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標(biāo)題: 新一波行情要來了？2月主要城市二手房房價：深圳領(lǐng)漲全國 [打印本頁]

作者: 秦嶺 時間: 2018-3-20 09:21
標(biāo)題: 新一波行情要來了？2月主要城市二手房房價：深圳領(lǐng)漲全國
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2018年2月主要城市二手房房價漲跌幅排行榜：深圳領(lǐng)漲全國

阿方先給大家看一則滾燙的新聞。

中商情報網(wǎng)訊：國家統(tǒng)計局今日發(fā)布了2018年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)測算，2月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)下降，降幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市二手住宅銷售價格漲幅比上月略微擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同。

2月二手住宅房價上漲的城市由上月的45個增至49個，其中深圳取代烏魯木齊成為房價環(huán)比漲幅最高的城市，環(huán)比上漲1.3%，漲幅擴大0.4個百分點。值得注意的是，2月二手房房價最高漲幅有所擴大，據(jù)悉，1月烏魯木齊環(huán)比上漲1.1%，2月深圳環(huán)比上漲1.3%，房價最高漲幅擴大0.2個百分點。熱點城市長沙、天津、?？?、杭州、惠州、蘭州、廣州、成都、武漢、重慶、三亞房價

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歐神預(yù)判：2018年春節(jié)后，深圳有可能開啟新一輪行情？

近期，多軍最為推崇的大神歐神，在回答眾多粉絲關(guān)于何處置業(yè)的問題上，多次提到深圳，稱小投資去重慶，大投資就去深圳，并認(rèn)為2018年春節(jié)過后深圳房價極有可能開啟新一輪行情。

歐神是水庫論壇的創(chuàng)始人，眾多多軍的精神領(lǐng)袖，歐神對中國樓市的解析觀點獨到，多年前就看出了樓市必漲的內(nèi)在邏輯，這樣一個被稱為“神”級的人物，他的觀點還是值得認(rèn)真思索。

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深圳房價為什么這么高？地少！人多！經(jīng)濟好！

1、土地供應(yīng)

早在2015年深圳國土開發(fā)強度就已經(jīng)達(dá)到了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國土開發(fā)的生態(tài)宜居線20%，甚至讓30%的國際警戒線都望塵莫及，位居四個一線城市之首。

根據(jù)深圳市的規(guī)劃，到2020年，深圳建設(shè)用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo)，平均每年僅6平方公里新增建設(shè)用地配額，還得分大部分給商服、商業(yè)等，分到住宅頭上少的可憐。

直接看近幾年深圳土地供應(yīng)就可以一目了然，以深圳商品房住宅市場為例，深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水準(zhǔn)，縱向看也是所有一線城市中最低。

再者，深圳是國內(nèi)第一個劃出基本生態(tài)控制線的城市。

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2005年深圳就出臺相關(guān)文件明確了生態(tài)控制區(qū)范圍，并規(guī)定全市城市綠地率應(yīng)不小于45%、城市綠化覆蓋率應(yīng)大于50%的指標(biāo)。截止目前生態(tài)控制區(qū)的范圍幾經(jīng)調(diào)整，但這條城市的生命線始終沒有被突破。這也就說明，深圳不到2000平方公里的陸地上，至少有一半的陸地是不能夠用來開發(fā)建設(shè)的。這對于深圳本來就很緊缺的土地供應(yīng)無疑是雪上加霜。

在以上兩個因素的重壓之下，我們來看深圳近三年的住宅土地成交情況。↓↓↓

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數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

深圳近三年的住宅用地成交量真的是少的可憐，一年的住宅用地成交量甚至比不上鄭州許多單個樓盤的占地面積，三年的土地成交之和比不上鄭州一個萬科城的二分之一。也難怪深圳的一個百畝大盤都會引來演唱會式的開盤聲勢，給廣大的消費者帶來一場買房的盛宴和狂歡。殊不知，在二線邊緣的鄭州，別說百畝大盤，就是千畝大盤，也能給你找出來一堆。估計深圳人看到了，都會震驚的。

2、市場需求

在市場經(jīng)濟條件下，任何商品都是由供需影響其價格的，房價也不例外。在土地供應(yīng)量十分有限，而需求量又龐大的條件下，就勢必會造成房價過高的現(xiàn)象。深圳人口過高有其特有的原因。

