鴻興房源

標(biāo)題: 深圳“三價(jià)合一”政策正式落地！首付或稅費(fèi)增加，剛需... [打印本頁]

作者: 秦嶺 時(shí)間: 2018-3-29 16:18
標(biāo)題: 深圳“三價(jià)合一”政策正式落地！首付或稅費(fèi)增加，剛需...
   3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

該通知要求：
商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對(duì)網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購(gòu)房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對(duì)，對(duì)未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請(qǐng)，系統(tǒng)將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報(bào)監(jiān)管部門核查。
“三價(jià)合一”執(zhí)行后的影響：首付增加或稅費(fèi)增加
此次新規(guī)確定了深圳將“以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值”作為貸款基數(shù)。這意味著，如果要多貸款，交易雙方必須提高網(wǎng)簽備案價(jià)格，多交稅；或者以更低的網(wǎng)簽價(jià)貸款，少貸款，多首付。高首付、高稅費(fèi)，必須選擇其一。

以一套羅湖區(qū)成交價(jià)500萬元，最低的網(wǎng)簽價(jià)350萬元的羅湖房產(chǎn)為例。如果選擇高首付，首付增加約105萬元。

(, 下載次數(shù): 0)
如果選擇以網(wǎng)簽價(jià)格為貸款基數(shù)，所需繳納的稅費(fèi)以實(shí)際成交價(jià)為貸款基數(shù)。則分為以下3種情況：

情況1：羅湖區(qū)某住宅，政策前后皆按普通住宅征收稅費(fèi)，稅費(fèi)增加約2萬元；

(, 下載次數(shù): 1)

情況2：羅湖區(qū)某住宅，政策前后皆按非普通住宅征收稅費(fèi)，稅費(fèi)增加約8萬元；

(, 下載次數(shù): 0)

情況3：羅湖區(qū)某住宅，政策前為普通住宅，政策后為非普通住宅，新增增值稅等稅種，稅費(fèi)增加約26萬元。

(, 下載次數(shù): 0)

注：每套住宅實(shí)際納稅金額受多種因素影響，以上案例僅供參考，不作為交易依據(jù)。

其中，情況3（政策前為非普通住宅線以下，政策后為非普通住宅線以上）需要增加繳稅稅種，提升部分稅種稅率，受到較大影響。

   目前深圳房產(chǎn)交易流程通常為業(yè)主實(shí)收，稅費(fèi)皆為買方支付。新規(guī)的執(zhí)行，無疑增加了買房的購(gòu)房成本，繳稅或首付會(huì)增加。
市場(chǎng)已有消化，“三價(jià)合一”最影響誰？

   深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，三價(jià)合一政策不屬于樓市調(diào)控政策，是管理機(jī)制的優(yōu)化。主要是因?yàn)榇饲瓣庩柡贤拇嬖?，需要不同的政府部門及商業(yè)銀行對(duì)價(jià)格指標(biāo)做最終的確認(rèn)，這一政策的出發(fā)點(diǎn)正是由此產(chǎn)生。其次，三價(jià)合一的落實(shí)，為遠(yuǎn)程（在路上的）房產(chǎn)稅其中一部分稅基（地上建筑物部分）確立了核價(jià)依據(jù)。

   從短期來說，市場(chǎng)會(huì)將其解讀為利空政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，三價(jià)合一直接影響的是高評(píng)高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業(yè)主。但是“三價(jià)合一”的實(shí)施，對(duì)明確價(jià)格指標(biāo)，增強(qiáng)信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。

  肖小平：市場(chǎng)已有消化，中端房產(chǎn)購(gòu)房成本增加更多深圳鏈家研究院院長(zhǎng) 最最麻煩的就是中端，購(gòu)買低價(jià)物業(yè)，首付和稅費(fèi)增加有限；而高端物業(yè)的稅費(fèi)增加也在高收入人群可接受范圍內(nèi)。“中端”是指在深圳各區(qū)成交價(jià)剛超過“非普通住宅線”的物業(yè)。新規(guī)實(shí)行后，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較短的博弈期。目前消息已經(jīng)傳了很內(nèi)疚，大家已經(jīng)心理上有了預(yù)消化。

買方支出增加，會(huì)希望業(yè)主降價(jià)......看好中長(zhǎng)期樓市的業(yè)主會(huì)想撐過這一波就好，在這個(gè)過程中，肯定會(huì)有業(yè)主急著用錢，愿意讓步。在兩、三個(gè)月內(nèi)，會(huì)出現(xiàn)交易量下降，價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。市場(chǎng)本來就處于中等偏下，短炒的人不會(huì)進(jìn)來，大多數(shù)購(gòu)房者都是剛需或希望長(zhǎng)期持有。心理上購(gòu)買欲望也沒有很強(qiáng)，新規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很有限。

風(fēng)傳許久的“三價(jià)合一”終于在深圳落地了，由于今天咨詢這一事件的朋友非常多，因此簡(jiǎn)單評(píng)述如下：

1）預(yù)計(jì)二手樓交易首付和交易稅費(fèi)都會(huì)增加，具體增加比例要關(guān)注接下來房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中的備案價(jià)的調(diào)整。交易成本增加對(duì)房?jī)r(jià)和成交量的影響較小，但首付金額增加，對(duì)成交量影響會(huì)較大，會(huì)對(duì)買方會(huì)帶來一定壓力。

2）短期內(nèi)二手樓成交量會(huì)受到一定影響，價(jià)格出現(xiàn)震蕩，一手樓成交量會(huì)增長(zhǎng)。

3）該政策出臺(tái)，對(duì)剛需有一定影響，據(jù)悉，政策出臺(tái)當(dāng)晚，某大型地產(chǎn)中介收到上千個(gè)剛需客戶買房定金，并查詢好征信，避開政策影響。深圳剛需還是很強(qiáng)烈。

“三價(jià)合一”主要就是多交稅問題，影響不會(huì)特別大，剛需還是要上車，相比之前社保一改三的限購(gòu)政策，這個(gè)對(duì)剛需的影響不是很大。

歡迎光臨鴻興房源 (http://juanantoniorodriguezmenier.com/)