鴻興房源

標(biāo)題: 深圳調(diào)整“豪宅稅”沖擊波有片區(qū)二手房加價(jià)100萬(wàn) [打印本頁(yè)]

作者: 于萌 時(shí)間: 2019-12-7 14:19
標(biāo)題: 深圳調(diào)整“豪宅稅”沖擊波有片區(qū)二手房加價(jià)100萬(wàn)
換房鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)加速有片區(qū)二手房加價(jià)100萬(wàn) 深圳調(diào)整“豪宅稅”沖擊波

在經(jīng)歷兩周成交量“井噴”后，深圳二手房市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)整“豪宅稅”的第三周（11月25日-12月1日），深圳二手住宅成交1862套，環(huán)比下降11.08%；成交面積157735平方米，環(huán)比下降7.8%；成交均價(jià)為51650元/平方米。

近日，記者走訪深圳二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在二手房市場(chǎng)“漲”聲一片的情況下，依然有可議價(jià)空間。連續(xù)兩周“賣方市場(chǎng)”占據(jù)的主導(dǎo)地位，從第三周開(kāi)始，逐漸向買方傾斜，回歸平衡。
量?jī)r(jià)齊升

“這周已經(jīng)有四五批人來(lái)看過(guò)了，不能再帶人來(lái)看房了?！币恢苓€沒(méi)過(guò)半，李姐所租的房子已經(jīng)迎來(lái)四五批來(lái)看房的客戶。在感覺(jué)自己的正常生活被不斷前來(lái)看房的客戶打擾之后，李姐拒絕了中介人員和記者看房的要求。中介人員小馬隨即敲了同一層正在掛牌出售的幾套房子，均以相同的理由被拒之門外。

小馬告訴記者，深圳11月11日宣布調(diào)整“豪宅稅”以來(lái)，大部分二手房業(yè)主都“反價(jià)”了。上述小區(qū)有幾套房未漲價(jià)，因此問(wèn)詢的客戶特別多。

11月11日，深圳對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的住房為“普通住宅”，免征增值稅。

深圳2015年9月公布的《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》規(guī)定，南山總價(jià)在490萬(wàn)元以上、福田總價(jià)在470萬(wàn)元以上、羅湖總價(jià)在390萬(wàn)元以上、寶安總價(jià)在360萬(wàn)元以上的房源均屬于豪宅，需要額外繳納增值稅。

而隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，不少小戶型的總價(jià)均超過(guò)“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，需要繳納增值稅。市場(chǎng)上普遍稱之為“豪宅稅”。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同表示，深圳此次政策調(diào)整，可以看作對(duì)之前政策的“糾偏”，而不是政策放松。“在此前深圳豪宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，有很多小戶型因?yàn)榭們r(jià)高而被豪宅化，這是不合理的?！?br />
“豪宅稅”的調(diào)整立竿見(jiàn)影。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，“豪宅稅”取消后第二周，深圳全市二手住宅成交2094套，環(huán)比上升11.09%；成交面積171088平方米，環(huán)比上升10.68%。從整個(gè)月份來(lái)看，11月深圳二手住宅成交8013套。這是2016年5月以來(lái)首次突破8000套，環(huán)比上升11.8%，同比上升91.9%。

從價(jià)格上來(lái)看，有64%的房源價(jià)格上漲。其中，漲幅在0~5%之間的占比33%，漲幅在5%~10%之間的占比31%。

因市場(chǎng)火熱形成的“賣方市場(chǎng)”愈加明顯，賣家的淡定和買家的焦慮形成鮮明對(duì)比，二手房市場(chǎng)成為買賣雙方的博弈。

有中介人員告訴記者，政策出臺(tái)當(dāng)天，大部分業(yè)主都要求漲價(jià)，還有不少業(yè)主要求將此前掛牌出售的房源撤下來(lái)，暫時(shí)不對(duì)外銷售。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，“豪宅稅”調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，直接體現(xiàn)在買賣雙方的博弈中，由買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這也是價(jià)格上漲的原因?！暗捎谏钲诘姆?jī)r(jià)已經(jīng)保持在歷史高位了，購(gòu)買力并沒(méi)有那么強(qiáng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，最終會(huì)回歸平衡。”

有片區(qū)平均上漲100萬(wàn)

考慮到孩子上學(xué)的因素，王先生打算在百花片區(qū)購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房。當(dāng)時(shí)業(yè)主開(kāi)價(jià)在590萬(wàn)元，王先生認(rèn)為還能再談?wù)?，?zhēng)取價(jià)格再降一點(diǎn)兒。令王先生沒(méi)想到的是，在“11·11”政策出來(lái)后，業(yè)主突然將價(jià)格漲到620萬(wàn)元，超出了王先生可接受的范圍。這種情況下，他只能繼續(xù)觀望。

