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深圳南將舊改1：1.5拆賠?企業(yè)私自進(jìn)駐:如何處理
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作者:
于萌
時(shí)間:
2019-10-30 10:16
標(biāo)題:
深圳南將舊改1：1.5拆賠?企業(yè)私自進(jìn)駐:如何處理
深圳景貝南將舊改？拆賠1：1.5？企業(yè)私自進(jìn)駐:
近日，羅湖區(qū)城市更新與土地整備局、羅湖區(qū)黃貝街道針對(duì)轄區(qū)老舊住宅區(qū)景貝南小區(qū)，于今年7月12日和10月28日在小區(qū)張貼風(fēng)險(xiǎn)提示，就一家名為“馬援景中景發(fā)展有限公司”的企業(yè)私自進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展城市更新意愿征集、簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議、騷擾小區(qū)業(yè)主等行為發(fā)出提醒，表示該企業(yè)不具備申報(bào)主體資格，市民要保障好切身利益，注意防范風(fēng)險(xiǎn)。
為何會(huì)兩次張貼風(fēng)險(xiǎn)提示？記者從羅湖區(qū)城市更新與土地整備局了解到，該公司私自進(jìn)駐該小區(qū)開(kāi)展城市更新意愿征集等活動(dòng)，引發(fā)業(yè)主紛紛投訴，且該公司對(duì)小區(qū)22棟103號(hào)房進(jìn)行非法搭建，違法占用小區(qū)公共區(qū)域擴(kuò)建面積約15平方米，造成安全隱患。
10月29日下午，羅湖區(qū)多個(gè)部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)違建予以拆除。有關(guān)部門(mén)提醒市民，根據(jù)目前深圳市的有關(guān)政策，老舊住宅區(qū)改造的符合棚戶(hù)區(qū)改造政策的，應(yīng)優(yōu)先按照棚戶(hù)區(qū)政策實(shí)施改造。成片舊住宅區(qū)確需通過(guò)城市更新實(shí)施拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開(kāi)展相關(guān)工作。市民需要擦亮眼，避免引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)主聲音：夜間敲門(mén)、電話(huà)短信造成騷擾
據(jù)了解，景貝南小區(qū)位于羅湖區(qū)黃貝街道怡景社區(qū)，上世紀(jì)80年代初建設(shè)而成，占地面積約14萬(wàn)平方米，共有49棟，居民改造的意愿強(qiáng)烈。今年初以來(lái)，“馬援景中景發(fā)展有限公司”私自進(jìn)駐該小區(qū)，開(kāi)展更新意愿征集以及簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議等活動(dòng)，且搭建違法臨時(shí)建筑。
在拆除現(xiàn)場(chǎng)，站在一旁的徐女士對(duì)記者直言“大快人心”。因?yàn)樵摴舅阶赃M(jìn)駐征集意愿，他們的安寧生活被打破?！八麄兌疾环腺Y質(zhì)，就來(lái)我們小區(qū)征集意愿，常常給我打電話(huà)發(fā)短信，還9點(diǎn)后去我家一直按門(mén)鈴，自稱(chēng)很有背景，搞得我很害怕?！睒I(yè)主徐女士在景貝南小區(qū)已經(jīng)居住了20多年，近年來(lái)常常國(guó)內(nèi)國(guó)外兩地生活。據(jù)她介紹，住在深圳的時(shí)間里，一直被該公司工作人員騷擾，就連在國(guó)外亦是如此?！霸趪?guó)外也能收到他們的電話(huà)，也不管是幾點(diǎn)鐘，這擾亂了我的生活。”
和徐女士一樣，不堪其擾的還有業(yè)主張叔。張叔已經(jīng)在景貝南小區(qū)住了30多年，該公司的意愿征集，給他帶來(lái)了困擾。“常常有陌生電話(huà)打進(jìn)來(lái)，和其中一個(gè)員工說(shuō)了不同意和他們簽約，還會(huì)找另外一個(gè)員工來(lái)打電話(huà)，由2、3次還在晚上9點(diǎn)之后按門(mén)鈴，也給我發(fā)短信，我覺(jué)得個(gè)人隱私也得不到保障，很不安全?！?br />
徐女士和張叔的說(shuō)法，也得到了景貝南小區(qū)業(yè)委會(huì)主任宋作太的印證。據(jù)他表示，該公司進(jìn)駐后，主要為居民帶來(lái)了兩方面的不便?！耙皇撬麄円恢彬}擾 部分業(yè)主，100多戶(hù)業(yè)主都來(lái)找我們投訴過(guò)；其次就是大量陌生人進(jìn)出小區(qū)，還常常吵鬧到深夜，影響了居民的休息，因此我也接到過(guò)投訴。無(wú)論是我們業(yè)委會(huì)還是物業(yè)去和他們溝通，都無(wú)功而返?！?br />
