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標(biāo)題: 崗橫崗＋園山規(guī)劃公布：重點(diǎn)推進(jìn)23個(gè)更新單元 [打印本頁(yè)]
作者: 于萌    時(shí)間: 2019-8-18 09:42
標(biāo)題: 崗橫崗＋園山規(guī)劃公布：重點(diǎn)推進(jìn)23個(gè)更新單元
為科學(xué)統(tǒng)籌橫崗、園山街道的城市更新，8月15日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局特發(fā)布《龍崗區(qū)橫崗和園山街道更新單元范圍劃定規(guī)劃研究》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃研究》）。

《規(guī)劃研究》結(jié)合橫崗、園山城市發(fā)展面臨的突出問(wèn)題，將更新單元連片地區(qū)，劃分為5個(gè)片區(qū)統(tǒng)籌單元，總面積10.38平方公里，其中涉及到15個(gè)已計(jì)劃立項(xiàng)更新單元，單元面積合計(jì)240公頃；30個(gè)正在申報(bào)更新單元，單元面積合計(jì)386公頃，按照交通優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先原則，建議重點(diǎn)推進(jìn)以下23個(gè)更新（整備）單元，拆除面積3.6平方公里。

片區(qū)概況

橫崗園山街道地處深圳東部組團(tuán)，龍崗區(qū)中南部，位于東部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶交匯處，緊鄰原特區(qū)，具備承接特區(qū)優(yōu)質(zhì)功能外溢的區(qū)位條件，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善，必將迎來(lái)跨越轉(zhuǎn)型與提質(zhì)提速的發(fā)展機(jī)遇。本次規(guī)劃研究范圍以橫崗和園山街道辦行政管轄范圍為主要研究對(duì)象，兩個(gè)街道轄區(qū)面積共約70平方公里。

橫崗園山現(xiàn)狀建成度高，己開(kāi)發(fā)利用的建設(shè)用地達(dá)29.0平方公里，約占總用地比例的42%，橫崗園山是典型的工業(yè)重鎮(zhèn)，現(xiàn)狀工業(yè)用地占總建設(shè)用地的42.1%，但從整體上看，橫崗園山現(xiàn)狀土地利用呈現(xiàn)布局混亂、用地功能交織、空間零散無(wú)需、用地效率低下的特征，橫由園山地均工業(yè)增加值為8.0億元/平方公里，遠(yuǎn)低于龍肉區(qū)平均水平12.1億元/平方公里和深圳市平均水平19.9億元/平方公里。

橫崗園山未來(lái)潛力用地（即符合土地利用總體規(guī)劃中允許建沒(méi)區(qū)或符合法定圖則規(guī)劃建設(shè)區(qū)的現(xiàn)狀空地）僅7.65平方公里。其中，除掉道路和畸零用地，實(shí)際可用于土地開(kāi)發(fā)的潛力用地僅1.525平方公里。

城市更新現(xiàn)狀：63個(gè)更新項(xiàng)目

截止2019年8月份，橫崗園山范圍內(nèi)共有已立項(xiàng)和正在申報(bào)63個(gè)更新單元，計(jì)劃和意向拆除面積約7平方公里。其中：

1.已計(jì)劃立項(xiàng)更新單元31個(gè)，拆除重建范圍約414.6公頃

A 城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃已批復(fù)更新單元16個(gè)，拆除范圍174公頃；占已計(jì)劃立項(xiàng)單元面積的42%。

B 城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃未批復(fù)15個(gè)，拆除范圍240.6公頃，占已計(jì)劃立項(xiàng)單元面積的58%。

2.正在申報(bào)的更新單元32個(gè)，拆除重建范圍約286.4公頃

A 以城中村為主體的更新單元23個(gè)，申報(bào)拆除重建范圍173.0公頃，占申報(bào)單元面積的60%。

B 以工業(yè)區(qū)為主的更新單元9個(gè)，申報(bào)拆除整建范圍113.4公頃，占申報(bào)單元面積的40%。其中：

“工改工”性質(zhì)5個(gè)，拆除面積80公頃；

“工改居”性質(zhì)3個(gè)，拆除面積18.5公頃；

“工改商”性質(zhì)1個(gè)，拆除面積12公頃。

問(wèn)題與挑戰(zhàn)

