鴻興房源

標(biāo)題: 南頭直升機(jī)場或?qū)徇w? [打印本頁]

作者: 秦嶺 時間: 2018-4-11 09:39
標(biāo)題: 南頭直升機(jī)場或?qū)徇w?
本帖最后由秦嶺于 2018-4-11 09:40 編輯

  自1983年建成的深圳直升機(jī)場已經(jīng)在南頭待了35年了。近年來，隨著直升機(jī)場周邊的快速發(fā)展，“凈空限高”等要求導(dǎo)致南山區(qū)約1200萬平方米建設(shè)空間無法按規(guī)劃落實(shí)，這成為今年深圳兩會人大代表們關(guān)注的焦點(diǎn)。

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   從機(jī)場下高速，在南海大道與北環(huán)大道交界處，映入眼簾的就是深圳南頭直升機(jī)場，占地面積約為24公頃，目前運(yùn)營直升機(jī)36架，跑道長度546米。

   據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，自1983年建成的深圳直升機(jī)場已經(jīng)在南山同樂片區(qū)待了35年了。當(dāng)年主要為南海油氣開發(fā)服務(wù)，直升機(jī)以深圳作為母港，飛抵南海協(xié)助勘探石油。

   近年來，隨著城市的快速發(fā)展和片區(qū)轉(zhuǎn)型，南頭直升機(jī)場周邊地區(qū)在規(guī)劃定位和土地利用方式上已發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，南頭直升機(jī)場周邊高強(qiáng)度開發(fā)與凈空限高要求的矛盾問題日益突出，該機(jī)場凈空限高要求對南山城市發(fā)展造成較大制約，直接減少了南山1200萬平方米的建設(shè)空間。

   經(jīng)過30多年快速發(fā)展，昔日地處郊區(qū)的南頭直升機(jī)場附近已變成南山繁華的中心地帶。“隨著城市發(fā)展，直升機(jī)場的周邊早已不是荒郊野嶺，而是民居環(huán)繞，大樓林立，車水馬龍?！备浇痪用裣蝌v訊房產(chǎn)表示，該機(jī)場目前與繁華都市顯然是不協(xié)調(diào)的。

   南頭的直升機(jī)雖然為深圳城市的災(zāi)難救援、石油勘探提供大量服務(wù)，但隨著直升機(jī)場周邊地區(qū)快速發(fā)展，居民和商業(yè)活動越來越多，直升機(jī)起落帶來了很大的噪音，干擾了居民日常的工作與生活。同時，機(jī)場坐落在城市高密度開發(fā)區(qū)，也存在一定的公共安全隱患。

   對此，深圳其實(shí)早在2012年作出南頭直升機(jī)場搬遷的重大決策，新直升機(jī)場或?qū)⑦x址龍華樟坑徑，并上報民航中南局審批，原計劃于2018年底建成并投入使用。據(jù)深圳發(fā)改委城市發(fā)展處工作人員介紹，目前南頭直升機(jī)場的選址已審批通過。另據(jù)項目方一名負(fù)責(zé)人介紹，項目正在進(jìn)行前期工作，工作包括可行性研究報告、土規(guī)等工作和評估等。雖不能在原計劃預(yù)期時間內(nèi)完成該項目，但已經(jīng)在加快推進(jìn)中。

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   直升機(jī)場的存在，無疑使得附近建筑物必須限高，“凈空限高”的要求在某種程度上也制約該片區(qū)的發(fā)展空間，成為該片區(qū)發(fā)展相對滯后的原因之一。今年深圳兩會期間，深圳市多位人大代表提出“加快推進(jìn)南頭直升機(jī)場搬遷策劃”的建議，破解南山及周邊等片區(qū)由于直升機(jī)場航空限高導(dǎo)致的發(fā)展困境。

   “凈空限高”導(dǎo)致南山幾大片區(qū)建設(shè)規(guī)模大幅減少。深圳市交通運(yùn)輸委員會曾委托民航新時代機(jī)場設(shè)計研究院開展深圳凈空限高評估工作，根據(jù)該成果進(jìn)行核查，南山區(qū)受南頭直升機(jī)場凈空限高影響的區(qū)域包括留仙洞總部基地、高新區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)，以及同樂、曙光等片區(qū)。
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   經(jīng)南山區(qū)規(guī)劃國土發(fā)展研究中心估算，如按上述成果對片區(qū)建筑高度進(jìn)行限制：

