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標(biāo)題: 成都土拍“嚴(yán)：部分地塊“地房比”拼至0.9，十強(qiáng)房企無(wú)獲 [打印本頁(yè)]

作者: 于萌 時(shí)間: 2021-6-19 20:05
標(biāo)題: 成都土拍“嚴(yán)：部分地塊“地房比”拼至0.9，十強(qiáng)房企無(wú)獲

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本報(bào)記者李貝貝上海報(bào)道

6月11日，持續(xù)5天的成都集中土拍落下帷幕。在65家房企的競(jìng)奪中，40宗土地全部成功出讓，其中32宗進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，最高自持比例59%，總成交金額約354.86億元。值得注意的是，此次40宗地均采用“限地價(jià)，限房?jī)r(jià)”方式出讓，多數(shù)地塊疊加“競(jìng)自持租賃”。同時(shí)，成都市還接連發(fā)布通知，對(duì)競(jìng)買(mǎi)企業(yè)資格審查、新建住宅建設(shè)品質(zhì)技術(shù)管理等方面進(jìn)行規(guī)則制定，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

最高自持比例59%

6月11日下午3點(diǎn)，隨著郫都區(qū)一宗266.88畝的土地成功出讓，持續(xù)5日的成都首場(chǎng)集中供地落下帷幕。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，此次成都集中供地，40宗地塊均成功出讓，成交土地面積229.9萬(wàn)平方米，占本次供應(yīng)14區(qū)2021全年宅地供應(yīng)計(jì)劃的30%，成交金額355億元，平均溢價(jià)率7.4%，整體成交樓面均價(jià)7565元/平方米。

此次土拍首次采取“限地價(jià)+限清水房?jī)r(jià)+競(jìng)自持租賃住房”的出讓方式。據(jù)悉，40宗土地中除兩宗人才用地外，均采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持租賃”規(guī)則，其中32宗進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，最高自持比例59%，總自持面積達(dá)70萬(wàn)平米，占比總成交建筑面積15%。同時(shí)一些高自持地塊還有額外要求，比如天府新區(qū)5宗地塊均需配建學(xué)校，且全部要求成品房銷(xiāo)售，裝修價(jià)格不得高于3000元/平方米等。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，“就成都五天的集中出讓來(lái)看，房企參與積極性高、土拍競(jìng)爭(zhēng)十分激烈”。

據(jù)了解，60余家房企參與了此次拍地，其中31家成功摘地。從成交結(jié)果來(lái)看，在新的賽制之下，本土房企成都人居集團(tuán)以53.2億元成為本次拿地金額最多的企業(yè)，而中瑞天悅則以462畝的用地面積，成為成交面積最多的企業(yè)。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，德商、電建分別以聯(lián)合體形式斬獲4宗土地，龍光、萬(wàn)科、高投、融信、交投等也各斬獲2宗。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，成都作為西部核心城市，也是不少房企重點(diǎn)投資的目標(biāo)，土儲(chǔ)較少的房企及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)，希望增加在成都的市場(chǎng)份額，為了后續(xù)深耕成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈做準(zhǔn)備。

值得一提的是，本輪拍地吸引了不少新面孔，比如國(guó)銳地產(chǎn)、四川遠(yuǎn)達(dá)、重慶銀河房地產(chǎn)、廈門(mén)源昌投資以及武漢卓爾等中小房企，此次均成功進(jìn)入成都市場(chǎng)。但同時(shí)，龍頭房企、規(guī)模房企表現(xiàn)得則相對(duì)謹(jǐn)慎，萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖是龍頭房企中少數(shù)贏得地塊的房企。其中，龍湖以18.72億元拿下了龍泉驛區(qū)東安街道185.62畝的商住地塊，萬(wàn)科耗資10.4億拿下2幅地塊。

克而瑞研究中心分析指出，與此前多城土拍中規(guī)模房企“一馬當(dāng)先”不同的是，規(guī)模房企中僅萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。30強(qiáng)房企在成都共競(jìng)得11宗地，其中10強(qiáng)房企只有萬(wàn)科競(jìng)得2宗地塊、華潤(rùn)拿下1宗地塊?！熬科湓颍?jìng)爭(zhēng)激烈之下，高自持比例也讓部分房企望而卻步，對(duì)于已經(jīng)深耕成都多年的規(guī)模房企而言，多盤(pán)聯(lián)動(dòng)、管理集中是其優(yōu)勢(shì)?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師宋紅衛(wèi)也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，風(fēng)險(xiǎn)防控較強(qiáng)的頭部房企很少露面，因其本身就有一定的土地儲(chǔ)備。

