鴻興房源

標(biāo)題: 碧桂園拿下龍華又一舊改！已在龍華悄悄布局兩盤(pán)，是要... [打印本頁(yè)]
作者: 丁霞    時(shí)間: 2019-10-9 16:44
標(biāo)題: 碧桂園拿下龍華又一舊改！已在龍華悄悄布局兩盤(pán)，是要...
深圳中軸，福田之上的龍華，已不再是10幾年前窮鄉(xiāng)僻壤的地方，如今的龍華今非昔比，深圳北站落戶龍華，深圳高鐵總部也選址龍華，城市面貌日新月異，未來(lái)北站區(qū)域?qū)⑹驱埲A人口最密集區(qū)域。

城市建設(shè)如火如荼，龍華的房?jī)r(jià)也一度讓人望房興嘆。白石龍至紅山一片部分房?jī)r(jià)早已在10萬(wàn)之上，如今上塘也即將突破10萬(wàn)大關(guān)。一方面房?jī)r(jià)在不斷高漲，另一方面龍華土地資源也在逐漸減少。

龍華雖一直處于高速發(fā)展階段，整體片區(qū)面貌仍然存在較大的落差,尤其是龍華老中心和大浪片區(qū)，仍然是農(nóng)民房和工業(yè)廠房為主，從北站一片過(guò)去，就像是從城市進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。但這些片區(qū)已籌集多個(gè)城市更新項(xiàng)目，面貌煥新只是時(shí)間問(wèn)題。

在可開(kāi)發(fā)土地僅存不多情況下，城市更新項(xiàng)目也成為房企進(jìn)入深圳的一個(gè)跳板。例如碧桂園就通過(guò)拿下大浪下早片區(qū)舊改成功進(jìn)入龍華，不過(guò)這并不是碧桂園在龍華的第一個(gè)項(xiàng)目，早在16年碧桂園就拿下了龍華老圍舊改。

碧桂園的傳統(tǒng)印象仍是扎根3、4線城市，雖然近年也在發(fā)力布局一二線城市，但目前來(lái)看深圳區(qū)域仍有些后勁不足，進(jìn)展較慢。不過(guò)拿下龍華又一舊改，碧桂園深耕深圳的決心還是相當(dāng)明顯的。可是以舊改進(jìn)軍龍華，碧桂園的龍華之路會(huì)順利嗎？小編實(shí)地去看了碧桂園下早項(xiàng)目，探一探情況到底怎么樣。

1：碧桂園項(xiàng)目部已入駐，大浪下早村舊改要?jiǎng)庸ぃ?/strong>

下早片區(qū)城市更新單元位于龍華大浪街道內(nèi)，是今年龍華區(qū)公布的第二批城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目申報(bào)主體為深圳市大浪下早股份合作公司，開(kāi)發(fā)主體為碧桂園集團(tuán)，目前碧桂園項(xiàng)目部已進(jìn)駐，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的工作人員表示現(xiàn)在在征集意愿階段，更多的規(guī)劃信息暫未得知，看來(lái)距離動(dòng)工還是比較長(zhǎng)的。

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項(xiàng)目擬更新方向?yàn)榫幼〉裙δ?，擬拆除重建面積為45772㎡，擬拆除重建用地范圍內(nèi)應(yīng)落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施用地總面積不少于4500㎡、綠地不少于3520㎡，附設(shè)110KV變電站一處，落實(shí)不小于12班幼兒園。

根據(jù)規(guī)劃圖顯示，下早工業(yè)區(qū)和下早村或都在更新區(qū)域內(nèi)，這一片也是農(nóng)民房和廠區(qū)的傳統(tǒng)印象，居住環(huán)境較破敗，雜亂無(wú)序。下早工業(yè)區(qū)目前還是可以看到不少工作人員進(jìn)出，下早村一帶以低矮的瓦房為主，與上早新村較新的居民樓形成了鮮明的對(duì)比。