該片區(qū)某中介門店工作人員告訴記者，在調(diào)整“豪宅稅”兩周內(nèi)，百花和華強(qiáng)北片區(qū)成交了100多套房，平均每套房源的漲幅在幾十萬(wàn)到一百多萬(wàn)元不等?！艾F(xiàn)在市場(chǎng)火了，業(yè)主寧愿不賣也要漲價(jià)，著急的都是買家?！?br />
上述中介人員所說(shuō)的“片區(qū)內(nèi)房源平均每套上漲100多萬(wàn)元”并非夸大其詞。今年4月，記者曾以購(gòu)房者的身份咨詢了位于華強(qiáng)北一套73平方米的三室戶型，當(dāng)時(shí)業(yè)主開(kāi)價(jià)590萬(wàn)元。近期該樓盤項(xiàng)目在售的戶型已所剩無(wú)幾，一套48平方米的小戶型總價(jià)達(dá)到600萬(wàn)元，而另一套77平方米的戶型總價(jià)也達(dá)到了790萬(wàn)元。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然業(yè)主提高了房?jī)r(jià)，但是按照首付比例折算，買家需要一次性交付的現(xiàn)金比之前要少。以上述總價(jià)590萬(wàn)元的戶型為例，在調(diào)整“豪宅稅”前，需要繳納25萬(wàn)元左右的稅費(fèi)，加上三成首付，首付至少需要202萬(wàn)元?！昂勒悺闭{(diào)整后，即使該戶型漲了100萬(wàn)元，達(dá)到690萬(wàn)元，首付也僅需207萬(wàn)元，與調(diào)整前差不多，而賣家卻增加了100萬(wàn)元的實(shí)際收益?！翱紤]到目前手上持有的現(xiàn)金流，價(jià)格上漲幅度不大的房源更容易被接受，因?yàn)樾枰淮涡愿兜腻X比之前少了?！?br />
而在實(shí)際交易中，買賣雙方往往會(huì)采取避稅的方式交易，即按照低于“豪宅線”的標(biāo)準(zhǔn)簽約貸款，多出來(lái)的部分由買家一次性交付。

市場(chǎng)熱度高的區(qū)域不僅僅是百花片區(qū)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，各區(qū)成交量和成交價(jià)格均有所上漲。其中，南山區(qū)均價(jià)為95241元/平方米，環(huán)比上漲4.1%，漲幅最大；鹽田區(qū)均價(jià)43196元/平方米，環(huán)比上漲0.6%，漲幅最小。成交量上，南山區(qū)成交1377套，環(huán)比上升23.1%，漲幅最大；羅湖區(qū)成交1200套，環(huán)比上升6.3%，漲幅最小。

深圳中原研究中心總經(jīng)理鄭叔倫告訴記者，今年深圳市場(chǎng)分化比較嚴(yán)重，西部寶安、南山等區(qū)域受利好影響較大，市場(chǎng)預(yù)期高，價(jià)格上漲也較多。部分區(qū)域市場(chǎng)關(guān)注度低，成交不理想，價(jià)格上漲有限。

李宇嘉指出，市場(chǎng)過(guò)熱只是短期現(xiàn)象，從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買力難以支撐房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)重新倒向買方。同時(shí)也需要政府支持，維持市場(chǎng)穩(wěn)定，防止出現(xiàn)過(guò)分漲價(jià)破壞市場(chǎng)秩序的現(xiàn)象。

換房鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)提速

與氣定神閑觀望市場(chǎng)走勢(shì)的業(yè)主相比，有換房需求的業(yè)主就沒(méi)那么淡定了。

南山區(qū)的張先生就是換房業(yè)主中的一員。他告訴記者，由于近期打算生二胎，現(xiàn)在居住的兩居室已經(jīng)無(wú)法滿足全家人的居住需求，打算將目前居住的兩居室出售后換一套更大的住宅。去年11月，張先生委托房屋中介機(jī)構(gòu)將其目前在住的房屋掛牌出售，掛牌價(jià)530萬(wàn)元。而在深圳“11·11”政策出臺(tái)以后，受到周邊環(huán)境的影響，張先生也在猶豫是否先“捂房”，等待價(jià)格上漲。

張先生的猶豫，是出于已看好的房子是否會(huì)漲價(jià)的擔(dān)憂?！白罱胰ブ苓吙戳艘幌?，那一片的房子都沒(méi)怎么漲，我就放心了?！?br />
放下心來(lái)的張先生決定按原計(jì)劃出售目前在住的兩居室，出于要換房的考慮，張先生表示價(jià)格可以談一談，“最高能降五萬(wàn)，降太多我就換不了房了?！睆埾壬πφf(shuō)。

在市場(chǎng)熱度高的環(huán)境下，不漲價(jià)還有議價(jià)空間的房源往往能獲得更高的關(guān)注。第二天，張先生就以525萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋出售。

與張先生在同一小區(qū)的業(yè)主劉先生在隔天也降價(jià)10萬(wàn)元，將目前居住的兩居室出售。

中介人員告訴記者，不少業(yè)主也趁著這個(gè)時(shí)機(jī)換房，要換房的業(yè)主比較誠(chéng)心，價(jià)格都可以商量，只是現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)都比較高，可議價(jià)的空間也小了很多。

鄭叔倫告訴記者，換房客戶置換的一般是豪宅線上的住宅，此次調(diào)整后，大部分都變?yōu)槠照?，稅費(fèi)減免也較多，對(duì)換房客戶有較大利好。以前的政策壓抑了部分換房需求，因而此次“豪宅稅”調(diào)整后，換房客戶明顯增加。

市場(chǎng)的火熱對(duì)于已購(gòu)房的剛需客戶來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有多大影響。今年6月，周女士在寶安福永片區(qū)購(gòu)買了一套二手住宅，當(dāng)時(shí)業(yè)主開(kāi)價(jià)410萬(wàn)元，議價(jià)降到392萬(wàn)元。加上稅費(fèi)，周女士一共花了407萬(wàn)元。在“11·11”政策出臺(tái)后，該小區(qū)的價(jià)格普遍漲了十幾二十萬(wàn)元?！暗菍?duì)于我們剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房后周邊房?jī)r(jià)上漲也談不上多驚喜，只能說(shuō)略感欣慰?！敝芘勘硎尽?br />
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