1、對(duì)外交通環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，但是城區(qū)內(nèi)部交通擁堵、出行問(wèn)題日益突出。

近年來(lái)，橫崗對(duì)外交通環(huán)境進(jìn)一步得到優(yōu)化，但是與周邊高快速路連接薄弱，與市中心直接對(duì)接的高快速通道主要為水官高速，但在橫崗僅設(shè)有1個(gè)出入口；轄區(qū)次干道和支路網(wǎng)密度較低，內(nèi)部路網(wǎng)通達(dá)性差，道路及交通微循環(huán)系統(tǒng)不完善。次、支路現(xiàn)狀路網(wǎng)密度分別為0.863.78km/k㎡，斷頭路較多。

2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型比較困難，吸引高新產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)環(huán)境品質(zhì)和空間不足。

橫崗現(xiàn)狀工業(yè)用地占總建設(shè)用地的42.1%，土地利用呈現(xiàn)布局混亂、空間零散無(wú)需、用地效率低下的特征，城市更新開(kāi)展了大量工改商和工改居項(xiàng)目，雖然城市面貌有所改善，但對(duì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)幫助較少，特別是生產(chǎn)服務(wù)業(yè)滯后，難以吸引戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及科技創(chuàng)新型企業(yè)，推動(dòng)轉(zhuǎn)型乏力，產(chǎn)業(yè)空間資源沒(méi)有發(fā)揮價(jià)值。以橫崗六約地區(qū)為例，該地區(qū)工業(yè)建筑面積150萬(wàn)平米，但是內(nèi)部道路只有一條六合路是南北通，其他道路彎曲擁堵，廠房參差不齊，亂搭亂建普遍，產(chǎn)業(yè)載體落后，企業(yè)周邊環(huán)境差，難以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

3、城市更新項(xiàng)目提供配套設(shè)施零碎化、在有效地解決交通擁堵、提升城市環(huán)境品質(zhì)方面作用不強(qiáng)。

為了能達(dá)到龍崗區(qū)35%土地貢獻(xiàn)剛性和提供學(xué)位要求的剛性審查要求，很多更新單元都紛紛配置18班小學(xué)，不足的土地貢獻(xiàn)率再增加貢獻(xiàn)占地1、2千平米的社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地，需要打通的地區(qū)重要的主干道包括?？德?、南坪路、恒心路、茂盛路，以及一系列增強(qiáng)地區(qū)交通疏導(dǎo)能力的次干道，均無(wú)沒(méi)有得到更新的統(tǒng)籌安排。

4、優(yōu)質(zhì)的山水景觀和生態(tài)環(huán)境，沒(méi)有發(fā)揮出價(jià)值。

在城市轉(zhuǎn)型時(shí)期，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境是稀缺資源，是轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵助力。街道內(nèi)共分布有4處水庫(kù)及數(shù)條河流，但是河流岸線(xiàn)親水性不足，城市功能與環(huán)境不匹配等，多數(shù)山體周邊蔓延著低端的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等功能，城市更新項(xiàng)目較少考慮到河流和生態(tài)環(huán)境的修復(fù)問(wèn)題，幾乎沒(méi)有項(xiàng)目在此方面進(jìn)行較大的貢獻(xiàn)。

5、街道辦經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展，通過(guò)更新迫切解決面臨問(wèn)題各不相同。

原橫崗街道辦分為橫崗、園山兩個(gè)街道辦后，兩個(gè)街道辦之間經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展比較突出。橫崗街道辦需要依靠更新解決的突出問(wèn)題主要是提高城市品質(zhì)不高、大幅度增加公園等設(shè)施缺乏，提高產(chǎn)業(yè)的綜合配套能力。園山街道辦依靠更新解決的問(wèn)題更加突出，一方面園山街道辦，市政及公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足，臟亂堵現(xiàn)象比較突出。教育、衛(wèi)生、文化、體育等公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足，沒(méi)有一家公立醫(yī)院，沒(méi)有一個(gè)公辦文體中心，沒(méi)有一個(gè)成規(guī)模的公園，沒(méi)有一個(gè)像樣的市民廣場(chǎng)，沒(méi)有一個(gè)高端商業(yè)綜合體，甚至連一家電影院都沒(méi)有，整個(gè)園山還處于一種城不像城、村不像村狀態(tài)；另一方面受特殊的地形條件和外部交通制約，城市交通與對(duì)外交通通道的接駁困難，新橫坪快速、鹽龍通道、東部過(guò)境快速、南坪快速三期建成開(kāi)通，對(duì)城市割裂更為嚴(yán)重問(wèn)題，急需依靠城市更新解決具有戰(zhàn)略性意義的交通主次干道問(wèn)題。