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下早村情況

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附近較新居民樓

整體看下來(lái)下早村一帶的居住環(huán)境非常有年代感，也的確需要提升環(huán)境的居住水平。而且知名房企碧桂園作為開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目規(guī)劃還是值得期待的。但是一般城中村舊改而言，村民比較難談判下來(lái)。如碧桂園的龍華老圍舊改自2018年傳有拆遷的動(dòng)靜外，至今似乎也沒(méi)有明顯動(dòng)作，看來(lái)碧桂園的龍華之路戰(zhàn)線仍然比較長(zhǎng)。

下早村區(qū)域商品房屈指可數(shù)，農(nóng)民房扎堆，周邊范圍內(nèi)也同樣布局有好幾個(gè)舊改項(xiàng)目。在碧桂園項(xiàng)目部工業(yè)西路對(duì)面就是桃苑新村舊改，6號(hào)線元芬站周邊還有君勝集團(tuán)的上早鵲山舊改。幾個(gè)舊改的聚集，上早——下早這片區(qū)域農(nóng)民房現(xiàn)狀未來(lái)將蛻變?yōu)樯唐贩烤奂瘏^(qū)域。

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此外在4號(hào)線龍勝站至龍華站這一段，還有幾個(gè)龍華巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目，華僑城舊改，龍華海岸城等。這些舊改項(xiàng)目一旦兌現(xiàn)，片區(qū)價(jià)值還要再升幾個(gè)檔次，下早片區(qū)的舊改未來(lái)也能沾光不少。

2：碧桂園操刀開(kāi)發(fā)，百?gòu)?qiáng)房企在深圳是不是就暢通無(wú)阻了？

雖然碧桂園名氣享譽(yù)全國(guó)，但實(shí)際上2015年碧桂園才正式踏入深圳，在這之前，碧桂園的身影一直在臨深周邊徘徊。

對(duì)于碧桂園而言，進(jìn)入深圳的主要方式并非通過(guò)招拍掛拿地，而是以收購(gòu)或股份合作介入舊改的途徑獲取項(xiàng)目，下早片區(qū)舊改只是其中一個(gè)很小的縮影。截至2018年，碧桂園在深圳已經(jīng)儲(chǔ)備的項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，城市更新的儲(chǔ)備用地約150萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)到了4000億元。

碧桂園首入深圳的項(xiàng)目位于坂田區(qū)域，碧桂園榮匯和碧桂園陽(yáng)光苑，以安居房居多。目前碧桂園在深項(xiàng)目比較活躍的應(yīng)該是坪山的鳳凰國(guó)際公館，均價(jià)在3萬(wàn)/㎡左右。銷(xiāo)量上碧桂園鳳凰國(guó)際公館整體還是向好的。

不過(guò)也不是都一帆風(fēng)順，近期位于寶安福永的碧桂園領(lǐng)寓安居房就被傳出了房屋質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)樓梯護(hù)欄松動(dòng)和部分房屋規(guī)劃不合理等現(xiàn)象。業(yè)主反應(yīng)護(hù)欄輕輕一搖就脫落了，樓梯安全問(wèn)題存在隱患。

雖然碧桂園是房企的老大，但自18年出現(xiàn)碧桂園項(xiàng)目的坍塌事故，有些網(wǎng)友還是會(huì)擔(dān)心碧桂園建設(shè)的質(zhì)量。不過(guò)小編認(rèn)為這只是個(gè)別事件，碧桂園整體水平還是在行業(yè)前列的。

對(duì)于碧桂園下早片區(qū)舊改，家在深圳部分網(wǎng)友表示進(jìn)展不會(huì)太容易。不過(guò)由于舊改范圍內(nèi)存在工業(yè)區(qū)，有可能先動(dòng)工廠再談民房的情況。據(jù)傳言碧桂園龍華老圍舊改也是先動(dòng)工廠的方法，當(dāng)廠房準(zhǔn)備拆遷時(shí)，老圍村還未進(jìn)入談判狀態(tài)。

