鴻興房源

標(biāo)題: 中國(guó)人口大遷徙，樓市的生存空間在哪里？ [打印本頁(yè)]

作者: 于萌 時(shí)間: 2021-6-11 14:58
標(biāo)題: 中國(guó)人口大遷徙，樓市的生存空間在哪里？
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果。

其中在城鎮(zhèn)化方面，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為901991162人，占63.89%（2020年我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%）；居住在鄉(xiāng)村的人口為509787562人，占36.11%。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加236415856人，鄉(xiāng)村人口減少164361984人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)。

目前，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化近64%，離70%已經(jīng)不遠(yuǎn)。在這個(gè)階段，我國(guó)的樓市發(fā)展空間在哪里呢？

// 中國(guó)人口大遷徙，流動(dòng)人口達(dá)3.76億 //

按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，樓市的黃金期就會(huì)逐漸過(guò)去。不過(guò)，在我國(guó)，這一數(shù)據(jù)要具體問(wèn)題具體分析。一方面，當(dāng)前我國(guó)的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅有45.4%。也就是說(shuō)，有2.6億人常住在城鎮(zhèn)，但是戶籍還在農(nóng)村。

這部分群體有兩種情況，一種是購(gòu)買力較強(qiáng)，已經(jīng)在城市里買了房，但由于宅基地以及落戶門檻等因素，戶籍仍在老家，這種現(xiàn)象在東南沿海的廣東、福建、浙江、江蘇等地普遍存在，這些地方經(jīng)商群體龐大，很多人已經(jīng)在城市甚至一二線城市里買房，但戶口還在農(nóng)村老家。

另一種情況是尚未在城市里置業(yè)，包括進(jìn)城務(wù)工人員、新畢業(yè)大學(xué)生、流動(dòng)人口為基礎(chǔ)的新市民群體。這部分群體中，將來(lái)也有一大部分將轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。

另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，七普流動(dòng)人口為375816759人。流動(dòng)人口中，跨省流動(dòng)人口為124837153人，省內(nèi)流動(dòng)人口為250979606人。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，流動(dòng)人口增加154390107人，增長(zhǎng)69.73%。

“從3.76億流動(dòng)人口這個(gè)數(shù)據(jù)，我們可以推算出它已經(jīng)占到城鎮(zhèn)人口9.02億人的41.6%，這個(gè)數(shù)據(jù)非常明確地確認(rèn)了一個(gè)事實(shí)，中國(guó)已經(jīng)從鄉(xiāng)土中國(guó)轉(zhuǎn)變?yōu)檫w徙中國(guó)?！?月11日，在“大國(guó)人口：形勢(shì)、挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)” 專家研討會(huì)上，中國(guó)人民大學(xué)教授段成榮如此表示。

當(dāng)前，中國(guó)城市化的空間結(jié)構(gòu)仍在快速變化和調(diào)整。但相比人口由鄉(xiāng)村到城市的流動(dòng)，不同城市之間的流動(dòng)量仍然很大。

“從人口遷徙流動(dòng)情況看，人口流動(dòng)依然活躍。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在回答媒體提問(wèn)時(shí)表示：“2020年我國(guó)人戶分離人口達(dá)到4.93億人，約占總?cè)丝诘?5%。其中，流動(dòng)人口3.76億人，十年間增長(zhǎng)了將近70%。從流向上看，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長(zhǎng)迅速，集聚度加大?！?br />
按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律，隨著城鎮(zhèn)化率突破60%，我國(guó)的城鎮(zhèn)化將逐漸進(jìn)入到下半場(chǎng)，進(jìn)入到二次城鎮(zhèn)化階段。相比一次城鎮(zhèn)化過(guò)程中人口由鄉(xiāng)到城的流動(dòng)，二次城鎮(zhèn)化是城市之間的流動(dòng)，人口會(huì)繼續(xù)向大都市圈和核心城市群集聚。