此外，令徐女士更痛心的是，鄰里關(guān)系也在這過(guò)程中變差了?！拔覀儙资昀相従樱蠹叶己芎椭C。他們和部分業(yè)主簽約后，他們就來(lái)勸我們簽約，因?yàn)槲覀儾缓灒蠹揖蜕讼酉?。我們小區(qū)是要進(jìn)行舊改的，被他們這么一攪合，進(jìn)度反而拖慢了，希望政府可以介入、主導(dǎo)，幫助我們盡快改造，住上新房子?！?br />
官方回應(yīng)：該公司不是適格的申報(bào)主體
據(jù)業(yè)主介紹，該公司已經(jīng)與近200戶(hù)業(yè)主簽約，這一行為是否有效？對(duì)此，羅湖區(qū)城市更新與土地整備局工作人員表示，成片舊住宅區(qū)確需通過(guò)城市更新實(shí)施拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計(jì)劃申報(bào)、市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇等工作?！皬?qiáng)區(qū)放權(quán)后，涉及城市更新的舊住宅區(qū)由轄區(qū)街道辦事處作為申報(bào)主體開(kāi)展城市更新前期工作。深圳市馬援景中景發(fā)展有限公司不具備開(kāi)展舊住宅區(qū)城市更新前期工作的資格，更不具備與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的資格，不是適格的申報(bào)主體?！彼f(shuō)。
同時(shí)，她強(qiáng)調(diào)根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》相關(guān)政策，屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項(xiàng)目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體。市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，形成單一主體。
“該公司不是經(jīng)政府組織公開(kāi)選擇的市場(chǎng)主體，其對(duì)業(yè)主承諾的拆遷賠償方案無(wú)法履行。提出的1：1.5的拆賠比，按照深圳相關(guān)規(guī)定，在規(guī)劃編制階段，計(jì)劃申報(bào)主體需委托具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)結(jié)合土地核查結(jié)果并綜合考慮多種因素后進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性專(zhuān)項(xiàng)研究。該公司不具備申報(bào)景貝南小區(qū)城市更新單元規(guī)劃的資格，在未按法定程序開(kāi)展經(jīng)濟(jì)可行性專(zhuān)項(xiàng)研究的情況下提出的拆賠比，一是不具備合法性，二是可行性缺乏論證與保障。”該名工作人員說(shuō)道。
對(duì)此，羅湖區(qū)城市更新與土地整備局也提醒業(yè)主，該公司派發(fā)的《景貝南小區(qū)意愿征集表》中的相關(guān)內(nèi)容與深圳市印發(fā)的《深圳市城市更新單元計(jì)劃申報(bào)委托書(shū)》內(nèi)容嚴(yán)重不符，未就涉及業(yè)主切身利益的事項(xiàng)進(jìn)行特別說(shuō)明。同時(shí)，《景貝南小區(qū)意愿征集表》涉及業(yè)主身份證號(hào)碼、不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)等大量個(gè)人信息，業(yè)主將個(gè)人信息透露給違規(guī)進(jìn)駐舊住宅區(qū)開(kāi)展城市更新活動(dòng)的企業(yè)，存在較高法律風(fēng)險(xiǎn)。
“為切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益，未簽署《景貝南小區(qū)意愿征集表》的業(yè)主需提高警惕，切勿再與違規(guī)進(jìn)駐的企業(yè)簽訂涉及城市更新活動(dòng)的相關(guān)協(xié)議；已簽署《景貝南小區(qū)意愿征集表》的業(yè)主可通過(guò)法律途徑與深圳市馬援景中景發(fā)展有限公司解除協(xié)議?！彼f(shuō)。