（1）留仙洞總部基地建設(shè)規(guī)模約減少300萬平方米；

（2）高新北區(qū)約330萬平方米的城市更新擴(kuò)容空間將無法實(shí)現(xiàn)；

（3）高新中、南區(qū)的建設(shè)規(guī)模將在規(guī)劃基礎(chǔ)上減少大約100萬平方米；

（4）白石洲城市更新的建設(shè)規(guī)模將減少大約200萬平方米；

（5）同樂、曙光等待升級改造片區(qū)的建設(shè)規(guī)模將減少大約200多萬平方米。

   南山區(qū)合計約1200萬平方米的建設(shè)空間因直升機(jī)場凈空限高無法按規(guī)劃落實(shí)。
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地處留仙洞總部基地的萬科云城百萬級產(chǎn)業(yè)綜合體
   留仙洞總部基地地處西麗中心區(qū)，西鄰中興通訊工業(yè)園，南靠高新區(qū)深圳灣園區(qū)，東接深圳大學(xué)城，它是總體規(guī)劃建設(shè)約683萬平的體量建筑，入駐有大疆、天瓏、傳音等高新科技企業(yè)。這不僅是深圳未來將打造的六大總部基地之一，還是深圳“西部硅谷北片區(qū)”的重要部分。該片區(qū)的新盤量也達(dá)到了歷史峰值，除了萬科云城進(jìn)駐外，塘朗城TOWN寓、寶能城、京基·御景峯等大型綜合體項目也陸續(xù)入市，該片區(qū)的置業(yè)關(guān)注度也在不斷提升。
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高新北區(qū)
   高新區(qū)北區(qū)是指北環(huán)大道以北、南海大道以東、廣深高速以南、沙河西路以西圍合的區(qū)域，總面積2.58平方公里。與南區(qū)的“高大上”相比，北區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次顯得不高，大部分早期建設(shè)的工業(yè)廠房低矮陳舊，公共配套設(shè)施不全，目前尚無建成地鐵站點(diǎn)，難以滿足片區(qū)工作、居住人員的出行需求。如今高新北區(qū)的酷派信息港、源政大樓等項目，正如火如荼建設(shè)中；神州通、萬訊等項目地塊納入城市更新計劃，高新區(qū)北區(qū)建設(shè)步伐逐步加快。
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白石洲舊改
   白石洲位于華僑城片區(qū)，是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房。其臟亂差的形象一直被深圳人所詬病，改造呼聲一年比一年高。從2005年到2017年，白石洲舊改花了整整12年時間來構(gòu)思、準(zhǔn)備和執(zhí)行，目前多個房企有意介入白石洲舊改項目。據(jù)騰訊房產(chǎn)了解到，近日，華潤置地已經(jīng)在深圳南山區(qū)白石洲南區(qū)開展綜合整治工作，舊改也在前期準(zhǔn)備工作中，正在積極爭取立項。

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華潤置地在白石洲南區(qū)開展綜合整治工作

   據(jù)騰訊房產(chǎn)查閱資料得知，沙河五村城市更新單元，即白石洲舊改項目，該舊改項目單元用地面積48萬平方米，拆除用地面積45.9萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積30.3萬平方米，計容積率建面約為347.9萬平方米。從深圳已過專項規(guī)劃的項目體量來判斷，目前已實(shí)施的大沖舊改是280萬平米建面，壹城中心項目規(guī)劃總體量是320萬平米，對比白石洲項目都稍有遜色。

   據(jù)深圳鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前白石洲片區(qū)二手房均價約6.4萬/平，旁邊的華僑城片區(qū)均價約為7.1萬/平。如今，拖了12年之久的白石洲舊改有了新進(jìn)展，隨著舊改的推進(jìn)，未來白石洲的可售住宅的價值值得期待。

   從城市發(fā)展和資源充分利用角度出發(fā)，南頭直升機(jī)場的搬遷，將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，盤活周邊區(qū)域的土地，進(jìn)而提高其土地價值。這一舉措，對位于北環(huán)大道北側(cè)、南山大道西側(cè)的前海東岸、豪方天際等項目而言，無疑將是一大利好。

   此外，南山區(qū)近期重點(diǎn)建設(shè)項目也受到大范圍影響。根據(jù)市規(guī)劃國土委南山管理局對南頭直升機(jī)場周邊正在推進(jìn)的重點(diǎn)項目的梳理，受到影響的已批準(zhǔn)建設(shè)項目有8項，已出讓尚未批準(zhǔn)建設(shè)（指尚未核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可）項目13項，計劃出讓項目11項（上述項目中未包括高新北區(qū)等亟待升級改造片區(qū)近期擬升級改造的項目）。

