鴻興房源

標(biāo)題: 個人房貸利率正式“換錨”未來每個人的利率可能不一樣... [打印本頁]

作者: 大海 時間: 2019-10-8 10:09
標(biāo)題: 個人房貸利率正式“換錨”未來每個人的利率可能不一樣...
全國范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實行，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。

您準備好了嗎？

購房者“畫像”：平穩(wěn)應(yīng)對未亂節(jié)奏

目前，我國每個月有幾十萬筆新增住房貸款，存量則高達6000多萬筆?？梢哉f，房貸利率新政關(guān)系到千家萬戶。

即將邁入而立之年的小田，7月份在父母支持下在深圳市鹽田區(qū)購置了一處新房，貸款利率較基準利率上浮5%。對于LPR加點的新機制，“沒興趣了解，反正我都已經(jīng)跟銀行簽合同了?！毙√锓Q。

北京鏈家一位工作人員告訴記者，9月底時她有一兩位客戶走加急通道辦理了房貸，按照舊的利率定價辦法簽訂了合同。但是其他的客戶依然比較平靜，雖然內(nèi)心有糾結(jié)，但是買房的節(jié)奏并沒有受到影響。

上升還是下降？

此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降？

對于這一大家關(guān)心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

自2015年10月24日以來，我國個人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標(biāo)準。

央行新政明確，首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個人住房貸款利率下限與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)，變化不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

不過，張大偉強調(diào)，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

未來每個人的利率可能不一樣

對于新政在各城市的實施，公告也做出了明確的要求。

央行表示，省一級分支機構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限；銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼指出，新政規(guī)定了房貸利率全國統(tǒng)一的最低要求，按照“因城施策”原則，預(yù)計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

國盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會出現(xiàn)加點下限為零的城市，亦會出現(xiàn)房價上漲過快加點數(shù)較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。

人民銀行成都分行相關(guān)負責(zé)人表示，新版房貸利率更加市場化，每個銀行會根據(jù)風(fēng)險防控情況，以及個人信用風(fēng)險等因素制定價格，未來每個人最后確定的房貸利率加點幅度可能都會不一樣，這也體現(xiàn)因城施策的原則。

房貸利率新政對房價影響幾何？

房貸利率新政的推出，對于當(dāng)前的房價影響大嗎？

有專家認為影響不大。

因為相對于其他房地產(chǎn)價格影響因素(如限購政策和首付比例等因素)，利率變動對于房價的影響相對有限。以一個購房案例進行解釋：

假設(shè)總房款為300萬元，三成首付90萬元，需向銀行貸款210萬元，根據(jù)不同的房貸利率，按20年期限，以等額本息形式，每個月需要還款的金額如下圖所示：

(, 下載次數(shù): 10)

可以發(fā)現(xiàn)，隨著房貸利率的上浮，購房者的月供金額確實有所增加，就如一個中小波動，房貸利率由5.9%上升60個基點，到6.5%，每月的月供增加730元，一個較大的波動，房貸利率從5.9%上升到7.9%(上升200個基點，在當(dāng)前適度寬松的貨幣政策的環(huán)境下，可能性不大，在此引用更多的是壓力測試)，每月的月供增加2500元。

下圖是首付增加對于購房者的影響：

(, 下載次數(shù): 8)

同樣是300萬元的房子，按照首付60%計算(接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例)，需要180萬元首付款，相比原來(三成首付)，多繳納90萬元現(xiàn)金。

由以上案例可見，相比利率波動使得每月增加上千元月供，首付比例波動則需要購房者短時間內(nèi)籌集和繳納大筆購房首付款，對于購房者的購買力和需求影響更大。實務(wù)中，各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房，調(diào)控房價的。

具體請看部分一二線城市的二套房首付比例：

(, 下載次數(shù): 9)

另外，大部分一二線城市，還對購房資格進行了限制，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購房，如此進一步限制了購買力和需求。

綜上所述，相比首付比例和各地的限購政策，此次利率新政對于房價影響有限。

購房貸款的兩點建議

房貸利率新政下，應(yīng)該如何買房？

由于市場報價機制(LPR)的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準利率)有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風(fēng)險。因此，筆者建議：

(1)留足余量，量力而行。購房者在測算月供和貸款規(guī)模時，應(yīng)該結(jié)合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入為20000的購房者，建議考慮將月供額度設(shè)置為10000元，按等額本息(利率5.9%)、20年貸款期限計算，可貸額度在150萬左右。如此配置，一方面，保證了每月有10000元的消費/生活開支或者儲蓄，不會影響到生活質(zhì)量，另一方面，即使房貸利率出現(xiàn)向上波動，每月多支出上千元房貸月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風(fēng)險的影響也相應(yīng)增大了，嚴重的可能會影響生活質(zhì)量。

(2)選擇公積金貸款/混合貸。目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風(fēng)險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金+商貸混合模式。

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