黃貝街道相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，收到了多個(gè)該小區(qū)業(yè)主的投訴。據(jù)他介紹，2018年該公司就在未經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)許可的情況下，在景貝南小區(qū)外圍派發(fā)小區(qū)更新改造傳單。今年上半年，馬援公司租下景貝南小區(qū)22棟103作為其辦公場(chǎng)所，開(kāi)始在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展城市更新宣傳，以不斷打電話(huà)、發(fā)短信、敲門(mén)等方式騷擾業(yè)主，在小區(qū)各出入口攔截業(yè)主派發(fā)更新改造資料，向業(yè)主許諾高額的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。包括按不動(dòng)產(chǎn)證登記的房屋建筑面積比例1：1.5倍回遷房屋賠償；每套贈(zèng)送1個(gè)固定停車(chē)位使用權(quán)；一次性支付3年安置費(fèi)等等。
“我們高度重視這件事，多次約談該公司，告知城市更新的政策，并與相關(guān)部門(mén)通過(guò)張貼風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)、懸掛橫幅的方式提醒業(yè)主，同時(shí)通過(guò)業(yè)委會(huì)、黨支部等呼吁業(yè)主要提高警惕，謹(jǐn)防受騙。此外，街道辦還在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展了大型綜合普法活動(dòng)，邀請(qǐng)區(qū)住建局、區(qū)城市更新和土地整備局、羅湖法院等相關(guān)部門(mén)，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行普法宣傳，解答業(yè)主疑問(wèn)。下一步，街道辦將繼續(xù)對(duì)業(yè)主開(kāi)展普法教育和風(fēng)險(xiǎn)提示?！彼f(shuō)。
對(duì)于業(yè)主和相關(guān)部門(mén)的說(shuō)法，記者在拆除現(xiàn)場(chǎng)試圖采訪(fǎng)該公司相關(guān)工作人員，對(duì)私自進(jìn)駐等問(wèn)題不予回應(yīng)。
律師說(shuō)法：面對(duì)高拆賠比，業(yè)主需謹(jǐn)慎
拆賠比高達(dá)1：1.5，是否是正?，F(xiàn)象？居民和該公司的簽約是否具有法律效益呢？廣東（寶城）前海律師事務(wù)所卓潔輝律師表示，根據(jù)深圳現(xiàn)行相關(guān)政策，老舊住宅區(qū)按照要求有限開(kāi)展棚戶(hù)區(qū)改造，即使要開(kāi)展城市更新，對(duì)于主體和程序也有特定的要求?！袄鐚?shí)施主體選擇，規(guī)劃編制，都要由轄區(qū)街道辦來(lái)組織開(kāi)展；對(duì)于實(shí)施主體的確認(rèn)、搬遷安置補(bǔ)償方案等都要由業(yè)主進(jìn)行公開(kāi)表決，表決后才能作為實(shí)施主體和業(yè)主進(jìn)行簽約?！?br />
就該小區(qū)目前的情況而言，他認(rèn)為私自進(jìn)駐的公司確實(shí)存在很多違規(guī)行為。如果業(yè)主簽約，可能會(huì)帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)有哪些？卓潔輝舉例進(jìn)行了說(shuō)明?！袄绾炗唴f(xié)議違反了相關(guān)的規(guī)定和程序，導(dǎo)致這一協(xié)議無(wú)法履行；而且這一小區(qū)違規(guī)開(kāi)展城市更新活動(dòng)，正常改造的步伐被打亂，業(yè)主的合法權(quán)益也會(huì)受到損害。”
而對(duì)于該公司提出的1：1.5的拆賠比，卓潔輝也表明了自己的看法?！案鶕?jù)我的了解，在市場(chǎng)實(shí)踐中，大部分情況下拆賠比為1：1.2。1：1.5是個(gè)相對(duì)較高的拆賠比，而在申報(bào)主體不適格、拆賠比未經(jīng)過(guò)論證的情況下，一面臨合法性問(wèn)題，其次沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性論證，缺乏分析，對(duì)于業(yè)主權(quán)力的權(quán)益沒(méi)有保障，希望業(yè)主們能夠擦亮眼睛，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”
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