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標(biāo)題: 粵港澳沒買房的人還多專家說“這表明房地產(chǎn)空間還很大？ [打印本頁]

作者: 于萌 時間: 2019-10-22 15:13
標(biāo)題: 粵港澳沒買房的人還多專家說“這表明房地產(chǎn)空間還很大？
近日，發(fā)布了一份《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》，根據(jù)其引用官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，粵港澳大灣區(qū)近3500萬人無自有住房。

按照2018年粵港澳大灣區(qū)常住人口為7115.98萬人來算，這個數(shù)據(jù)大概占了灣區(qū)總?cè)丝诘囊话搿?br />
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對此，有專家（不寫其名了，大伙很容易搜到）解讀為：這表明在大灣區(qū)還有極大的住宅需求潛力，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間依然巨大。

該專家的根據(jù)主要為以下兩點：

1、廣州和深圳兩地人口增長依然強(qiáng)勁，外來人口是購房主力，每年都有不斷的內(nèi)需涌入。

2、落戶政策開放，子女教育對購房需求地推動作用越來越明顯，現(xiàn)有無房者基數(shù)巨大，潛在需求爆發(fā)動力十足，另外，購房補(bǔ)貼可以緩解滿足這種需求的壓力。

這一觀點看起來有些許道理，但是只要稍微想想，很別扭，甚至很扯。

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我們先說說需求潛力這塊。

真正的需求一定要滿足兩個條件：一是購買意愿，二是購買能力。

當(dāng)然，對于購房這種既是剛需又是固定資產(chǎn)投資的消費而言，在如此大的中國人口市場和如此在乎的”家宅“觀念下，購買意愿肯定是不缺的。

大伙缺的是購買能力，也就是白花花的銀子。沒有購買能力的購買意愿，充其量只是一種”空需“，水月鏡花罷了。

房子不比豬肉，價格上漲了，實在想吃，咬咬牙也能解決。像粵港澳大灣區(qū)這種一二線城市集中的地方，房價動輒三四萬打底，買個小剛需都要幾百萬，就算是月入過萬，都要二三十年，這還不算房貸利息，更何況在這3500萬人口中，月入過萬的又有多少呢？

如果真是那么容易，深圳城中村1500萬的人口規(guī)模和高達(dá)82%的居民杠桿率（指負(fù)債和可支配收入占比，其中房貸占59%），又怎么解釋？

要知道，那些已經(jīng)擁有自有房產(chǎn)的人，已經(jīng)是妥妥的”收入精英“階層。他們尚且如此，那么剩下沒有房產(chǎn)的人購買能力就更加艱難了。

外來人口的涌入，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)內(nèi)需的又有多少呢？更何況，根據(jù)統(tǒng)計，除了廣深兩市，粵港澳其他地區(qū)的人口流入增長已經(jīng)極為微弱。

另外多說一句，能夠獲得”購房補(bǔ)貼“標(biāo)準(zhǔn)的，實際上又不是真正購買能力的欠缺者，所以，這同樣不是什么動力。

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接著我們再說說房地產(chǎn)行業(yè)”空間“問題。

真正的市場空間應(yīng)該指現(xiàn)有或未來需求和現(xiàn)有存貨以及未來生產(chǎn)能力的比例，簡單說就是市場上某種商品是否出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面和趨勢？

中國房地產(chǎn)行業(yè)真的很”特別“，一方面從不斷上漲的價格來看，這似乎是一個賣方市場；但從不斷提升的空置率來看，

大家都知道，中國房價不斷上漲是基于某種條件下的特殊結(jié)果，這和居民收入、市場供求并沒有太多”正?！暗穆?lián)系，所以這種賣方市場并不是真正的賣方市場。

倒是在空置率上，依據(jù)騰訊研究院和西南財經(jīng)大學(xué)等多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合估算，珠三角地區(qū)大約達(dá)到25%，也就是大約有25%的房子是屬于”存貨“狀態(tài)。如果把這些”存貨“釋放出來，是可以滿足1500萬人的購房需求的。

試問一下，按照目前的剛需購買力，要有多長時間才能消耗掉這龐大的”存貨“呢？如果都沒有消化，何來的”巨大發(fā)展空間“？難道就為了制造更多的”存貨“？

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別再慫恿了。已有廣廈千萬間，未見天下寒士俱歡顏，不缺房的”專家“們，

所以，在談房地產(chǎn)行業(yè)空間的時候，我們能不能先聽聽市場”真正的呼聲“，再多的無房人口，面對日益拉開的房價和收入差距，又算什么需求？

或許接下來的房價趨勢中，依然會如”專家“所料，但別忘了，這并不是真正的”需求“，更不是我們想要的”發(fā)展空間“。

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