鴻興房源

標(biāo)題: 廣州首次集中供地入賬906億國(guó)企央企實(shí)力出圈 [打印本頁(yè)]

作者: 于萌 時(shí)間: 2021-4-29 09:40
標(biāo)題: 廣州首次集中供地入賬906億國(guó)企央企實(shí)力出圈
作為首個(gè)進(jìn)行集中供地拍地的一線城市，廣州兩日便賣(mài)出了將近去年一半的地。

4月26日、27日，廣州集中出讓48宗地塊，引得上百家房企競(jìng)拍。最終結(jié)果顯示，42宗土地共入賬906.02億元，幾乎為去年全年的一半；整體溢價(jià)率為11.79%，明顯高于去年。

資金雄厚的房企成了本次土拍拿地的主角，央企國(guó)企以及大型房企表現(xiàn)活躍。其中越秀地產(chǎn)成為本次土拍的最大贏家，包括與中鐵建等組成的聯(lián)合體在內(nèi)，合計(jì)拿下6宗地塊，耗資約107.76億元。

此前，業(yè)內(nèi)探討兩集中供地會(huì)否再出現(xiàn)地王現(xiàn)象，但很遺憾廣州土拍還是出現(xiàn)了價(jià)格很高的區(qū)域地王，“面粉貴過(guò)面包”重現(xiàn)江湖。當(dāng)然作為強(qiáng)烈對(duì)比的是，仍然有6幅地流拍了。

有業(yè)內(nèi)人士指出，劇烈的區(qū)域分化、價(jià)格分化、企業(yè)分化，在今年的后土拍中會(huì)愈發(fā)明顯。

高價(jià)地再現(xiàn)

廣州首次“兩集中”供地似乎延續(xù)了銷(xiāo)售市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，分化明顯，熱門(mén)地塊房企扎堆，冷門(mén)地塊無(wú)人問(wèn)津。

本次集中供地的48宗用地全部設(shè)置了最高限價(jià)，多宗用地明確規(guī)定了代建成本及政府回購(gòu)條款。

最終，除了流拍的六宗地，成交的42宗地塊合計(jì)拍出906.02億元，整體溢價(jià)率為11.79%，相比去年全年9.1%的溢價(jià)率提升明顯。并且有4宗地塊溢價(jià)率達(dá)45%，6宗溢價(jià)率超過(guò)30%，多宗熱門(mén)地塊刷新所在地區(qū)樓面價(jià)新高或持平記錄。

黃埔、番禺、南沙三區(qū)地塊受到房企追捧。其中最為熱門(mén)的便是黃浦區(qū)黃陂地塊。早在競(jìng)價(jià)前，便有萬(wàn)科、中海、保利、龍湖等34家房企報(bào)名，超過(guò)300組馬甲公司參與到該地塊圍獵中。

該地塊光是保證金交了1300億元，最終達(dá)到了最高限價(jià)27274元/平，也與2016年中冶拿下的黃埔長(zhǎng)嶺居地塊持平，為區(qū)域高位；由于有多個(gè)房企馬甲報(bào)價(jià)達(dá)到最高，接下來(lái)將搖號(hào)確定其歸屬。

中指研究院高級(jí)分析師孫超認(rèn)為，“最后拼的就是財(cái)力，誰(shuí)的馬甲多誰(shuí)搖中的幾率就大?！?br />
更令人驚嘆的是白云區(qū)金沙洲地塊，被華潤(rùn)置地以21.28億競(jìng)得，溢價(jià)率45%，折合樓板價(jià)高達(dá)42122元/平方米，創(chuàng)下該區(qū)域地王，也進(jìn)入了全廣州樓面價(jià)第十。

而周邊在售普通商品房項(xiàng)目售價(jià)多在2萬(wàn)多／平，最高也不過(guò)3萬(wàn)多／平，如金沙洲（佛山區(qū)域）時(shí)代天境售價(jià)3.1萬(wàn)/平、保利金沙大都匯2.5萬(wàn)/平，聯(lián)排別墅則在5-7萬(wàn)／平。

面粉遠(yuǎn)貴于面包的出現(xiàn)，讓市場(chǎng)躁動(dòng)了起來(lái)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該地塊成交價(jià)已遠(yuǎn)超預(yù)期。