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城中村舊改可以讓村民頓時(shí)擁有千萬(wàn)身家，化身土豪之列，但如果沒(méi)談攏舊改就只是一個(gè)規(guī)劃理念。下早片區(qū)舊改目前也只是在初始階段，拆遷動(dòng)工不知要等到何時(shí)，有個(gè)明顯成效估計(jì)得有個(gè)三五年了。

3：高峰學(xué)校會(huì)是加分項(xiàng)？學(xué)區(qū)房最高7.3萬(wàn)/㎡

碧桂園的下早舊改項(xiàng)目距離高峰學(xué)校非常近，如果后期舊改成功，項(xiàng)目就是在高峰的學(xué)區(qū)內(nèi)，眾所周知這幾年里，高峰學(xué)校的中考成績(jī)是很亮眼的，有優(yōu)質(zhì)學(xué)校的加持，未來(lái)規(guī)劃的住宅項(xiàng)目還是能吸引到不小的關(guān)注度。

高峰學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)，商品房項(xiàng)目并不多，學(xué)區(qū)內(nèi)的商品房項(xiàng)目多位于上塘地塊，包括有福東龍華府、特發(fā)和平里、潛龍曼海寧花園、鴻榮源尚峻等。以福東龍華府的價(jià)格較低，均價(jià)在5.1萬(wàn)/㎡，鴻榮源尚峻均價(jià)較高已在7.3萬(wàn)/㎡。當(dāng)然這些住宅價(jià)格更多是地段加分，與高峰學(xué)校的掛鉤并不是特別大。

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高峰學(xué)校建立在一眾農(nóng)民房之中，生源多是第五、第六類(lèi)非深戶籍的學(xué)生，所以也被戲稱為“農(nóng)民工子弟學(xué)?！薄ｋm然高峰學(xué)校近幾年中考成績(jī)?cè)邶埲A位列前茅，但也有傳聞高峰學(xué)校成績(jī)與勸退學(xué)生相關(guān)。

不過(guò)盡管高峰學(xué)校在環(huán)境和生源爭(zhēng)議較大，但是2019年小一初一高峰報(bào)名學(xué)生仍然出現(xiàn)了爆滿的情況。小學(xué)部計(jì)劃招300人，有1483人報(bào)名，超了近5倍，中學(xué)部計(jì)劃招生400人，有1009人報(bào)名。不管小學(xué)還是中學(xué)，申請(qǐng)學(xué)位仍然是第六類(lèi)生源居多。

能夠連續(xù)幾年創(chuàng)下優(yōu)異的成績(jī)，高峰學(xué)校的教學(xué)實(shí)力是毋庸置疑的?，F(xiàn)在周邊的農(nóng)民房也面臨城市更新的情況，周邊環(huán)境終會(huì)有改變，高峰學(xué)校仍然還是熱門(mén)的存在。

目前下早舊改項(xiàng)目步行至4號(hào)線龍勝站大約有20—30分鐘的路程，但后期會(huì)有6號(hào)線加持，設(shè)置的元芬站點(diǎn)較近，地鐵線路交通相對(duì)多樣化也較便捷。

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以周邊地鐵情況和舊改數(shù)量看，下早片區(qū)的價(jià)值空間還是比較大的，區(qū)域二手房基本也在5萬(wàn)之上了，如果真的舊改成功，商品住宅估計(jì)也要達(dá)到6萬(wàn)左右了。

總地看憑借碧桂園的開(kāi)發(fā)實(shí)力和片區(qū)潛力，下早片區(qū)舊改項(xiàng)目值得關(guān)注，不過(guò)后期區(qū)域項(xiàng)目不少，選擇也更多樣化。雖然碧桂園項(xiàng)目部已進(jìn)駐，但以目前情況看拆遷動(dòng)工還是比較久的，下早片區(qū)舊改是不是一個(gè)難啃的骨頭還得看后續(xù)發(fā)展了。

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