2萬(wàn)/平左右。面粉、面包一個(gè)價(jià)。
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（虎門二手房?jī)r(jià)格僅供參考來(lái)源：鏈家）

樓面地價(jià)破2萬(wàn)/平，這讓不少業(yè)內(nèi)及網(wǎng)友均表示，等這一批土拍土塊建成后，房?jī)r(jià)可能會(huì)達(dá)到4萬(wàn)/平。

東莞有利好，但置業(yè)者也需謹(jǐn)慎

事實(shí)上，從去年以來(lái)，火的不僅僅是土拍，大灣區(qū)規(guī)劃落地后，東莞是此概念規(guī)劃的主利好者之一，雖然僅在規(guī)劃中被點(diǎn)名7次；這幾年，東莞的房?jī)r(jià)也在不知不覺中，從之前的幾千/平，到現(xiàn)在的遍地2萬(wàn)+一平。

我們也頗為平常的聽到片區(qū)某某盤開盤就被搶的消息，如今年的5月10日，塘廈一項(xiàng)目開盤，411套房?jī)H37秒被搶光的事件。

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目前東莞的新房市場(chǎng)最貴的備案均價(jià)已達(dá)3.3萬(wàn)/平，據(jù)東莞牛浩思介紹，此項(xiàng)目雖然臨近松山湖，可享用松山湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)的商業(yè)配套，但屬于大朗的地界，學(xué)位方面無(wú)法享用松山湖學(xué)位。

目前東莞市場(chǎng)臨深，或比較成熟的片區(qū)房?jī)r(jià)基本已在2萬(wàn)以上，個(gè)別小區(qū)均價(jià)已達(dá)3萬(wàn)/平。

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在身邊，經(jīng)常會(huì)聽到朋友說(shuō)自己在東莞買的房子漲了，或者有朋友要去東莞買房的事件，對(duì)于深圳客來(lái)說(shuō)，可能還是要從自身的需求出發(fā)。

目前來(lái)說(shuō)，東莞二手房市場(chǎng)并不如新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)也成為大多數(shù)置業(yè)者的首選，所以如果投資是不是要考慮下未來(lái)的轉(zhuǎn)手問(wèn)題。

但區(qū)域的利好確實(shí)存在，這也使得東莞的土地成為開發(fā)商爭(zhēng)搶的對(duì)象：

1、東莞作為廣、深必經(jīng)要塞城市，東莞地處香港、深圳、廣州經(jīng)濟(jì)帶上，贏得發(fā)展先機(jī)，承接了大量來(lái)自國(guó)外、臺(tái)灣、香港等產(chǎn)業(yè)；2018年?yáng)|莞GDP達(dá)8278億，成為廣東省增速最高的城市。

2、眼下，廣東正積極打造"廣深科技創(chuàng)新走廊"，東莞將作為這一超級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新科研成果"實(shí)驗(yàn)地"而進(jìn)一步提升自身的科技水平，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，從而使經(jīng)濟(jì)獲得更大的發(fā)展動(dòng)力。

3、早在2017年，虎門與長(zhǎng)安、沙田、厚街四大鎮(zhèn)一并規(guī)劃入濱海片區(qū)，全面對(duì)接深圳大空港、前海和廣州南沙，積極融入粵港澳大灣區(qū)，對(duì)接“一帶一路”國(guó)家戰(zhàn)略。

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4、相連的莞深實(shí)際上已邁入了"莞深同城"時(shí)代，深圳土地資源的局限讓東莞成為深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重地，莞深一體化發(fā)展的不斷深入，將為東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的促進(jìn)作用。

5、最重要的是交通的融合，為東莞帶來(lái)了較大的便利，目前的廣深港高鐵，讓東莞鏈接深圳、香港的鏈接更為密切；今年下半年，穗莞深城際線將開通，城軌的開通，在交通上可能更趨于同城的“地鐵化”……未來(lái)，5條地鐵與廣州、深圳接軌。

來(lái)源：牛浩思-東莞樓探等
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