鴻興房源

在深圳等一線城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒每平方米十萬元、八萬元的時(shí)候，也有一些地級(jí)市的房?jī)r(jià)，仍處于“白菜價(jià)”水平。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上各城市2月二手住宅平均單價(jià)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，房?jī)r(jià)最低的10個(gè)城市，分別是：鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺(tái)河、張掖、博州、鐵嶺、朔州、遼源、百色。

這10個(gè)地市中，有一半位于東北地區(qū)，其中黑龍江最多，分別是鶴崗、雙鴨山和七臺(tái)河。此外，吉林的遼源和遼寧的鐵嶺也在前十行列。從類型上看，這些城市主要是能源型城市，尤其是以煤炭產(chǎn)業(yè)為主。隨著能源枯竭、人口外流，不少城市也面臨著收縮局面。

位于黑龍江的鶴崗和雙鴨山，房?jī)r(jià)均低于每平方米3000元，七臺(tái)河也僅為每平方米3000元出頭。其中，鶴崗單價(jià)為每平方米2101元，“白菜價(jià)指數(shù)”最高。也就是說，買一套100平方米的房子，也只需要20萬元出頭。實(shí)際上，舊的小區(qū)，尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較低的棚改房，價(jià)格更低，一套房子幾萬元，單價(jià)幾百元，這樣的“白菜價(jià)”房子在近兩年曾被輿論廣泛關(guān)注。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，鶴崗是個(gè)典型的收縮型城市，房?jī)r(jià)如此之低，主要還是因?yàn)橘Y源枯竭了，產(chǎn)業(yè)本身也收縮了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。

根據(jù)鶴崗市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2019年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）336.4億元。年末全市戶籍總?cè)丝?8.5萬人，其中城鎮(zhèn)人口80.2萬人。相比2013年，6年來鶴崗總?cè)丝跍p少了9.3萬人，下降8.6%。另外，當(dāng)前鶴崗戶籍人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)81.4%，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，可以提升的空間已然較小。

一方面是人口外流、城鎮(zhèn)化率已然較高，另一方面是大量的棚改房。因此，目前鶴崗樓市的整體需求量較小，市場(chǎng)規(guī)模急劇萎縮。根據(jù)2019年鶴崗統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2019年鶴崗全市全部有開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)42戶，完成投資3.5億元，比上年下降52%；房屋施工面積80.8萬平方米，比上年下降38%；房屋新開工面積6.1萬平方米，下降74%；商品房銷售面積3.5萬平方米，下降70%，商品房銷售額1.1億元，下降66%。

同樣來自黑龍江的雙鴨山平均單價(jià)也低于3000元，位居最低房?jī)r(jià)城市第二。能源城市雙鴨山同樣面臨著人口外流和城市收縮格局。數(shù)據(jù)顯示，2019年雙鴨山全市人口出生率為4.03‰，死亡率為4.91‰，人口自然增長(zhǎng)率為-0.88‰。年末戶籍總?cè)丝跒?40.7萬人，比上年減少0.1萬人。

2019年雙鴨山房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模明顯收縮。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6.6億元，比上年下降61.7%。商品房銷售面積26.6萬平方米，下降44.7%，其中住宅銷售面積23.1萬平方米，下降45.9%；商品房銷售額6.9億元，下降47.3%，其中住宅銷售額5.7億元，下降48.4%。

七臺(tái)河同樣是一座資源枯竭型城市。根據(jù)七臺(tái)河市2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2019年全市規(guī)模以上工業(yè)洗精煤產(chǎn)量649.3萬噸，比上年下降24.8%；焦炭產(chǎn)量564.3萬噸，比上年增長(zhǎng)35.3%；發(fā)電量91.7億度，比上年下降0.2%；家具47萬件，比上年增長(zhǎng)7.6%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資3.07億元，比上年下降14.0%。商品房銷售面積12.77萬平方米，比上年下降6.7%。

吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，東北的一些資源枯竭型城市房地產(chǎn)新增需求少，主要原因還是產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，大量人口外流。從供給層面，此類城市的棚改房多，供給多。另外，在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)辦社會(huì)，很多國(guó)有企業(yè)給職工建房，有很多非商品化的房子，所以住房存量都比其他地方大一些。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，一方面近年來各地紛紛出臺(tái)落戶政策拉動(dòng)人群落戶，隨著各地落戶門檻不斷降低，人口流入五大城市群比例不斷提升，東北地區(qū)的人口整體呈現(xiàn)流出大于流入的格局，這在一定程度上弱化了房企投資的意愿度。另一方面東北區(qū)域的人口也在加速向沈陽、大連、哈爾濱等大城市集中，這也導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的不平衡性加劇。

除了東北的幾個(gè)城市，其他5個(gè)城市來自中西部的5個(gè)省份，其中3個(gè)城市來自大西北地區(qū)，屬于人口總量較小，土地供應(yīng)充足的城市。比如市域總面積達(dá)4萬多平方公里的張掖，2019年年末全市常住人口僅為123.76萬人，相當(dāng)于中東部一個(gè)人口大縣的規(guī)模。

目前，張掖的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力。張掖市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全市房地產(chǎn)投資同比下降34.21%，降幅同比擴(kuò)大31.19個(gè)百分點(diǎn)。其中，甘州區(qū)房地產(chǎn)完成投資同比下降34.28%，降幅同比擴(kuò)大26.21個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)投資比重為68.43%，是影響全市房地產(chǎn)投資下降的主要原因。受房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化周期長(zhǎng)、供給過剩等客觀因素影響，這一趨勢(shì)今年將繼續(xù)存在。

石嘴山的常住總?cè)丝谝仓挥邪耸嗳f人，目前城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了75%，城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)的空間已經(jīng)相對(duì)有限。作為一個(gè)資源枯竭型城市，目前石嘴山房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，增長(zhǎng)空間十分有限，因此房?jī)r(jià)總體水平也比較低。

需要說明的是，這里統(tǒng)計(jì)的城市包括了地級(jí)及地級(jí)以上城市，包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和普通地級(jí)市，不包括縣級(jí)市。因此，一些房?jī)r(jià)較低的縣級(jí)市沒有納入統(tǒng)計(jì)。