深圳經(jīng)濟發(fā)展需要引入大量的人才，所以提供了更加適合創(chuàng)業(yè)、適合投資的優(yōu)待政策，從而吸引了大量的人口流入。

一線城市中北京、上海因為本身城市規(guī)劃原因，開始主動限制人口流入，落戶門檻一年比一年高，比移民美利堅還難，甚至主動把人往外趕。理由是，居住地存消防隱患等，事實也是如此，但是，為什麼這些人寧愿住著不安全、惡劣的房子也要留在北京？因為回到三四線，甚至五險之外的老家，就沒有收入了。

所以，城市不斷擴大，再外溢形成城市群是必然的趨勢。

深圳還是一線城市中人才引進(jìn)力度最大的一線城市，本科畢業(yè)生就能申請落戶，而且除了深圳市有一次性的住房補貼，各區(qū)還有額外的住房補貼，在搶人大戰(zhàn)中無疑占得先機，深圳人口淨(jìng)流入的基調(diào)大概率是會保持的。

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可以看到，深圳人口增量指標(biāo)是四個一線城市最大的，為342.11萬人。也就是說，在目前需求量已經(jīng)很大的情況下，深圳的人口將持續(xù)增加，給需求量帶來更加嚴(yán)峻的考驗。

深圳極低的住房自有率。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率達(dá)到34%。預(yù)計到2020年末，常住家庭住房自有率提高至40%。北京和上海的住房自有率都在60%-70%之間，廣州則超過70%，而深圳的住房自有率僅為34%，這直接代表了深圳的租房群體的強大以及購房需求的旺盛，從這點來看的話，深圳的市場需求應(yīng)該是全國最強大的。

現(xiàn)階段，很多城市也都在講可能會面臨產(chǎn)能過剩的壓力，但是深圳，五年，也許十年，面臨的都將是供不應(yīng)求的問題。

3、經(jīng)濟好

深圳2017年經(jīng)濟數(shù)據(jù)：GDP預(yù)計可達(dá)2.2萬億元，名義增長12.87%；全口徑財政收入8624億元，增長9.2%；一般公共預(yù)算收入3331.6億元，增長10.1%；進(jìn)出口總額超2.6萬億元，連續(xù)25年位居全國第一；全市科研投入900億元，僅次于北京、上海；新增世界500強企業(yè)2家，累計達(dá)7家，僅次于北京、上海；新增高新技術(shù)企業(yè)3193家，累計達(dá)11230家，僅次于北京；工商主體數(shù)量達(dá)306.1萬個，位居全國第一，平均每4個深圳人就有一個是老板；在建地鐵17條，總里程297公里！

更讓深圳人沸騰的是，繼2017年GDP超廣州后，2018年深圳的GDP有望追平甚至超過香港GDP，成為粵港澳大灣區(qū)真正的No1!

04
長期看，深圳房價上漲意料之中

看到這里就知道深圳的供需是極度失衡的，採用限價限貸等方法只是“堵”，而不是“疏”，而深圳無地可用，要疏也很難，要摁住深圳的房價比大禹治水還難。現(xiàn)在的調(diào)控手段把資金流一刀切斷，就像在一條大河裡筑起大壩，但是改變不了水的流向，蓄起來的水一放，該往哪裡流還是得往哪裡流，資金亦如是。

曼哈頓貴，是因為曼哈頓不止是紐約人的曼哈頓，也不止是美國人的曼哈頓，是世界的曼哈頓，而北上廣深，是全國13.6億人的北上廣深，全國高淨(jìng)值人都是深圳房子潛在的需求者。

所以，不管買不買得起，說句公道話：深圳的房價真不貴。

我只能說，當(dāng)下一線城市的房產(chǎn)，最值得持有的是深圳，因為它上漲的動力最大，動能最強，數(shù)次打壓而不倒已經(jīng)顯示了人們對這座城強勁的信心和購買力，而且還有源源不斷的購買力正在涌入。

05
下一波行情到了？
自1998年房改以來，房價基本3年一個週期，上一輪調(diào)控是2013年到2015年，而這一輪暴漲是從深圳開始的，2015年上半年就啟動了，2016年率先見頂橫盤，掐指一算2018年下半年差不多又是3年。
歐神的話會成真嗎？下一波行情到了？
你覺得呢？歡迎大家留言表達(dá)自己的觀點~
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