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標(biāo)題: 深圳，欠了深圳人太多房子 [打印本頁]

作者: 關(guān)三 時間: 2019-12-19 10:34
標(biāo)題: 深圳，欠了深圳人太多房子
深圳，欠了深圳人太多房子

今年的深圳，爆發(fā)了非常多的利好，也刺激了深圳新房和二手房齊齊漲價，前天的文章也說了，逆勢上揚(yáng)是深圳樓市今年最好的形容詞。

由于深圳早期沒有足夠量大的商品房，一直以來，深圳的住宅供應(yīng)極其短缺，這樣的問題不僅僅沒有在這幾年緩解，反而愈演愈烈。

當(dāng)下的深圳，一方面在大肆建設(shè)公寓，一方面城中村舊改的問題，又遲遲難以推進(jìn)。

以至于，造成了只要是靠譜的新房幾乎都要搶，而二手房房價更是一點(diǎn)就著，業(yè)主聞風(fēng)漲價。

冰凍三尺非一日之寒，這一切其實(shí)早就埋下了種子。

深圳在住宅上欠的賬，從過去到現(xiàn)在，已經(jīng)多到數(shù)不完。

深圳，欠了深圳人太多房子。

深圳史上第一次調(diào)控業(yè)主

正如前文所講，二手房房價一點(diǎn)就著，業(yè)主聞風(fēng)漲價。

讓人難以置信的是，業(yè)主竟然還申請了房價攻守聯(lián)盟，有計(jì)劃有節(jié)奏地哄抬房價。

而且不是單一小區(qū)，上到豪宅，下到剛需房，不完全統(tǒng)計(jì)，抱團(tuán)形成房價攻守聯(lián)盟的有：恒裕濱城、中糧鳳凰里，前海時代、天悅壹號、金地上塘道、依山郡、中海怡翠山莊、萬科麓城......

于是，昨天晚上，深圳寶安發(fā)布了一紙文件，在深圳各大業(yè)主群炸開了鍋。

寶安對中糧鳳凰里業(yè)主成立房價攻守聯(lián)盟，惡意炒作房價的行為進(jìn)行了嚴(yán)厲警告，并對小區(qū)做出了半年內(nèi)網(wǎng)簽過戶需到房管局簽署風(fēng)險提示書的處罰。

今天深圳住建局也對恒裕濱城和中糧幸福里小區(qū)進(jìn)行了批評。說到刻意聯(lián)手坐莊抬價，深圳灣那幾個豪宅小區(qū)，才是深圳樓市里最猖狂的！

雖然說深圳也出面維持了市場秩序，但老實(shí)說，有點(diǎn)遲。

這個處罰，看似不深，卻是深圳史上第一次調(diào)控業(yè)主。

以往都是對開發(fā)商、中介蓄意哄抬房價的行為進(jìn)行罰款，限制其網(wǎng)簽備案，現(xiàn)在直接把矛頭對向了業(yè)主。

一直以來，在中國樓市，業(yè)主的存在感就是：房價跌，業(yè)主集體砸售樓部要求退房。而在今年的深圳，房價漲，業(yè)主聯(lián)手做莊抬轎子。

為什么深圳業(yè)主可以聯(lián)合做莊，如此肆無忌憚地哄抬二手房房價。

深圳的土地供應(yīng)，是不合理的

表面上看，是深圳業(yè)主在動輒幾百萬的房產(chǎn)增值面前，屁股決定腦袋，自動站隊(duì)，成為高房價的擁躉。

但是更根本的原因是：深圳嚴(yán)重扭曲的供需，尤其是極其稀缺的住宅供應(yīng)。深圳最應(yīng)該做的是增加住宅用地供應(yīng)。

深圳房產(chǎn)自有率不超過40%，其中商品房占比才17%。也是這17%，給了深圳業(yè)主坐地起價的底氣。

讓深圳南山福田寶中的二手房，一年上漲20%-35%，甚至有的戶型一下子暴力拉升一口氣漲500萬，成了全中國最安全最暴利的資產(chǎn)。

深圳的住宅真的太少，而人人都想要住宅，這就導(dǎo)致了現(xiàn)在深圳房價一有利好就暴漲，壓都壓不下去。

我們來看看深圳土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

我們可以看出住宅面積是在遞減的，公寓面積反而在增長。

深圳的土地供應(yīng)本身就少，卻還要騰出大量土地來興建公寓。這不是在打自己的臉，這不是在欠深圳人住宅的帳嗎？

北京多年來，就只建成了10多個商務(wù)公寓項(xiàng)目，而深圳這樣上趕子批量建公寓，實(shí)在是太不合理了。

我真心認(rèn)為：深圳，欠了深圳人太多房子。

深圳，請不要再建公寓，多建點(diǎn)住宅

深圳房地產(chǎn)圈內(nèi)人普遍認(rèn)同的是：“正負(fù)”批建公寓，可以完成商品房（商品房包含住宅+公寓）供應(yīng)增加。批公寓可以不用配建學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，批住宅則不行，必須要滿足規(guī)劃指標(biāo)。

