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標題: 解析：投資回遷房 [打印本頁]

作者: 于萌 時間: 2020-5-4 19:52
標題: 解析：投資回遷房
近年來，深圳市在城市更新方面，充分發(fā)揮特區(qū)在改革創(chuàng)新上先行先試的優(yōu)勢，在觀念變草、機制創(chuàng)新和方法改革等方面進行了大膽嘗試，突破了不少條條框框的束縛。如今，城市更新對于轉(zhuǎn)變粗放的土地依賴型城市發(fā)展模式、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市發(fā)展質(zhì)量的積極作用，在深圳市已經(jīng)顯現(xiàn)。

2009年年底，《深圳市城市更新辦法》出臺，這是全國第一部以政府規(guī)章形式頒布的城市更新法規(guī)。隨著深圳市改造范圍的擴大，舊城、舊住宅區(qū)都納入了更新范疇，由此標志著深圳市城市更新進入了一個新的歷史階段。公開資料顯示，2014年深圳市城市更新的商住用地(包括舊村改造)共25幅，遠遠超出新出讓招拍掛商住用地的數(shù)量與規(guī)模，招拍掛的商業(yè)辦公地塊主要由南山區(qū)提供。此外，通過城市更新獲得土地也是開發(fā)商在一級市場拿地的主要方式之一，所以即便中心區(qū)也會有一些物業(yè)含有回遷房，深圳原住民或早期移民人群就住在這些回遷房中。深圳市場經(jīng)濟在我國是最成功的，人們商業(yè)頭腦、維權(quán)意識很強，所以深圳的回.遷房品質(zhì)與同小區(qū)的商品房完全一樣，且學區(qū)、交通以及之后的交易方式也和商品房一樣。后來為了方便拆遷，陸續(xù)若干次修訂及補充城市更新辦法。政府主動規(guī)范完善，這種便利的方式得到了政府、開發(fā)商以及村落的認可。

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在這些立項的項目中，絕大部分是規(guī)劃為居住＋商業(yè)用地，就是把原來的村落改造后，變?yōu)榉犀F(xiàn)代化城市的住宅商業(yè)綜合體，說的直接點就是拆遷，拆遷就會有回遷戶，回遷房。

在很多樓盤中都有那么一些房子，是開發(fā)商賠償給被拆遷原居民的房子，這些房子的戶型，朝向，面積位置等等都和同小區(qū)開發(fā)商在售房子一樣的，因為房子屬于被拆遷所賠償而來，市面上俗稱回遷房。因此，買賣回遷房在深圳慢慢形成了一定的市場基礎。
深圳回遷房是政府把這片區(qū)域土地列入深圳城市更新范圍，開發(fā)商來入住立項，開發(fā)商開發(fā)《城市更新項目》征收土地時需拆除原住民的房子或占用到村集體土地，約定項目建好后賠紅本商品房給原住民的村民；交房辦理出紅本后和商品房無區(qū)別。

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通常價格相比周邊二手房5-6折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣，越往后期價格越高。不要購房名額，相當于買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金要求較高。

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交房周期是指標房要重點考慮的因素：多數(shù)的舊改項目的《拆遷補償安置協(xié)議》約定是拿到項目（施工許可證）3到5年內(nèi)交房；不過最終交房時間，根據(jù)項目進展情況，評估一個項目快慢，主要是依據(jù)項目地段、對基礎配套用地的貢獻多少、還有開發(fā)商的品牌度、資金實力、來綜合決定的。
回遷房投資分成三個階段；前期投資一些剛剛有舊改規(guī)劃的民房，這時候的價格還是很低的，項目還不確定的時候大批量進貨，在開發(fā)商進駐就價格上漲就可以開始拋貨。當然前期利潤跟操作靈活性最大，也需要大量的資金很強的抗風險能力，中期投資就是在項目已經(jīng)立項，這時候舊改剛開始簽約周期一般都比較長，這個時候入手等簽約差不多的時候再拋售，小賺一筆。后期就適合一些剛需的投資，項目基本簽約到尾聲開始拆除在施工許可證出來前都可以進行更名手續(xù)，這種情況項目可靠性強拿房時間短。
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深圳市場上的舊改回遷房是一種不錯的投資選擇，在深圳現(xiàn)有的樓市政策下，回遷房迎來了黃金時期，深圳舊改拆遷指標房是屬于舊改拆遷賠償所得，不受深圳房地產(chǎn)限購政策影響，不需要深圳社保、不占用購房名額，沒深圳戶口沒深圳社保不管你在深圳還是外地有多套房產(chǎn)都同樣可以購買，這是很好的投資機會，特別是給很多外地朋友們提供了唯一一個在深圳購買紅本商品房的機會。

深圳回遷房其實很早就有流通，是非常成熟的市場行為！內(nèi)部有著一套非常完善的運作方式和交易模式。只不過早些年的回遷房，體量相對比較小，一放出來，村民內(nèi)部的親戚朋友就足夠消化了，沒有流向市場而已。但現(xiàn)在不同，深圳到處舊改井噴，形成體量非常大，才得以流向市場！

深圳舊改是由政府主導，由開發(fā)商開發(fā)，舊改項目的開發(fā)商；是要具有很強開發(fā)資質(zhì)！才有資格開發(fā)！開發(fā)商是商業(yè)行為，村里也占有部分股份合作開發(fā)的，這樣使得開發(fā)進度更快。

房賠房，對村民而言，老房子變新房子何樂而不為，這樣不會出現(xiàn)釘子戶這個說法，對開發(fā)商而言，前期不用動用大筆資金去收購土地。

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