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標(biāo)題: 因城施策不能突破樓市調(diào)控底線 [打印本頁]
作者: 于萌    時(shí)間: 2021-3-28 08:35
標(biāo)題: 因城施策不能突破樓市調(diào)控底線
原創(chuàng)中國房地產(chǎn)報(bào)2021-03-27 10:30:57


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在全國各地此起彼伏的樓市調(diào)控加碼大潮中，中部省會(huì)城市南昌卻成了逆行者。

3月23日，南昌市政府印發(fā)《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，對宅地供應(yīng)、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等9個(gè)方面做了調(diào)整。

應(yīng)該說，大部分措施屬于常規(guī)的調(diào)控手段，屢見不鮮，引發(fā)爭議的兩點(diǎn)是：推進(jìn)大南昌都市圈居民購房同權(quán)進(jìn)程和改變“限房價(jià)、競地價(jià)”單一土地出讓方式。

前者將納入大南昌都市圈的南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民，互為享受本地戶籍人口購房政策。也就是說，南昌將會(huì)涌現(xiàn)數(shù)百萬人口的購房資格。

后者則 “因地施策”，采取多種土地出讓方式進(jìn)行供地。嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項(xiàng)目首次上市樓盤住宅銷售最高限價(jià)出讓方式，樓盤去化率超過50%的，可申請年度5%以內(nèi)的價(jià)格調(diào)整；在南昌市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域視情公開出讓不限房價(jià)、地價(jià)地塊。

這被市場解讀為：限購政策在都市圈內(nèi)暫失效，限價(jià)部分放松，進(jìn)而引發(fā)了對地方政府變相刺激樓市依賴地產(chǎn)的不良信號(hào)。

之所以發(fā)布這樣的政策，事出有因。南昌市政府的初衷是為了加快形成大南昌都市圈，一個(gè)因城施策的調(diào)整創(chuàng)新之舉，結(jié)果搞得失策了。當(dāng)然，不可否認(rèn)隱含提振低迷樓市的小心思。近兩年，南昌房價(jià)高位橫盤，樓市庫存居高不下，成交冷淡。統(tǒng)計(jì)顯示，南昌在2020年新房、二手房成交量雙雙下滑，全年新房成交37887套，同比下降28.78%，二手房成交22027套，同比下降19.33%。在國家統(tǒng)計(jì)局前些天公布的 2 月份房價(jià)數(shù)據(jù)中，南昌是二手房價(jià)格環(huán)比下跌的少數(shù)城市之一。

最終的結(jié)果是南昌市政府在上級(jí)的責(zé)令下很快就撤回了文件。

不過對于牛年以來第一出樓市新政“一日游”，依然值得思考。

樓市政策“一日游”并非新現(xiàn)象。去年在很多地方頻頻上演。為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力，不少地方政府有適度松綁房地產(chǎn)市場、促進(jìn)消費(fèi)增長的訴求。部分地方政府“試水”松綁樓市之后，一旦輿論聚焦，往往即刻“收手”。

當(dāng)然，大多地方政府在因城施策時(shí)也有所克制，即便略有放松，后續(xù)也會(huì)再次回到較嚴(yán)調(diào)控的軌道上來。不過此番南昌樓市新政被監(jiān)管部門認(rèn)定為，其中有的條款與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。也就是說突破了現(xiàn)有調(diào)控目標(biāo)的底線。

故此才引發(fā)住建部火速出手，以罕見的力度連出三招：跟江西省政府專門就此開視頻會(huì)議；將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單；即日已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)。

值得一提的是，相關(guān)表述措辭極其嚴(yán)厲，“要求切實(shí)提高政治站位” “立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場穩(wěn)定” “深刻吸取教訓(xùn)，立即收回文件，舉一反三”。

此舉透露出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：樓市三穩(wěn)目標(biāo)，不只關(guān)乎全國調(diào)控大局，還關(guān)乎地方政府政治站位。在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，突破調(diào)控底線的放松不被允許。

如何在堅(jiān)持“房住不炒”定位以及實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)的大框架下，把握好“因城施策”的“度”，考驗(yàn)地方政府的能力。

其實(shí)，最近除了南昌之外，廊坊北三縣和青島都有放松落戶的消息傳出。北三縣的政策雖有反復(fù)，但青島的仍然在執(zhí)行中。也就是說，通過放松落戶、增加樓市實(shí)際需求的舉措是允許的。而南昌新政直接放開限購，等于給了周邊城市、實(shí)際不在南昌生活工作的居民購房權(quán)。這就帶有了投資性質(zhì)。如果其他城市圈都紛紛效仿，可能引發(fā)全國性的新的一輪上漲。

從近期成都，西安，南昌的政策來看，調(diào)控決心明顯在加大，也意味著，樓市調(diào)控政策相比去年下半年明顯嚴(yán)格。變化還在于，過去是調(diào)控追著樓市行情跑，很被動(dòng)；現(xiàn)在則是趕在樓市行情爆發(fā)前嚴(yán)厲調(diào)控，將隱患消滅于萌芽狀態(tài)。

未雨綢繆，需要事先充分預(yù)判樓市行情走勢。這注定了旨在刺激樓市試探調(diào)控紅線的舉動(dòng)，會(huì)持續(xù)遭遇“一日游”的尷尬。

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