當(dāng)然，批建這么多公寓，一般都是因?yàn)榉ǘ▓D則規(guī)劃的商業(yè)太多，而商業(yè)用地可以用來興建公寓，開發(fā)商不愿意建商場，更愿意蓋成小面積公寓，資金回收快，不用自持運(yùn)營，直接銷售一棍子買賣。

雖然公寓也可以居住，越來越多人選擇以公寓作為住宅的替代品。

公寓的定位本身就是類似酒店，是非常不適合作為住宅的替代品，本身產(chǎn)權(quán)時間短，不通燃?xì)?、不能落戶、不能上學(xué)、商用水電、只能貸款5成，真的是非?？拥漠a(chǎn)品，是不適宜長期居住的。

更關(guān)鍵的是，迫不得已買公寓的人也是有學(xué)位需求的，深圳家長的教育焦慮幾乎是一線城市最嚴(yán)重的。

深圳本就不像北上廣有歷史有土著，有發(fā)展已久的百年名校名醫(yī)院，畢竟興建和運(yùn)營學(xué)校和醫(yī)院本身也辛苦。

雖然說12月13日，深圳取消了去年731調(diào)控要求的“公寓只租不售”。

因?yàn)樯虅?wù)公寓的限售政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目的活躍度，不能銷售騰挪現(xiàn)金流，把一些舊改開發(fā)商的資金拖得夠嗆，長期看不利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。

但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我認(rèn)為就應(yīng)該停批公寓，把用于興建公寓的土地用來興建住宅，并且建設(shè)相應(yīng)配套的學(xué)校和醫(yī)院。

深圳要正視自己的問題：學(xué)校、醫(yī)院等民生配套嚴(yán)重不足。

今年因?yàn)樯喜涣藢W(xué)而維權(quán)的案例實(shí)在太多了，深圳學(xué)位爆表問題已經(jīng)不容忽視。

每個去深圳醫(yī)院看過病的人，應(yīng)該都深有感觸的是看病難、排隊(duì)多，整個醫(yī)療體驗(yàn)非常差。

不能因?yàn)殡y，就不去做。否則，只會一味加劇社會矛盾，這就變成民生短板示范區(qū)了。

雖然我們一直強(qiáng)調(diào)不是說來了深圳，深圳就欠我們一套房。但是深圳的土地供給和規(guī)劃本身就是有瑕疵的。

嚴(yán)重扭曲的供需，把深圳房價推上一個又一個的高坡，成為全國炒房客人人可上手的城市。而那些在深圳辛辛苦苦打拼了半輩子的人，依然買不起深圳房，只能選擇睡在東莞、睡在惠州，深圳。

看似好像賺了快錢，實(shí)則是在傷害每一個為這個城市努力建設(shè)付出的深漂。

深圳，欠了深圳人太多房子。

在高房價的激流漩渦中，深圳人與他們所熱愛的深圳，不斷拉鋸、撕扯、和解。

深圳的強(qiáng)大和“深漂”的羸弱，激烈碰撞，這是一個讓“深漂”無限熱愛又無限矛盾的城市。

深圳，對深圳人有住宅的歷史欠賬

而且說句良心話，深圳不僅僅是現(xiàn)在對深圳人欠賬住宅，也是有商品房住宅、人才房、公租房的歷史欠賬。

在深圳發(fā)展的早期，沒有承擔(dān)起應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，沒有及時出臺規(guī)劃建設(shè)住宅、公租房，縱容大量城中村、小產(chǎn)權(quán)房建起。

這是深圳為民間讓渡了大量的公共財富，但也為今天深圳城中村艱難拆遷，拆不了拆不起，埋下了隱患，形成了住宅少——城中村多——舊改成本高——推高房價的惡性循環(huán)。

例如寶安沙井，當(dāng)時就是在黑社會沙井新義安的控制下，各大村委興建大量小產(chǎn)權(quán)房，低價拿地，籌資建房，然后再私自銷售，致使今日沙井的城中村舊改之難。

對于今天的深圳來說，城市更新本該是一路高歌的城市改革，卻漸漸陷入了內(nèi)部角力的局面。

以深圳東進(jìn)中軸線的筍崗村為例，開場轟轟烈烈的萬村計(jì)劃，在質(zhì)疑和利益博弈中宣布告終。

筍崗村工程隊(duì)撤離，施工暫停，無疾而終，綠網(wǎng)圍困的租戶耐心漸失，抱怨、憤懣在村中蔓延。

銀湖老小區(qū)業(yè)主騎虎難下，鄰里之間，孤立絕交，各自為陣，甚至劍拔弩張。

大量的空房、已拆舊房土地，造成了社會資源的極大浪費(fèi)，而開發(fā)商也難以翰旋。

除了深圳城中村和住宅少，還大肆建公寓的城建問題之外，深圳還放縱開發(fā)商將寫字樓改成小面積辦公用地銷售。

龍華的規(guī)劃本身是很美好的，但是龍華的未來在縱容龍光玖鉆、6979、匯德大廈和匯隆中心把寫字樓分割成小面積辦公來賣的時候，就葬送掉了。

這對深圳來說，絕對不是一個好事，看似面子卻失掉了里子。

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