鴻興房源

標(biāo)題: 寶龍地產(chǎn)大手筆拿地閃現(xiàn)安全事件 [打印本頁]

作者: yang 時間: 2021-7-16 09:51
標(biāo)題: 寶龍地產(chǎn)大手筆拿地閃現(xiàn)安全事件
《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

在今年上半年耗資121億元拿地后，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（1238.HK,下稱"寶龍地產(chǎn)"）依然沒有放緩節(jié)奏的意思。7月6日與13日，公司接連斬下溫州市、福州市兩塊地。

地產(chǎn)開發(fā)方面，公司同樣在加速，且出現(xiàn)一些隱患。2020年12月以來，寶龍地產(chǎn)出現(xiàn)多起違建事件、安全事故，屢次被行政處罰。

寶龍地產(chǎn)為何如此急切？按照公司的說法，背后原因是其制定了"千億"目標(biāo)。值得注意的是，公司土儲豐厚，2020年在行業(yè)內(nèi)排名第25位，但追趕"千億"目標(biāo)似乎有些吃力。

為此，《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問題聯(lián)系到公司方面，并得到了一些答復(fù)。

加速拿地與被處罰

公開資料顯示，寶龍地產(chǎn)起家于商業(yè)地產(chǎn)運營，2009年在香港主板上市之后，制定了深耕長三角的戰(zhàn)略計劃。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司在2020年全口徑銷售額811.1億元，權(quán)益銷售額608.3億，排名在第55位左右。

與之相對的是，總土地儲備3650萬平方米，其中長三角地區(qū)占比約70%，在行業(yè)內(nèi)排名25位。而有著相同土儲優(yōu)勢的房企，全口徑銷售額基本已超過1300億元。

值得一提的是，近幾年來，寶龍地產(chǎn)多次宣布進擊"千億"。2018年，總裁許華芳定下目標(biāo)"2020年沖擊1000億"。今年年初，公司又稱"2021年目標(biāo)1050億元"。

為了補充土儲，2020年，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額大幅轉(zhuǎn)負為-120.13億元，融資獲得產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為223.6億元。

中指研究院統(tǒng)計，寶龍地產(chǎn)今年前6個月拿地費用為121億元，同比增幅147%，在行業(yè)內(nèi)排名第38位；拿地面積為238萬平米，拿地成本約5084元/平米。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)合約銷售總額約530.4億元，已完成年度目標(biāo)約50.5%。

不過，寶龍地產(chǎn)仍沒有表現(xiàn)出放緩節(jié)奏的意愿。2021年5月，公司摘得武漢市硚口宗關(guān)一地，擬投資30億打造商業(yè)綜合體。

7月6日，寶龍地產(chǎn)旗下公司25.06億元拿下溫州一宗商住地，溢價率為25.3%；7月13日，公司耗資1.85億獲福州永泰商住地。

公司不僅專注于拿地，在開發(fā)方面也快馬加鞭。但透過一些安全事故不難發(fā)現(xiàn)，公司在管理方面仍有需要完善之處。

2020年12月，淮安寶龍被罰款3萬元，主要違法事實為其開發(fā)建設(shè)的寶龍4#地塊存在裸土未覆蓋問題；同月，公司旗下的漳州悅匯廣場施工違反防空法遭處罰；江蘇泰州海陵區(qū)寶龍世家BC區(qū)項目工程，因觸電生產(chǎn)安全事故，致使一名工人被電身亡；2021年5月，常州市鐘樓區(qū)寶龍廣場三期發(fā)生一起高處墜落生產(chǎn)安全事故，致1人死亡；另外，福州寶龍樂園游樂有限公司近兩年多次被行政處罰。

"項目安全生產(chǎn)一直以來都是寶龍工程建設(shè)的頭等大事，事故的發(fā)生屬于偶發(fā)現(xiàn)象。目前寶龍地產(chǎn)一百多個在建項目，安全事故發(fā)生率極低，并不存在安全問題頻出一說。"寶龍地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》解釋稱。

"公司一直以來都非常重視施工安全和規(guī)范，通過定期的項目安全自檢和集團巡檢，以及第三方安全生產(chǎn)季度評估，建立了完善的安全制度，定期進行安全教育培訓(xùn)、管理提升。"

頻頻發(fā)債與融資受阻

拿下"千億"目標(biāo)對寶龍地產(chǎn)難么？表面看來，不應(yīng)該如此。

2011年至2020年，寶龍地產(chǎn)累計銷售了2033萬平方米，新增土儲總面積為3856.28萬平米，凈增加了1800多萬平米的建筑面積。

除了土儲優(yōu)勢之外，公司在現(xiàn)金流方面也不甘落后。2020年，公司剔除預(yù)收賬款后的總資產(chǎn)負債率為69.9%，凈負債率73.9%，現(xiàn)金短債比1.2，三大關(guān)鍵指標(biāo)保持在綠檔范疇。

在此背景下，公司為何遲遲未突破千億規(guī)模？寶龍地產(chǎn)并未正面回答該問題，而是對《投資者網(wǎng)》表示："公司的發(fā)展和增長，嚴(yán)格遵循既定的戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)，目前公司正朝著規(guī)劃目標(biāo)順利推進。"

標(biāo)普3月25日發(fā)布評級報告："寶龍地產(chǎn)在持續(xù)優(yōu)化杠桿的同時，實現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績增長，上調(diào)其主體評級至BB-，債券評級至B+，展望穩(wěn)定。"