而華潤(rùn)高價(jià)拿地有其野心。“十四五”期間，華潤(rùn)置地要力深耕以“以廣州為核心”的華南10城，并且要在廣州“全面復(fù)制深圳模式”。

27日早間競(jìng)拍的南沙區(qū)橫瀝島義沙涌以西地塊，也刷新了南沙地價(jià)紀(jì)錄。建發(fā)以20.18億、競(jìng)配建面積3600平方米斬獲該地塊，折合樓面價(jià)23604元/平方米，溢價(jià)率45%。

而本次土拍中地理位置較差的地塊則遇冷。6宗流派土地多位于配套匱乏、價(jià)值較低的偏遠(yuǎn)區(qū)域。

華爾街見(jiàn)聞注意到，此次廣州供地，中心城區(qū)地塊極少，主要為外圍城區(qū)地塊。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州供地是從供給側(cè)放量，外圍供地主導(dǎo)，體現(xiàn)了廣州發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。即發(fā)展郊區(qū)新城、城市副中心，將規(guī)劃紅利也向外轉(zhuǎn)移，疏解中心區(qū)高度集中的購(gòu)房需求。

央企國(guó)企唱主角

從最終拍地的結(jié)果看，資金雄厚的國(guó)企、央企和大型房企也與資金情況較弱的中小房企形成了鮮明對(duì)比。

在對(duì)27家拿地企業(yè)分類(lèi)后發(fā)現(xiàn)，其中14家為國(guó)企、央企，50強(qiáng)房企亦有10家。這些資金雄厚的房企拿下的地塊合計(jì)資金超過(guò)590億元，占比超過(guò)65%。

尤其是26日，國(guó)企、央企和大型房企占據(jù)主場(chǎng)。除正榮、美的置業(yè)和珠江投資斬獲5宗地塊外，其余17宗均被越秀、華潤(rùn)、融創(chuàng)等國(guó)企、央企或大型房企拿下。

27日的土拍中，越秀、碧桂園和融創(chuàng)等房企仍然活躍，但中小房企主動(dòng)出擊更多了。

在去年拿地花了200多億的越秀，在本次土拍中占盡風(fēng)頭。獨(dú)自拍下5宗地塊，耗資99.14億元外，還與南投、中鐵建組成聯(lián)合體拿下南沙一宗地塊。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在此前業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，“兩集中”對(duì)越秀地產(chǎn)這樣資金充裕的企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)是機(jī)會(huì)。今年拿地預(yù)算為520億元，較去年花費(fèi)的410億元來(lái)說(shuō)，拿地強(qiáng)度更加積極。

為了拿下地塊，中小房企要付出更多的代價(jià)。如番禺大口涌以西地塊，經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)，卓越才以29.97億元總價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率45%。

此外，中小房企也更多選擇合作拿地。華爾街見(jiàn)聞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此次共有7宗地塊為合作競(jìng)拍，并且合作對(duì)象多為國(guó)企。

在拿地企業(yè)中，也有多家企業(yè)首入廣州。其中，上海房企正榮分別以20.91億元和14.9億元競(jìng)得白云地塊和增城地塊，聯(lián)發(fā)則以10.18億元總價(jià)，斬獲增城地塊。

一名頭部國(guó)有房企投拓人士對(duì)華爾街見(jiàn)聞表示，通常而言，房企是上半年資金寬松，下半年吃緊。因此這次一些郊區(qū)地塊還是拍出了天價(jià)，比如金沙洲拍出了4萬(wàn)多／平米的地王。

但在資金有限的情況下，接下來(lái)廣州的兩次“兩集中”拍地，房企的資金投向?qū)?huì)更加集中，激烈程度及分化會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)。

“屆時(shí)，就看哪家有資金、有能力吃住核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊了”，該投拓人士說(shuō)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，從廣州本次土拍也可以看出，熱點(diǎn)地塊的樓面價(jià)均較高，在限價(jià)政策下，除了黃埔科學(xué)城地塊因房?jī)r(jià)漲幅較大存在利潤(rùn)空間外，其他多數(shù)地塊的利潤(rùn)有限，這對(duì)企業(yè)后續(xù)操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力會(huì)是個(gè)考驗(yàn)。
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