上層次規(guī)劃研究

根據(jù)《龍崗區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃大綱(2014-2030)》，對(duì)橫崗和園山片區(qū)的城市發(fā)展定位和發(fā)展策略進(jìn)行了概括說(shuō)明。

發(fā)展定位：以先進(jìn)制造業(yè)、新型都市產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和居住生活為主的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)；聯(lián)系東、西龍崗的重要的空間紐帶和服務(wù)走廊、鹽田港后方陸域的生活性綜合配套服務(wù)區(qū)。

發(fā)展策略：通過(guò)城市更新、土地整備等方式，優(yōu)化橫崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以傳統(tǒng)低附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為基礎(chǔ)，推動(dòng)二三產(chǎn)均衡發(fā)展，完善橫崗中心綜合服務(wù)功能。引導(dǎo)橫崗現(xiàn)有空間離散、產(chǎn)業(yè)混雜的產(chǎn)業(yè)布局向緊湊帶狀分布、集群式布局轉(zhuǎn)變，形成三條產(chǎn)業(yè)帶。沿深惠路(軌道龍崗線(xiàn))，布局高標(biāo)準(zhǔn)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和居住生活功能區(qū);沿水官路(水官高速)沿線(xiàn)，布局新型產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)類(lèi)空間，減少對(duì)生活區(qū)干擾;沿沙荷路一帶，形成生態(tài)組團(tuán)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。

根據(jù)《龍崗區(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃》，橫崗園山范圍內(nèi)，拆除重建類(lèi)更新的計(jì)劃用地規(guī)模共計(jì)為951.76公頃，其中橫崗更新計(jì)劃用地規(guī)模為374.13公頃，園山更新計(jì)劃用地規(guī)模為577.63公頃。

城市更新策略建議

加強(qiáng)更新統(tǒng)籌，依靠統(tǒng)籌解決更新單元配套碎化、短時(shí)化等問(wèn)題。2019年6月市規(guī)劃和自然資源局頒發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，明確指示提出要加快片區(qū)統(tǒng)籌工作，各區(qū)、各街道劃定更新改造用地相對(duì)集中的片區(qū)作為試點(diǎn)，推進(jìn)片區(qū)整體開(kāi)發(fā)建設(shè)、提升城市功能和品質(zhì)。橫崗園山的城市更新單元相對(duì)連片，除了具備開(kāi)展片區(qū)統(tǒng)籌的基本條件外，基于解決交通、公配和產(chǎn)業(yè)升級(jí)問(wèn)題需要片區(qū)統(tǒng)籌的迫切性更強(qiáng)。

運(yùn)用多種實(shí)施手段,包括優(yōu)化已有的各類(lèi)規(guī)劃(包括法定圖則),提高更新科學(xué)性和可實(shí)施性。充分利用現(xiàn)有政策工具箱、發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌運(yùn)用城市更新、土地整備、查違等各種實(shí)施手段，推進(jìn)片區(qū)整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升城市功能和品質(zhì)。結(jié)合橫崗園山法定圖則編制較早、路網(wǎng)規(guī)劃不盡合理的實(shí)際情況，可探索統(tǒng)籌片區(qū)的用地布局、建筑功能配比、公共配套設(shè)施位置及規(guī)模、次干道以下路網(wǎng)等內(nèi)容進(jìn)一步優(yōu)化各類(lèi)方案，結(jié)合片區(qū)利益平衡方案制定，推動(dòng)通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌保證城市更新過(guò)程中公共利益用地的優(yōu)先落實(shí)、公共利益最大化。

