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標(biāo)題: 新規(guī)下，房貸該“提前”還清嗎？專家：真的不建議。 [打印本頁(yè)]

作者: 丁霞 時(shí)間: 2019-10-11 16:31
標(biāo)題: 新規(guī)下，房貸該“提前”還清嗎？專家：真的不建議。
新規(guī)下，房貸該“提前”還清嗎？10月起選擇變了，專家：真的不建議。

最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)都充斥著央行的貸款利率新規(guī)定信息。根據(jù)央行新規(guī)，從10月8日開(kāi)始，個(gè)人購(gòu)房的按揭貸款利率發(fā)生新的變化，不再以原來(lái)的央行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，而是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，備受購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)不在于今后該不該買(mǎi)房的問(wèn)題，而在于銀行按揭貸款利率新舊替換之后，買(mǎi)房成本是否會(huì)出現(xiàn)較大的變化。

首先我們回顧下央行這次房貸利率替換的基本規(guī)定，央行規(guī)定，從2019年10月8日后，新發(fā)放的買(mǎi)房商貸利率，要求以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（以下簡(jiǎn)稱：LPR利率）為基準(zhǔn)加點(diǎn)確定；二套商業(yè)性購(gòu)房按揭貸款利率不能低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)；一般商業(yè)購(gòu)房貸款性質(zhì)的不能低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)。公積金貸款的利率暫時(shí)沒(méi)有做出調(diào)整。

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新規(guī)下的貸款利率需要因城市不同而不同，各省市應(yīng)該根據(jù)因城施策的基本原則確定利率指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，然后各大銀行在此基礎(chǔ)上做出符合市場(chǎng)需求的利率標(biāo)準(zhǔn)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)加點(diǎn)下限合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

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新的房貸利率執(zhí)行，已經(jīng)過(guò)去很多天，具體利率到底是高了還是低了呢？

根據(jù)易居研究院對(duì)全國(guó)的14個(gè)主要典型城市進(jìn)行的房貸利率測(cè)算，這14個(gè)城市包括了：4個(gè)老牌一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個(gè)主要典型的二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、?？?；還有3個(gè)具有代表性的三四線城市，分別是無(wú)錫、珠海、佛山。

以上具有代表性的14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率切換后，利率都出現(xiàn)了稍有增加的情況，如果拿按揭貸款本金100萬(wàn)來(lái)測(cè)算，按照首套房來(lái)說(shuō)，新利率之后的月供金額比以前的舊房貸利率表增加了接近6元，二套房增加的比首套房較多，月供額度增加大約15元。從各個(gè)城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，上述的幾個(gè)二線城市的房貸負(fù)擔(dān)可能有所加大，而三四線城市的月供額度基本上沒(méi)有太明顯的變化，有的城市甚至出現(xiàn)了減負(fù)的情況。

央行利率新規(guī)下，該不該“提前”還房貸？專家：2種關(guān)系，事實(shí)已擺明，一起看看。

看待貸款該不該提前還清的問(wèn)題，首先需要弄清楚在新的貸款利率規(guī)定下，個(gè)人購(gòu)房者該如何恰當(dāng)選擇貸款利率問(wèn)題，要搞清楚2種關(guān)系：第一種關(guān)系是新舊貸款利率到底是上漲了還是下降了，這一點(diǎn)在上邊已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，就不再贅述。接下來(lái)弄清楚第二種關(guān)系，新的利率規(guī)定下，按揭貸款該如何確定利率。

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根據(jù)這一次的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)房者在辦理按揭貸款時(shí)，需要與貸款銀行協(xié)商確定貸款貸款方式，在10月起以后的按揭貸款選擇中，個(gè)人購(gòu)房者利率有2種選擇方式，第一種是固定利率，也就是在貸款周期內(nèi)，利率固定不變直到還款全部結(jié)束為止；第二種是浮動(dòng)利率，利率每一年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)LPR變化而變化一次。

