鴻興房源

標(biāo)題: 樓市上漲觸頂信號(hào)逐漸清晰 [打印本頁(yè)]

作者: 于萌 時(shí)間: 2021-6-19 20:05
標(biāo)題: 樓市上漲觸頂信號(hào)逐漸清晰
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樓市正在起變化。房?jī)r(jià)依然在漲，但漲幅已經(jīng)大面積回落了。

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

乍看下，全國(guó)樓市依舊一片火熱，不過(guò)趨穩(wěn)的跡象已初現(xiàn)端倪。環(huán)比漲幅是一個(gè)觀察指標(biāo)。

從新房看，70個(gè)大中城市新房環(huán)比上漲指數(shù)和環(huán)比上漲城市數(shù)都與上月持平，同比上漲城市數(shù)首次下跌。意味著全國(guó)新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的動(dòng)力已不足。

從二手房來(lái)看，70個(gè)大中城市環(huán)比上漲指數(shù)全面回落，一二三線城市較4月分別回落0.2、0.1、0.1個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比下滑城市數(shù)為今年以來(lái)的新高，達(dá)到17個(gè)。引人關(guān)注的是，深圳赫然在列。由上月的持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲動(dòng)力不足，二手房?jī)r(jià)格漲幅則全面收窄。釋放的信號(hào)頗為清晰：房?jī)r(jià)上漲可能即將見頂。

樓市即將觸頂是調(diào)控政策在價(jià)格信號(hào)上得到的回應(yīng)。自去年下半年以來(lái)，樓市“漲”字一直揮之不去，由此迎來(lái)了持續(xù)不斷的調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，各級(jí)監(jiān)管部門出臺(tái)調(diào)控政策的頻次達(dá)到234次，呈井噴態(tài)勢(shì)。不管是政策出臺(tái)頻率之密集、還是工具之多樣，涉及監(jiān)管部門之多，都是史無(wú)前例的。

從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限購(gòu)限售等行政限制和市場(chǎng)監(jiān)管仍是調(diào)控重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)金融監(jiān)管也持續(xù)保持高壓。住建部約談、整頓中介、監(jiān)管經(jīng)營(yíng)貸、調(diào)整土地供應(yīng)政策等，調(diào)控力度不減，調(diào)控手段越來(lái)越成熟、越來(lái)越精準(zhǔn)。

值得一提的是，調(diào)控收效顯著的原因之一是二手房的監(jiān)管成為今年的亮點(diǎn)。

以深圳為例。這個(gè)本輪房?jī)r(jià)上漲的龍頭城市，曾在1月份以高達(dá)1.7%的二手房漲幅冠蓋全國(guó)。這是它自2019年7月以來(lái)第一次迎來(lái)二手房?jī)r(jià)漲幅下降。

最大誘因在于今年 2 月 8 日，深圳在全國(guó)率先實(shí)施二手房限價(jià)，發(fā)布了 3595 個(gè)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)。二手房指導(dǎo)價(jià)未必能帶來(lái)房?jī)r(jià)的真實(shí)下跌，但短期內(nèi)至少可以按住繼續(xù)上漲的沖動(dòng)，降低市場(chǎng)的心理預(yù)期。當(dāng)然殺傷力更大的是，交易時(shí)貸款只能按指導(dǎo)價(jià)發(fā)放，在房?jī)r(jià)不降的情況下，變相提高了首付門檻。

樓市上漲預(yù)期變了，首付又變高了，兩個(gè)因素一疊加，自此深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅迅速回落，直至5月份下降。可預(yù)見的是：接下來(lái)深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比應(yīng)該還會(huì)下跌。

這具有標(biāo)志性的意義。意味著去年7·15新政以來(lái)，深圳持續(xù)不斷的調(diào)控，終于起到了效果。從新房限價(jià)、搖號(hào)到二手房指導(dǎo)價(jià)、增值稅免征期“2年改5年”，再到金融機(jī)構(gòu)的額度管控、提高利率、打擊經(jīng)營(yíng)貸等，到打擊假離婚、收緊落戶等。以前用過(guò)的沒(méi)用過(guò)的工具全部用上了。如今調(diào)控曙光乍現(xiàn)。

接下來(lái)深圳的二手房會(huì)發(fā)生普遍而真實(shí)的下跌嗎？答案是肯定的。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，今年 5 月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì) 3781 套，環(huán)比下降 14%，同比大幅下滑65.7%。量在價(jià)先，二手房交易量持續(xù)下跌，必然會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)的下跌。

當(dāng)然，對(duì)整個(gè)樓市也具有重要的意義。意味著這一輪上漲開始觸頂回落。2020年二季度開始，新一輪樓市反彈，從滬深這兩個(gè)頭部城市開始，熱度逐步傳導(dǎo)至熱點(diǎn)二線城市，再到非熱點(diǎn)二線城市。當(dāng)下，正處于向三四線城市傳導(dǎo)的開始階段，深圳等城市或開始回調(diào)，打斷了這波輪動(dòng)，未來(lái)2-3個(gè)月，有望進(jìn)入平臺(tái)期。

盡管樓市上漲觸頂信號(hào)逐漸清晰。不過(guò)，當(dāng)前階段保持政策定力尤其重要。樓市接下來(lái)的走向取決于現(xiàn)有政策能否持之以恒，嚴(yán)格執(zhí)行不放松。對(duì)一些新房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市，應(yīng)對(duì)癥下藥，繼續(xù)打政策補(bǔ)丁。絕不允許樓市再度反彈。

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