// 東南沿海人口增長(zhǎng)迅猛 //

分省份來(lái)看，第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)顯示，有8個(gè)南方省份十年增量超過(guò)了300萬(wàn)人，分別是廣東、浙江、江蘇、福建、廣西、貴州、四川和重慶，合計(jì)增加了5696萬(wàn)人，占全國(guó)增量的79%。另外東南5省份廣東、浙江、福建、江蘇和上海增量合計(jì)達(dá)4443.58萬(wàn)人，占全國(guó)增量的61.7%。

其中，廣東、浙江、江蘇、分別增加21709378人、10140697人、6088113人，增量位居全國(guó)前三位。這其中，第一經(jīng)濟(jì)大省總?cè)丝谶_(dá)到1.26億，自2007年首次超過(guò)河南成為人口第一大省后，廣東人口總量已經(jīng)連續(xù)14年位居全國(guó)第一。

華南城市研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、暨南大學(xué)教授胡剛對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，近年來(lái)珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快，高端制造業(yè)、信息經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，吸引了大量就業(yè)人口。同時(shí)珠三角地區(qū)近年來(lái)放開(kāi)放寬落戶限制，也吸引了很多人落戶。

數(shù)據(jù)顯示，廣東共有流動(dòng)人口為5206.62萬(wàn)人。流動(dòng)人口中，外省流入人口為2962.21萬(wàn)人，省內(nèi)流動(dòng)人口為2244.40萬(wàn)人。大量人口流入之下，廣東的人口紅利仍較為突出。目前，廣東15~59歲人口數(shù)量占比達(dá)68.80%，位居全國(guó)第一。

十年來(lái)，廣東21個(gè)市中，人口增長(zhǎng)較多的5個(gè)市依次為：深圳、廣州、佛山、東莞、惠州，分別增加7136531人、5975805人、2304552人、2246388人、1445850人。這其中，深圳和廣州的增量高居全國(guó)各大城市前兩名。未來(lái)廣深有望雙雙沖擊2000萬(wàn)大關(guān)。

廣深之外，東莞常住人口首次突破1000萬(wàn)大關(guān)，邁入千萬(wàn)人口大市。廣東全省常住人口超過(guò)1000萬(wàn)人的市從2010年的2個(gè)增加到3個(gè)。

廣東之后，浙江的增量也超過(guò)1000萬(wàn)人，人口總量增至6457萬(wàn)人，超越安徽和湖北，躍居全國(guó)第八。其中杭州十年共增加了323.56萬(wàn)人，增長(zhǎng)37.19%，年平均增長(zhǎng)率為3.21%。杭州取代溫州，成為浙江省人口總量最多的城市，增量位居長(zhǎng)三角城市第一位。

在江蘇，“最牛地級(jí)市”蘇州十年增長(zhǎng)228.8萬(wàn)人，總量達(dá)到了1274.8萬(wàn)人。在福建，廈門2020年達(dá)到了516.39萬(wàn)人，首次突破了500萬(wàn)大關(guān)，十年增幅高達(dá)46.2%。

// 這些衛(wèi)星城市發(fā)展空間更大 //

整體上看，城鎮(zhèn)化率高的東南沿海地區(qū)，人口增量也最大。當(dāng)前，我國(guó)的人口紅利仍在，并在加快向人才紅利轉(zhuǎn)變，東南沿海地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而高新產(chǎn)業(yè)收入更高，這些年又持續(xù)放開(kāi)放寬落戶，因此吸引了大量人才流入。

也就是說(shuō)，東南沿海這幾年的人口增量，很大程度上來(lái)自于其他區(qū)域的人才流入，是和別的區(qū)域“爭(zhēng)奪人才”。而人才的收入水平比較高，購(gòu)買力也更強(qiáng)，這也支撐了東南沿海的樓市需求。因此，疫情以來(lái)，珠三角和長(zhǎng)三角樓市快速反彈。

總體來(lái)看，隨著人口加速向珠三角、長(zhǎng)三角等地集聚，新市民也帶來(lái)了新的住房需求，加之消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的舊改需求，未來(lái)東南沿海的樓市增長(zhǎng)空間仍然很大。因應(yīng)這種變化，各大房企也將珠三角、長(zhǎng)三角等人口流入的區(qū)域作為布局的重點(diǎn)。