   深圳航空限高是根據(jù)建筑物所在區(qū)域來定的，機(jī)場凈空保護(hù)區(qū)內(nèi)(離機(jī)場30公里半徑范圍)嚴(yán)格控制規(guī)劃、興建或改建可能超高的構(gòu)筑物，如需在凈空保護(hù)區(qū)內(nèi)修建各類建筑物，除報當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T批準(zhǔn)外，還必須事先向機(jī)場當(dāng)局凈空管理部門提出申請。寶安區(qū)新安大部分區(qū)域在這個南頭直升機(jī)場凈空保護(hù)區(qū)內(nèi)，新安片區(qū)22、25、26、27區(qū)審批建筑限高176米，顯然也制約了該片區(qū)的發(fā)展空間。

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深圳機(jī)場凈空管理工作簡報（二零一七年六月）
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寶安25區(qū)舊改拆遷完成項目綜合體尚未動工
   騰訊房產(chǎn)了解到，新安片區(qū)規(guī)劃中的國際化城市綜合體中糧深圳大悅城擬建一棟超高層建筑，原計劃海拔高度約328米，但在辦理專項規(guī)劃審批時就遭遇航空限高的問題。從深圳機(jī)場凈空管理工作簡報上看，中糧深圳大悅城項目申報海拔高度為180米才符合限高要求。

   目前項目周邊匯集有華聯(lián)城市全景·和廷、勤誠達(dá)前海世界、中糧創(chuàng)芯公園等多個以居住為主的綜合體舊改項目以及寶安公園、靈芝公園等公建配套。

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華聯(lián)城市全景·和廷
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勤誠達(dá)前海世界
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中糧創(chuàng)芯公園
   據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)未來有三條地鐵線路交匯，除了已經(jīng)有的環(huán)中線，還有規(guī)劃中的地鐵12號線和地鐵15號線，與南山科技園、前海自貿(mào)區(qū)和留仙洞總部基地等經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域直線距離不遠(yuǎn)。據(jù)深圳鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前新安片區(qū)二手房均價約為5.3萬/平，同屬于大前海且擁有大量舊改土地的新安片區(qū)也逐漸受到人們關(guān)注。

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數(shù)據(jù)來源：深圳鏈家官網(wǎng)
   從城市發(fā)展和資源充分利用高度來看，加快推進(jìn)深圳直升機(jī)場搬遷工作，將直升機(jī)場搬遷至離市中心較遠(yuǎn)地方，也有利于進(jìn)一步促進(jìn)新安片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

   近日，隨著廣東各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)相繼揭曉，全省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)區(qū)的名單也最終出爐。
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   數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)濟(jì)總量方面，深圳南山區(qū)憑借4601 .5億元穩(wěn)坐頭把交椅。但從GDP增速來看，龍崗區(qū)連續(xù)兩年排名十強(qiáng)區(qū)之首。2017年，廣州天河區(qū)、深圳寶安區(qū)的增速都超越了總量第一大區(qū)深圳南山區(qū)。而南頭直升機(jī)場搬遷工作進(jìn)展緩慢，對南山區(qū)發(fā)展后勁的制約顯而易見。

   深圳市規(guī)土委南山管理局表示，隨著城市的快速發(fā)展和片區(qū)轉(zhuǎn)型，南頭直升機(jī)場周邊地區(qū)在規(guī)劃定位和土地利用方式上已發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，南頭直升機(jī)場周邊高強(qiáng)度開發(fā)與凈空限高要求的矛盾問題日益突出，城市發(fā)展空間受到限制。為妥善處理好南頭直升機(jī)場和城市發(fā)展之間的關(guān)系，根據(jù)市政府有關(guān)工作安排，相關(guān)部門正在從全市層面統(tǒng)籌考慮直升機(jī)場新的選址，并推進(jìn)南頭直升機(jī)場遷建工作。提議新直升機(jī)場選址龍華樟坑徑，原計劃于2018年底建成并投入使用，但項目方預(yù)計要推遲時間。

   最后，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，未來機(jī)場搬遷后對周邊區(qū)域的前景會是個利好，不僅噪音污染等不利因素將不復(fù)存在，更重要的是，機(jī)場搬遷后也意味著周邊房屋在限高方面的要求將解除，同時還將騰出大片土地可供開發(fā)建設(shè)，周邊房產(chǎn)的價值也在一定程度上得到提升。

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