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可能大家都會(huì)有這樣的印象——這些年，寧波的安置房小區(qū)是越造越好了。

有的安置房小區(qū)，直接就是大牌開發(fā)商代建的。而且不少安置房小區(qū)所處的地段、周邊各類配套等，比商品住宅樓盤還要好，但房?jī)r(jià)卻比周邊的商品住宅樓盤低好幾千甚至上萬元一平。

不過，安置房從交付到辦出產(chǎn)權(quán)證，通常要一年半載甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。而不少安置房的房東，會(huì)在交付拿到房子鑰匙后，就選擇把房子賣掉變現(xiàn) ……

買家花 70 萬元買的一套安置房，三年多后市價(jià)漲到了 200 多萬元。但這套安置房產(chǎn)權(quán)證辦出后，房主卻不是賣家 …… 房東拒絕過戶，要解除購(gòu)房合同！

買家通過打官司，不但要要回已付的房款，還要求賣家賠償"失去同期購(gòu)房機(jī)會(huì)"的經(jīng)濟(jì)損失 78.5 萬元。

買家同樣買的是還沒辦出產(chǎn)權(quán)證的一套安置房，總價(jià) 80 萬元。半年不到，買家又把這房子轉(zhuǎn)賣給了另一個(gè)人，賣價(jià) 122 萬元 …… 這個(gè)時(shí)候，產(chǎn)權(quán)證也還沒辦下來。

然后，房東在辦出產(chǎn)權(quán)證后，把房子拿到銀行辦了抵押貸款，并以各種理由不辦過戶手續(xù)。最終買家轉(zhuǎn)賣不得，只能違約，賠了 10 多萬元違約金

買家打官司，要求賣家配合辦理過戶手續(xù)，并賠償損失。他能勝訴嗎？

這起官司里，買家是位外地來甬的 70 后，我們且稱之為阿國(guó)。賣家則是位 90 后，我們且稱之為小明。

小明家老屋拆遷后，把分到的一套位于鎮(zhèn)海九龍湖的安置房，在 2016 年年末以 70 萬元的總價(jià)，賣給了阿國(guó)。

雙方約定，簽合同當(dāng)天阿國(guó)先付 30 萬元房款，余下 40 萬元等產(chǎn)權(quán)證辦下來再付。

2018 年 11 月，這套安置房的產(chǎn)權(quán)證辦出，但并不是登記在小明名下，而是登記在小明父親名下。

拖到 2020 年 3 月，阿國(guó)要求解除購(gòu)房合同，并要小明返還 30 萬元房款。

同時(shí)，2020 年 4 月底，經(jīng)評(píng)估公司估價(jià)，這套安置房的評(píng)估總價(jià)為 207 萬余元，阿國(guó)要求小明賠償自己失去同期購(gòu)房機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)損失 78.5 萬元。

當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由，主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

簡(jiǎn)單說，小明以這套安置房沒有登記在自己名下、不是自己的房子為由，因而主張買賣合同無效，是不行的。

而因?yàn)榉孔訖?quán)利人不是小明、沒法辦過戶，阿國(guó)要求解除合同并要小明賠償損失，是正當(dāng)訴求。

最終，法院判小明返還阿國(guó) 30 萬元房款，并賠償阿國(guó)損失 78.5 萬元。

這起官司里，買家小劉與賣家老程，于 2017 年年末簽訂房產(chǎn)買賣合同，以總價(jià) 80 萬元購(gòu)買老程所有的位于鄞州姜山的一套安置房及車棚。

簽合同后大約半個(gè)月內(nèi)，小劉付了 55 萬元房款。雙方約定，余款 25 萬元于老程產(chǎn)權(quán)證作出后當(dāng)天付清。

雙方同時(shí)約定，在房屋未過戶前，老程把房子交給小劉使用，并不得再將該房產(chǎn)進(jìn)行買賣、抵押等。小劉為該房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，可以轉(zhuǎn)賣這套安置房，老程在做出產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)無條件配合小劉正常辦理過戶手續(xù)，以后房?jī)r(jià)漲跌都與老程無關(guān)。

過了四個(gè)多月，2018 年 4 月末，小劉找好了下家，把這套依然還沒辦出產(chǎn)權(quán)證的安置房給轉(zhuǎn)賣了，交易總價(jià) 122 萬元。轉(zhuǎn)讓協(xié)議上，小劉簽的是老程的名字。

再過了半年多，在 2018 年 11 月初，老程拿到了產(chǎn)權(quán)證，并辦理了抵押登記手續(xù)——自然，這房子沒過戶到小劉名下。

那一邊，因?yàn)闊o法正常過戶，小劉只能和找好的買家解除轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并賠給對(duì)方 10 萬元的違約金。

一審，小劉勝訴，法院判決在小劉支付剩余 25 萬元房款的基礎(chǔ)上，老程解除銀行抵押、把房子過戶給小劉，并按小劉已支付的 55 萬元房款為基數(shù)、按年利率 6% 賠付一定的違約金。

老程不服一審判決，上訴要求和小劉解除買賣合同，愿意退還 55 萬元房款，并雙倍返還定金 20 萬元——相當(dāng)于給小劉 10 萬元的違約金。

老程認(rèn)為，小劉在房子產(chǎn)權(quán)證還沒辦出時(shí)候就轉(zhuǎn)賣他人、還簽了老程的名字，有違誠(chéng)信。同時(shí)，他表示，跟小劉簽的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定的房屋價(jià)格偏低，"顯失公平，應(yīng)系無效。"

小劉與老程簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未違背公序良俗，應(yīng)屬合法有效，其對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。

該協(xié)議中明確約定，涉案房屋及其附屬設(shè)施的價(jià)格為 80 萬元，且該價(jià)格漲跌與否均與老程無；同時(shí)，老程同意小劉轉(zhuǎn)賣。

現(xiàn)老程以雙方當(dāng)事人所約定的出售價(jià)格偏低，以及其并未同意小劉轉(zhuǎn)賣為由，主張《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，缺乏事實(shí)依據(jù)與法律依據(jù)，不予支持

看完這兩個(gè)與買賣安置房有關(guān)的糾紛案例，如果你有意向購(gòu)買新交付但尚未辦出產(chǎn)權(quán)證的安置房，顯然有必要多多考慮日后過戶可能會(huì)出麻煩的風(fēng)險(xiǎn)，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上把可能發(fā)生的情況、雙方的權(quán)利和責(zé)任等，最好約定得詳細(xì)些、再詳細(xì)些！但更重要的是，沒產(chǎn)權(quán)證的房子，最好別買！

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