這其中，龍頭房企碧桂園前瞻性地深度布局長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大都市圈，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

其中，在粵港澳大灣區(qū)，隨著大灣區(qū)城市群加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，新市民群體的購(gòu)房需求也在不斷釋放。

這其中，位居珠江西岸的珠海十年人口增幅達(dá)到了56.36%。碧桂園江中區(qū)域珠海片區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李穎說(shuō)，碧桂園在珠海一共8個(gè)項(xiàng)目，都比較具有代表性，覆蓋到珠海的幾個(gè)主力區(qū)域，包括香洲區(qū)、金灣區(qū)、和橫琴新區(qū)。這些項(xiàng)目新市民群體購(gòu)房客戶占比很高，平均達(dá)到85%左右。

李穎說(shuō)，5-8年前，珠海還是屬于候鳥(niǎo)型城市，但這幾年整個(gè)城市的變化特別大。一方面，珠海近年來(lái)包括新能源科技、醫(yī)藥等高端的科技型產(chǎn)業(yè)、金融型產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不錯(cuò)，人才流入加快。加上珠海的教育等民生設(shè)施很不錯(cuò)，環(huán)境又好，也吸引了很多新市民群體安家置業(yè)。

另一方面，隨著粵港灣大灣區(qū)城市群加快一體化發(fā)展，包括高鐵、高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)加快完善，珠三角一小時(shí)交通圈加快形成，近年來(lái)深圳、廣州等大灣區(qū)城市購(gòu)買力外溢到珠海的也越來(lái)越多。李穎說(shuō)，近兩三年珠三角區(qū)域內(nèi)的客戶占比正在逐漸遞增，包括廣州、深圳、東莞和佛山都有不少。

2019年公布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確，澳門將建設(shè)世界旅游休閑中心、中國(guó)與葡語(yǔ)國(guó)家商貿(mào)合作服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展，打造以中華文化為主流、多元文化共存的交流合作基地。

在這個(gè)過(guò)程中，澳門—珠海極點(diǎn)，是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》定位的三大極點(diǎn)之一，被賦予發(fā)揮引領(lǐng)帶動(dòng)作用的使命。橫琴新區(qū)、橫琴自貿(mào)片區(qū)設(shè)立的初心，就是促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化發(fā)展，隨著澳珠合作的不斷深化，珠海經(jīng)濟(jì)也將快速發(fā)展。

李穎說(shuō)，原來(lái)珠海處于交通的末端，這幾年通過(guò)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，尤其是港珠澳大橋等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，徹底改變了交通末端的局面，珠海變成了國(guó)際樞紐。珠海仍是一個(gè)被低估的地方，珠海的人口才200多萬(wàn)人，現(xiàn)在正處于快速增長(zhǎng)階段，未來(lái)的成長(zhǎng)空間仍然很大。

比如，作為珠三角重要的制造中心，佛山同時(shí)承擔(dān)了大灣區(qū)西部綜合交通樞紐的作用，東面通過(guò)廣佛高速連接廣州，西面連接江門、肇慶等地。這吸引了不少新市民在佛山安居置業(yè)。

碧桂園ICC三龍匯項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人梁靜莉告訴記者，自項(xiàng)目從去年9月開(kāi)始推售以來(lái)，外地客戶成交占比54.28%。尤其是隨著廣佛都市圈的發(fā)展，吸引了相當(dāng)多廣州客戶前來(lái)置業(yè)。廣佛環(huán)線和廣州7號(hào)線雙地鐵讓項(xiàng)目受到置業(yè)者大量青睞。這些來(lái)自廣州的客戶大多因?yàn)橄拶?gòu)、預(yù)算等因素而考慮把居住地轉(zhuǎn)移到佛山，軌道交通的建設(shè)更是加快了這一進(jìn)程。以后，“工作在廣州，房子在佛山，老家在省外”的群體將越發(fā)壯大，也與城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)相吻合。

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