更新統(tǒng)籌片區(qū)劃定建議

結(jié)合橫崗、園山城市發(fā)展面臨的突出問(wèn)題，將更新單元連片地區(qū)，劃分為5個(gè)片區(qū)統(tǒng)籌單元，總面積10.38平方公里，其中涉及到15個(gè)已計(jì)劃立項(xiàng)更新單元，單元面積合計(jì)240公頃；30個(gè)正在申報(bào)更新單元，單元面積合計(jì)386公頃：

坳背統(tǒng)籌片區(qū)：2.14平方公里

安良統(tǒng)籌片區(qū)：2.08平方公里

塘坑統(tǒng)籌片區(qū)：2.43平方公里

茂盛統(tǒng)籌片區(qū)：1.87平方公里

六約統(tǒng)籌片區(qū)：1.85平方公里

按照交通優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先原則，本次研究建議重點(diǎn)推進(jìn)以下23個(gè)更新（整備）單元，拆除面積3.6平方公里。

五大重點(diǎn)更新統(tǒng)籌片區(qū)

1

坳背城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——橫崗園山地區(qū)北門(mén)戶(hù)

坳背地區(qū)發(fā)展區(qū)位優(yōu)越，隨著坳背地鐵站(雙線(xiàn)樞紐站)高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)以及橫坪路快速化后，該地區(qū)將成為橫崗園山地區(qū)的北門(mén)戶(hù)。但是該地區(qū)相對(duì)封閉，交通組織難題也非常突出，在建的鹽龍快速、橫坪快速和現(xiàn)狀水官高速對(duì)地區(qū)形成了封閉態(tài)勢(shì),加上周邊的山體自然隔斷，坳背東西方向只能靠坳背路進(jìn)出，南北向只能靠紅棉路進(jìn)去,坳背路、紅棉路同時(shí)又是區(qū)域性主次干倒，坳背路還是橫崗東北部和園山北部地區(qū)上下水官高速黃坪立交的必經(jīng)通道。

隨著坳背地區(qū)全面更新且超高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，可以預(yù)見(jiàn)片區(qū)內(nèi)部的機(jī)動(dòng)車(chē)疏散壓力非常大。為了應(yīng)對(duì)這一重大變化，建議設(shè)立坳背城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，建議盡快開(kāi)展五大統(tǒng)籌片區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖設(shè)計(jì)，在確保法定圖則主導(dǎo)功能不變、公共配套設(shè)施類(lèi)別及用地面積不減少前提下，對(duì)片區(qū)統(tǒng)籌內(nèi)的用地布局、建筑功能配比、公共配套設(shè)施位置及規(guī)模、次干道以下路網(wǎng)等內(nèi)容進(jìn)一步優(yōu)化，并同步深化城市設(shè)計(jì)等內(nèi)容，指導(dǎo)下層次更新單元規(guī)劃和法定圖則局部?jī)?yōu)化調(diào)整。

2

安良城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——園山南中心+打通坪南路

安良片區(qū)是阿波羅產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要組成部分，肩負(fù)這打通區(qū)域性主干道南坪路和建設(shè)園山南中心的重任。

南坪路一直以來(lái)因?yàn)椴疬w量巨大的問(wèn)題而難以打通，按照法定圖則南坪路的線(xiàn)型線(xiàn)位，坪南路南部無(wú)更新單元主動(dòng)申報(bào)，全線(xiàn)依靠更新拆除打通坪南路這一區(qū)域性主干道，將曠日持久;另外沙荷路北、坪南路以東、山子下路以南的地區(qū)，法定圖則規(guī)劃了300床的醫(yī)院、中學(xué)、養(yǎng)老院、文體中心等一系列大型公共配套設(shè)施，這些設(shè)施多年來(lái)由于土地權(quán)屬特殊性和拆遷等問(wèn)題，遲遲不能落實(shí)為了解決以上問(wèn)題，建議設(shè)立安良城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，結(jié)合城市更新(整備)單元設(shè)置的可能性，深入研究并確定坪南路新的線(xiàn)型線(xiàn)位，爭(zhēng)取全線(xiàn)依靠更新、統(tǒng)籌單元解決坪南路拆遷問(wèn)題，同步解決300床的醫(yī)院、中學(xué)、養(yǎng)老院、文體中心等一系列大型公共配套設(shè)施落地問(wèn)題，優(yōu)化片區(qū)統(tǒng)籌內(nèi)的用地布局、主次干道(特別是)以下路網(wǎng)等內(nèi)容進(jìn)一步優(yōu)化，并同步深化城市設(shè)計(jì)等內(nèi)容，指導(dǎo)下層次更新單元規(guī)劃和法定圖則局部?jī)?yōu)化調(diào)整。