嚴(yán)監(jiān)管收窄房企利潤(rùn)空間

成都此次集中出讓在“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的指導(dǎo)下開(kāi)展。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種出讓方式導(dǎo)致所有地塊后期售價(jià)全部鎖定，利潤(rùn)空間有限。同時(shí)，在“定品質(zhì)”的要求之下，拿地房企的利潤(rùn)空間也進(jìn)一步收窄。

“由于本次成都設(shè)置可售商品住房清水最高銷(xiāo)售均價(jià)，考慮到部分地塊仍有精裝溢價(jià)空間，因此實(shí)際每塊地均有明確的最高銷(xiāo)售價(jià)格?！睋?jù)克而瑞研究中心報(bào)告，對(duì)比可售樓板價(jià)，除去人才公寓地塊，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比接近0.7，房企盈利空間大幅縮小，部分熱門(mén)地塊地房比更是接近0.9?！巴顿Y窗口期縮短之下，一次性供應(yīng)大量土地并未能減緩競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，競(jìng)自持租賃住房比例更考驗(yàn)整體運(yùn)營(yíng)能力?！?克而瑞報(bào)告顯示。

針對(duì)“高自持”，宋紅衛(wèi)向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，“自持”政策是熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一種手段，目前多個(gè)城市推廣，主要是通過(guò)間接增加房企資金成本的手段，且該成本不直接體現(xiàn)在土地和房?jī)r(jià)上，來(lái)達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的目的。

宋紅衛(wèi)直言，高自持會(huì)增加房企運(yùn)營(yíng)層面的風(fēng)險(xiǎn)，隨著融資成本不斷上升、拿地成本和開(kāi)發(fā)難度上升，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步上漲。其表示：“長(zhǎng)此以往，高風(fēng)險(xiǎn)的房企將會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)破產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾的情況將會(huì)出現(xiàn)?！?br />
“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”之外，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，本次土拍還設(shè)置了不少“禁入規(guī)則”。

6月7日，成都市住建局成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競(jìng)買(mǎi)的主體資格審查辦法（試行）》（下稱《辦法》），直接將同時(shí)踩中“三條紅線”或有嚴(yán)重失信情形的開(kāi)發(fā)企業(yè)納入競(jìng)拍黑名單。

不僅如此，被納入競(jìng)買(mǎi)資格限制名單中除了“紅檔”企業(yè)之外，《辦法》還嚴(yán)格注明了其他多種違規(guī)情形。例如造成工程停工爛尾未復(fù)工或未處置完畢的原發(fā)企業(yè)；未按規(guī)定撥付工程款，導(dǎo)致農(nóng)民工工資拖欠的開(kāi)發(fā)企業(yè)等。對(duì)于審查機(jī)制，《辦法》則要求成都市法院、成都市規(guī)劃和自然資源局等5個(gè)市級(jí)部門(mén)作為審查主體，在日常監(jiān)管中以采取向市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與成都市商品房建設(shè)用地競(jìng)買(mǎi)的主體資格，實(shí)施動(dòng)態(tài)審查。

李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，無(wú)論是基于成渝都市圈的規(guī)劃還是成都市的人口紅利，都對(duì)成都樓市發(fā)展有一定的利好。因此，政府出臺(tái)的一系列嚴(yán)格政策，限制大膽冒進(jìn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)成都拿地，也是為了避免對(duì)土地的激烈爭(zhēng)搶?！罢菑南拗频貎r(jià)入手實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的控制，如果后期再控制難度就大多了”。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，本次土拍中，成都接連發(fā)布三項(xiàng)通知，分別對(duì)競(jìng)買(mǎi)企業(yè)資格審查、新建住宅建設(shè)品質(zhì)技術(shù)管理和新建成品住宅裝修管理進(jìn)行規(guī)則制定，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，同時(shí)也保證了建設(shè)質(zhì)量，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。而成都6月1日發(fā)布的租賃市場(chǎng)財(cái)政補(bǔ)貼辦法，也對(duì)本次土拍中多宗地疊加“競(jìng)自持租賃”的條件進(jìn)行輔助，對(duì)新建租賃住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的支持作用，也能夠加速成都整體的租賃市場(chǎng)建設(shè)。成都在落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要決策部署同時(shí)，也在不斷尋找城市發(fā)展建設(shè)、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方面需求的平衡，持續(xù)促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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