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標題: 2020年的樓市是未來10年買房難得的一次上車機會 [打印本頁]
作者: 于萌 時間: 2020-9-6 10:45
標題: 2020年的樓市是未來10年買房難得的一次上車機會
2020年前，很多機構、媒體樂觀地看待2020年的房地產市場。例如1月8日，中科院預測中心發(fā)布的“2020年中國經濟預測發(fā)布會”報告顯示，2020年房價預計上漲6.1%，全國商品房均價將達到9753元/㎡。
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事實上，很多房地產專家學者，都對2020年的房地產市場給出了利好面預測，房地產市場的“小陽春”就要來了。原因有三點：
1、北京、上海等一線城市已經調控房地產市場兩年多，房地產市場潛力有待釋放；
2、根據房地產市場的傳統規(guī)律，年底屬于房地產市場淡季，積壓的購房需求需要在第二年年初釋放；
3、二手房市場成交量始終處于底部。隨著限價房地產的逐步清盤，二手房市場得到了復蘇的機會。
然而，一場突發(fā)的公共事件改變了房地產市場的銷售軌跡。1月17日，中國社科院城市與競爭力研究中心主任
在“中國經濟形勢分析會”論壇上的講話：
2020年，商品房價格漲幅預計在5%-8%之間。一二線城市和東部地區(qū)經濟發(fā)展相對較好，人口流入量較大，大部分一二線城市群房價將上漲。
房價漲跌的預測不苛求精準精確，但不難看出倪鵬飛對2020年的房地產市場是樂觀的，表達了他對一二線城市房價看漲的樂觀看法。
看到這些只是部分表述，倪鵬飛還說：
2020年，房地產市場將繼續(xù)處于降溫通道，沒有重大政策變化和突發(fā)事件影響的情況下，不會出現大幅波動。
這是“在沒有重大政策變化和突發(fā)事件影響的情況下”。顯然，2020年的房地產市場遇到了困難。
1、據不完全統計，在中國房協的倡議下，已有60多個城市對售樓處暫停銷售活動作出回應。雖然一些房地產企業(yè)已經開始在網上賣房，但面對房屋等大宗商品，購房者未必會買房，或者沒有親身感受也不敢下手。
2、由于建設的延遲，房地產企業(yè)的工程進度推遲。施工工人不能及時復工，最終影響開發(fā)商交房時間。
3、房地產企業(yè)銷售業(yè)績承壓。從圖標上可以看出，前30名房地產企業(yè)銷售數據與去年同期及環(huán)比均出現較大下降?？梢灶A見，3月份房地產企業(yè)的業(yè)績差距將進一步拉大。
毫無疑問，今年第一季度房地產企業(yè)注定要遭業(yè)績滑鐵盧。房地產市場正在降溫。因此，網絡上的專家們提出了一個穩(wěn)定房地產市場的方案?？偨Y如下：
1、建議降息降準，實行寬松貨幣政策；
2、建議補貼中小房企，防止破產；
3、建議全面取消住房限購、限貸、限售、限價措施，刺激購房需求；
4、建議實行寬松的房貸政策，降低首套、二套房貸利率；
5、鼓勵購房免稅和財政補貼，提高棚改貨幣化比例。
……
這些措施是為了恢復房地產市場信心，刺激購房需求。如果國家能夠真正采取并實施這些措施，市場將迅速復蘇。然而，目前暫時不可能實施，有兩個原因：
1、“房住不炒”的觀念已深入人心，與住房投資相關的刺激難以再現。自去年年中國家提出“不將房地產作為短期刺激經濟”以來，央行于2020年初要求“防止資金違規(guī)流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長”，仍強調“房住不炒”。如果這個時候炒房客被放進去，前幾年的房地產市場調控可能就前功盡棄了。
2、央行日前的一份文件沒有釋放任何關于房地產市場放松的信號。銀保監(jiān)辦發(fā)[2020]29號文件要求“鼓勵銀行機構通過適當下調貸款利率、完善續(xù)貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災害”。從已經表示支持小微企業(yè)貸款和個人經營性貸款的商業(yè)銀行來看，沒有提到調整房貸或房企信貸。
畢竟，好鋼應該用在刀刃上，房地產業(yè)暫時不包括在內。有網友問，是不是房地產企業(yè)不受影響？嚴格意義上講，影響是很大的，不排除后期對房地產企業(yè)的一些金融支持，但力度預計不會太大，需要在合理的范圍內，要與房地產市場調控結合起來。
最后還有一個問題，在這樣的市場狀態(tài)下，還能不能買房？
答案很簡單：2020年，大概率是未來10年難得的一次買房機會。從3個方面分析：
1、房企回籠資金，房價大幅優(yōu)惠
正如前文所分析的，房地產市場預期的“小陽春”并不存在。一季度，多數房地產企業(yè)的業(yè)績應該比較難看。我們知道房地產業(yè)屬于高薪行業(yè)，房地產企業(yè)的資金成本、管理成本和各項運營費用等等，房地產企業(yè)面臨的資金壓力相對較大。因此，參照2003年，售樓部恢復正常后，為了贏得市場客戶，房地產企業(yè)必然加大優(yōu)惠力度，按照以往的常規(guī)銷售措施，送車位、免費物業(yè)費、低首付等。
2、購房者強烈的避險情緒
如果企業(yè)利潤減少，少發(fā)工資、獎金的概率相對較大。人們會意識到收入可能會減少，對于那些個體工商戶來說，一天不營業(yè)，收入就會受到影響，所以對他們來說，收入減少是最明顯的。在這種情況下，購房者會考慮更多的家庭經濟風險和經營風險。即使有首付購房，也可能不敢買房，避險情緒也會比較強。
3、2020年會是未來10年買房的難得機會嗎？
通過以上兩點的分析，房地產企業(yè)需要增加銷售收入，實現盈利。房地產企業(yè)之間的競爭更容易使這種市場利潤下沉。另外，購房者都在避險觀望，此時，購房者很可能會購買到性價比高的房子。首先，我不希望市場以這樣的方式回歸，但這確實是未來10年難得的買房機會，這主要取決于貨幣、人口流向和土地。
此外，現在業(yè)界一致認為未來10年的房地產形勢：高速增長已經過去，城市化在下半年開始，進入城市群和大都市圈時代。房地產自然不會缺席，這也是一個新的增長點，隨著農村人口緩慢流入城市，城市之間的人口將進一步集中，城市住房將面臨需求的釋放。一方面，這些需求來自于大量改善型購房者，另一方面，由于經濟發(fā)展帶來的家庭小型化趨勢，將產生大量的老年人和獨居青年住房消費。因此，從中長期來看，房地產走勢仍有潛力。
對剛需而言，早買早住是難得的機會。對于具有保值增值功能的房地產投資家庭來說，城市群和都市圈是一個方向。錢多就往大的城市、核心城市走，錢少就退而求其次。
當市場處于冷清的觀望狀態(tài)時，往往孕育著機會，風險釋放了，跌無可跌，這一規(guī)律同樣適用于房地產市場。
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