3

塘坑水庫(kù)城市更新片區(qū)——建設(shè)橫崗新中心、展示橫崗山水城市新風(fēng)貌

塘坑片區(qū)內(nèi)的塘坑水庫(kù)、牛始埔水庫(kù)由原來(lái)的飲用水庫(kù)，改為景觀水庫(kù)，這為橫崗地區(qū)提供新的大型景觀資源，但是這一寶貴的景觀資源，長(zhǎng)期以來(lái)被各種建筑緊緊包圍住，市民很難接近。水庫(kù)和龍崗大道和鹽龍快速，形成了該地區(qū)對(duì)外聯(lián)系的“屏障”，嚴(yán)重割裂了園山和橫崗中心區(qū)的聯(lián)系，另外本地區(qū)大面積更新和高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)后，機(jī)動(dòng)車(chē)交通量將會(huì)大幅上升，迫切需要后增加和打通本區(qū)的主次干道。

建議設(shè)立塘坑水庫(kù)城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，結(jié)合城市更新(整備)單元設(shè)置的可能性，深入研究并確定恒心路等主次干道新的線(xiàn)型線(xiàn)位，爭(zhēng)取全線(xiàn)依靠更新、統(tǒng)籌單元解決坪南路拆遷問(wèn)題，打開(kāi)塘坑水庫(kù)公園面向龍崗大道的公園大廣]和連續(xù)的綠色開(kāi)敞空間，并同步深化城市設(shè)計(jì)內(nèi)容，建立塘坑地鐵站到公園連續(xù)步行綠道，提升橫崗城市品質(zhì)，指導(dǎo)下層次更新單元規(guī)劃和法定圖則局部?jī)?yōu)化調(diào)整。

4

茂盛城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——橫崗園山地區(qū)的新門(mén)戶(hù)

茂盛片區(qū)是橫崗交通相對(duì)擁堵地區(qū)，多年來(lái)，橫崗園山中部均是依靠茂盛路解決龍崗大道兩側(cè)交通聯(lián)系問(wèn)題，交通擁堵已經(jīng)成為常態(tài)化。隨著深圳市東進(jìn)戰(zhàn)略的不斷深化落實(shí)，水官高速市政化的已提上政府工作日程，橫崗正積極在茂盛片區(qū)恒心路附近增設(shè)水官高速公路新出入口，高速公路新出入口南部的茂盛地區(qū)，已計(jì)劃立項(xiàng)的成片更新單元面積高達(dá)1.1平方公里，具備了大面積優(yōu)化法定圖則的主次干道依靠城市更新建立科學(xué)合理的新主次干道路網(wǎng)的條件，建議牢牢把握更新帶來(lái)優(yōu)化法定圖則路網(wǎng)的良機(jī)，盡快開(kāi)展《茂盛統(tǒng)籌片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，為地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展建立一個(gè)科學(xué)、合理的交通交通體系，也為該區(qū)大面積更新、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)提供必須的交通承載力。

5

六約城市更新統(tǒng)籌片區(qū)——產(chǎn)業(yè)升級(jí)重點(diǎn)示范區(qū)

已被列為橫崗街道產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重點(diǎn)區(qū)域以及龍崗區(qū)“4+9”重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)。目前片區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，毛容積率1.35，城市環(huán)境品質(zhì)和建筑質(zhì)量都較差，道路缺乏、配套設(shè)施不足，建議結(jié)合市區(qū)產(chǎn)業(yè)新思路新策略，近期開(kāi)展《六約統(tǒng)籌片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，綜合運(yùn)用城市更新、土地整備等二次開(kāi)發(fā)模式，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)空間，完善基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施和公共空間，提高地鐵站周邊的環(huán)境品質(zhì)，打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的先行示范樣本。

綜合來(lái)源：龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

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