根據(jù)紅星新聞報(bào)道，據(jù)銀行的介紹，在浮動(dòng)利率情況下，如果市場(chǎng)上的LPR發(fā)生變化，對(duì)于簽訂了浮動(dòng)按揭貸款利率的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，每年的實(shí)際執(zhí)行貸款利率也會(huì)跟著市場(chǎng)浮動(dòng)變化，這就意味著，購(gòu)房者每一年的月供金額也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化（可能變高、也可能變低）。也就是說(shuō)，如果你2020年的月供是1500元，有可能因?yàn)槔矢?dòng)2021年的月供變到了1560元，2022年的月供又變成了1490元。這都是存在可能性的。

對(duì)于按揭貸款提前還問(wèn)題，專家這樣建議的：就算有錢(qián)，也不建議提前還款，這一觀點(diǎn)在如今的房地產(chǎn)行業(yè)普遍支持，聽(tīng)說(shuō)了房地產(chǎn)專家的勸告，相信很多人會(huì)覺(jué)得有道理，為啥各類房地產(chǎn)專家都紛紛說(shuō)“不建議提前還房貸”呢？樓市指聞總結(jié)了各種支持觀點(diǎn)，主要梳理為以下2點(diǎn)：

1、按揭貸款買(mǎi)房一直是國(guó)家對(duì)剛需購(gòu)房者的極大支持，利率本來(lái)就很低，普通人能帶到這樣低利率的款項(xiàng)機(jī)會(huì)不多，要珍惜。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，辦理按揭貸款的人基本上都屬于剛需人群，特別是首套房的貸款利率很低，現(xiàn)在基本維持在4.9的水平，也屬于最近幾十年來(lái)較低水平。如果把錢(qián)放在自己手上，現(xiàn)在的理財(cái)渠道越來(lái)越多，只要稍微懂點(diǎn)理財(cái)知識(shí)，收益基本上會(huì)高于4.9水平，所以專家說(shuō)，放在自己手上更劃算，不建議提前還房貸。

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2、根據(jù)我國(guó)以往的CPI和M2的變動(dòng)規(guī)律，貨幣對(duì)內(nèi)貶值速度是大超過(guò)銀行定期存款利率的，從去年開(kāi)始在銀行存款不一定保本的情況下，大家都知道今后如果再把錢(qián)存在銀行是非常吃虧的一件事兒。所以在貨幣持續(xù)貶值的情況下，提前還款可能相當(dāng)于白送銀行一筆錢(qián)。

怎么算這筆賬呢？舉個(gè)例子就明白了，30年前一個(gè)人買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)的貸款本金是5萬(wàn)元，月供是265.36元，在當(dāng)時(shí)月供265元可能是一個(gè)月工資的一大部分、是一筆巨款（當(dāng)時(shí)月工資收入如果能達(dá)到1,000元，那絕對(duì)是高收入人群），到了2019年我們恰好是按揭還款第30年（也就是貸款最后一年），今天這位購(gòu)房者依然在償還265元月供巨款，但是時(shí)間變了，現(xiàn)在的265元連一頓好點(diǎn)的飯菜都買(mǎi)不起，如果提前就把這5萬(wàn)元還給了銀行，豈不是相當(dāng)于虧了。

為什么會(huì)發(fā)生這種差異，就在于M2的變化引起的貨幣對(duì)內(nèi)貶值，這才是根本的因素，根據(jù)以往幾十年的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的M2增長(zhǎng)速度始終是高于GDP增速的，2008年為17.82%，從2008年到16年間都保持在11.3%-17.82%之間。根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)，在今后的幾年里，隨著GDP增速逐漸趨穩(wěn)，M2增速也會(huì)隨之降緩，應(yīng)該在6%左右維持，但是也高于GDP增速，所以貨幣仍然有進(jìn)一步微貶值空間。

總結(jié)以下今天的基本知識(shí)要點(diǎn)：在新的LPR利率下，購(gòu)房者要關(guān)注2點(diǎn)：一是關(guān)于利率水平問(wèn)題，與之前差別不大，部分城市微漲，客觀存在的不用擔(dān)心；二是貸款利率固定還是浮動(dòng)選擇問(wèn)題，買(mǎi)房時(shí)要量力而行。最終不少房地產(chǎn)專家對(duì)是否提前還款的建議是，如果具備理財(cái)頭腦的話，不建議提前還款，或許可以輕松跑贏貸款利率。

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