鴻興房源
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粵港澳沒買房的人還多專家說“這表明房地產(chǎn)空間還很大?
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作者:
于萌
時間:
2019-10-22 15:13
標(biāo)題:
粵港澳沒買房的人還多專家說“這表明房地產(chǎn)空間還很大?
近日,發(fā)布了一份《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》,根據(jù)其引用官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算,粵港澳大灣區(qū)近3500萬人無自有住房。
按照2018年粵港澳大灣區(qū)常住人口為7115.98萬人來算,這個數(shù)據(jù)大概占了灣區(qū)總?cè)丝诘囊话搿?br />
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對此,有專家(不寫其名了,大伙很容易搜到)解讀為:這表明在大灣區(qū)還有極大的住宅需求潛力,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間依然巨大。
該專家的根據(jù)主要為以下兩點:
1、廣州和深圳兩地人口增長依然強(qiáng)勁,外來人口是購房主力,每年都有不斷的內(nèi)需涌入。
2、落戶政策開放,子女教育對購房需求地推動作用越來越明顯,現(xiàn)有無房者基數(shù)巨大,潛在需求爆發(fā)動力十足,另外,購房補(bǔ)貼可以緩解滿足這種需求的壓力。
這一觀點看起來有些許道理,但是只要稍微想想,很別扭,甚至很扯。
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我們先說說需求潛力這塊。
真正的需求一定要滿足兩個條件:一是購買意愿,二是購買能力。
當(dāng)然,對于購房這種既是剛需又是固定資產(chǎn)投資的消費而言,在如此大的中國人口市場和如此在乎的”家宅“觀念下,購買意愿肯定是不缺的。
大伙缺的是購買能力,也就是白花花的銀子。沒有購買能力的購買意愿,充其量只是一種”空需“,水月鏡花罷了。
房子不比豬肉,價格上漲了,實在想吃,咬咬牙也能解決。
像粵港澳大灣區(qū)這種一二線城市集中的地方,房價動輒三四萬打底,買個小剛需都要幾百萬,就算是月入過萬,都要二三十年,這還不算房貸利息,更何況在這3500萬人口中,月入過萬的又有多少呢?
如果真是那么容易,深圳城中村1500萬的人口規(guī)模和高達(dá)82%的居民杠桿率(指負(fù)債和可支配收入占比,其中房貸占59%),又怎么解釋?
要知道,那些已經(jīng)擁有自有房產(chǎn)的人,已經(jīng)是妥妥的”收入精英“階層。他們尚且如此,那么剩下沒有房產(chǎn)的人購買能力就更加艱難了。
外來人口的涌入,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)內(nèi)需的又有多少呢?更何況,根據(jù)統(tǒng)計,除了廣深兩市,粵港澳其他地區(qū)的人口流入增長已經(jīng)極為微弱。
另外多說一句,能夠獲得”購房補(bǔ)貼“標(biāo)準(zhǔn)的,實際上又不是真正購買能力的欠缺者,所以,這同樣不是什么動力。
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接著我們再說說房地產(chǎn)行業(yè)”空間“問題。
真正的市場空間應(yīng)該指現(xiàn)有或未來需求和現(xiàn)有存貨以及未來生產(chǎn)能力的比例,簡單說就是市場上某種商品是否出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面和趨勢?
中國房地產(chǎn)行業(yè)真的很”特別“
,一方面從不斷上漲的價格來看,這似乎是一個賣方市場;但從不斷提升的空置率來看,
大家都知道,中國房價不斷上漲是基于某種條件下的特殊結(jié)果,這和居民收入、市場供求并沒有太多”正?!暗穆?lián)系,所以這種賣方市場并不是真正的賣方市場。
倒是在空置率上,依據(jù)騰訊研究院和西南財經(jīng)大學(xué)等多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合估算,珠三角地區(qū)大約達(dá)到25%,也就是大約有25%的房子是屬于”存貨“狀態(tài)。如果把這些”存貨“釋放出來,是可以滿足1500萬人的購房需求的。
試問一下,按照目前的剛需購買力,要有多長時間才能消耗掉這龐大的”存貨“呢?如果都沒有消化,何來的”巨大發(fā)展空間“?難道就為了制造更多的”存貨“?
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別再慫恿了。
已有廣廈千萬間,未見天下寒士俱歡顏,不缺房的”專家“們,
所以,在談房地產(chǎn)行業(yè)空間的時候,
我們能不能先聽聽市場”真正的呼聲“
,再多的無房人口,面對日益拉開的房價和收入差距,又算什么需求?
或許接下來的房價趨勢中,依然會如”專家“所料,但別忘了,這并不是真正的”需求“,更不是我們想要的”發(fā)展空間“。
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