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標題: 重磅！央行房貸利率新規(guī)全答疑：10月8號后買房賺還是虧？ [打印本頁]
作者: 大海    時間: 2019-8-27 11:38
標題: 重磅！央行房貸利率新規(guī)全答疑：10月8號后買房賺還是虧？
在8月17日央行宣布改革L(fēng)PR機制后，8月25日，央行再發(fā)公告，對住房貸款如何適應(yīng)LPR機制，作出了更詳細的要求。

中國人民銀行公告〔2019〕第16號顯示，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益。

從公告內(nèi)容來看，本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則，一是新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率與LPR掛鉤，以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；二是確定住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點；三是“因城施策”，在各地人民銀行省一級分支機構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

多位接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域分析師表示，LPR改革是一個中性政策，房貸利率將與LPR利率掛鉤，也在市場的預(yù)料之中，總體來看這依然是一個中性的政策，對不同城市影響不同，此后住房政策因城施策的效果將更加明顯。

房貸利率如何確定？

答：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

設(shè)有住房貸款利率下限，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

（解釋：8月20日報價的5年期LPR為4.85%，假設(shè)9月20日LPR利率不調(diào)整，那么新發(fā)放的首套房住房按揭貸款利率，均不得低于4.85%。而以此前住房按揭貸款4.9%的基準利率來看，相當于打9.9折，二套房按揭貸款利率，均不得低于5.45%，相當于基準利率上浮11%左右）。

“因城施策”，在各地人民銀行省一級分支機構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

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2. 新政策效果如何，10月8日后買房是賺了還是虧了

答：不同城市影響不同，以上海為例，此前對于最優(yōu)質(zhì)的客戶，首套房按揭貸款利率可以給到9折（4.41%），優(yōu)質(zhì)客戶則普遍可以給到9.5折（4.655%），但本次調(diào)整后，如果按照8月20日的LPR報價來看，上海首套房房貸利率最低將提高到4.85%，那么對于上海的購房者來講，可能變得不那么劃算。

但如果在北京來看，北京地區(qū)首套房貸款利率為普遍為基準利率上浮10%（5.39%），新政策實施后，人民銀行北京營管部將根據(jù)北京地區(qū)的地產(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。如果北京營管部確定北京市場的加點下限少于54基點，那么新政策對于北京購房者來說，則更為有利。

此外，LPR是每個月都會浮動的，目前市場普遍認為四季度LPR利率下降的可能性比較大，那么相應(yīng)的住房貸款利率也會隨著下調(diào)。

3. 對房地產(chǎn)市場影響如何？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。此外，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的。我認為此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波：央行將確定房貸利率加點下限的權(quán)利，下放到央行省級分支機構(gòu)，此后房貸利率分城施策將強化，房貸利率將成為直接的房地產(chǎn)市場調(diào)控工具，對于此前沒有利用利率進行調(diào)控的城市，此后優(yōu)惠政策將消失，我預(yù)測部分城市二套房的貸款利率還有上調(diào)的可能性。不過如果此后LPR下調(diào)，房貸利率也會隨大市下調(diào)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉：目前各地細則還未公布，但我認為從“房住不炒”的內(nèi)涵來看，對于為首套房剛需購房者可能會是利好，房貸利率直接調(diào)控作用將更加明顯，可能后市剛需購房者和多套房購房者的房貸利率還會出現(xiàn)分化。

天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明：銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定最終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50BP。對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

此外，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計之后利率要比之前實際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來LPR可能會下降，而基準利率不動，LPR定價可能更劃算些。

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附公告全文：

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

附2:中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發(fā)布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

3.確定定價基準時，相應(yīng)期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

4.什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

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