盡管有現(xiàn)金流優(yōu)勢，寶龍地產(chǎn)仍熱衷于發(fā)債，但今年出現(xiàn)了融資受阻的事件。

今年3月，寶龍實業(yè)原定發(fā)行規(guī)模不超過20億元公司債，實際發(fā)行規(guī)模15億元，最終票面利率6.5%；今年1月，公司計劃發(fā)行上限為25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模為10億元。

對此，寶龍地產(chǎn)回復(fù)《投資者網(wǎng)》稱，"受去年11月永煤債券爆雷和今年1月份華夏幸福違約事件影響，今年以來境內(nèi)債券發(fā)行難度陡增。期間，融創(chuàng)、金科、復(fù)地等房企發(fā)債出現(xiàn)相似情況。公司一向堅持穩(wěn)健的財務(wù)風(fēng)格，出于票面考慮首4月完成25億發(fā)行，剩余5億已在6月8日完成票面5.8%的發(fā)行。"截至今年6月末，寶龍地產(chǎn)有15只人民幣存續(xù)債券，發(fā)行額總計158億元，平均票面利率6.45%；存續(xù)美元優(yōu)先票據(jù)7只，總發(fā)行金額為20.7億美元，平均到期年限為2.35年，息票為5.7%。

7月9日，寶龍地產(chǎn)又宣布獲最多2億美元貸款融資。

還有值得注意的是，公司少數(shù)股東權(quán)益暴增。截至2020年末，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益暴增至150.6億，增長了141%，而相應(yīng)的公司少數(shù)股東損益為26.7億，僅增長40%。

2020年，寶龍地產(chǎn)其他應(yīng)付款中，與關(guān)聯(lián)方應(yīng)付款為110億元，同比增長近一倍，主要為聯(lián)營合營企業(yè)的應(yīng)付款。

寶龍地產(chǎn)因此被市場質(zhì)疑明股實債。公司對此表示："主要是因為部分子公司的小股東進行了增資或新增股權(quán)合作投資進來；子公司的利潤增加了，但是未進行分紅；有聯(lián)營合營公司轉(zhuǎn)為并表子公司，以及收購小股東權(quán)益有所增減，增加了少數(shù)股東權(quán)益。均為通過正常經(jīng)營采用合規(guī)手段優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，不存在'明股實債'情況。"

商業(yè)地產(chǎn)"進展不順"

種種跡象表明，寶龍地產(chǎn)的信心與實力似乎不相匹配，而這與商業(yè)地產(chǎn)進展不順有一定關(guān)聯(lián)。

將時間回溯至2010年左右，業(yè)內(nèi)有"北萬達、南寶龍"之說。此后，選擇一二線城市的萬達廣場實現(xiàn)規(guī)模增長；而農(nóng)村包圍城市的寶龍，一度困頓于三四線的低迷市場。

中金公司今年4月末發(fā)表研報："本次調(diào)研了寶龍多個商業(yè)地產(chǎn)項目，預(yù)計這些項目的出租率能從2020年底的70%-80%提升至90%以上，并在2022-2023年逐步上升至95%-100%。"

也就是說，直到2020年，寶龍地產(chǎn)還存在部分商業(yè)地產(chǎn)出租率不高的問題。對標(biāo)同樣致力于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，該公司旗下吾悅廣場已有96個，2020年平均出租率達99.54%。

盡管商業(yè)地產(chǎn)的進展遇到挑戰(zhàn)，卻為公司業(yè)績增色不少。

2017年至2020年，寶龍地產(chǎn)營收從156億元增加到355億元，凈利潤從33.4億元增加到61億元。期間，投資性物業(yè)公允價值變動收益穩(wěn)定在21億元至25億元之間，貢獻凈利潤34%至65%不等。

業(yè)內(nèi)因此質(zhì)疑公司"業(yè)績注水"，寶龍地產(chǎn)對此向《投資者網(wǎng)》回應(yīng)稱："公司作為上市公司，嚴(yán)格按照監(jiān)管部門的規(guī)定和要求進行業(yè)績報告的披露。一些沒有事實依據(jù)的報道，完全為主觀臆測，有惡意誹謗及中傷公司嫌疑。"

如今，寶龍地產(chǎn)的主要收入和盈利來自房地產(chǎn)開發(fā)，后者由寶龍實業(yè)經(jīng)營。2018-2020年，寶龍實業(yè)存貨分別為416億元、454億元和496億元，已完工開發(fā)產(chǎn)品占比從20%左右增加到近30%。

以此來看，寶龍地產(chǎn)或存在滯銷的問題。以杭州濱江寶龍城為例，該項目從2013年至2020年歷時7年仍未完工；項目2016年就已開業(yè)，截至2020年年末銷售進度約為32%。

寶龍地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》："杭州濱江寶龍城項目當(dāng)前待售部分為項目三期約199米地標(biāo)寫字樓，該寫字樓已完成竣工驗收。公司出于業(yè)態(tài)整體性及項目品質(zhì)等因素綜合考慮，三期寫字樓大單整幢銷售，因最終貨值較高且談判周期較長，當(dāng)前仍在磋商洽談中，并非捂盤惜售。"（思維財經(jīng)出品）

轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標(biāo)注錯誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正、刪除，謝謝。

歡迎光臨鴻興房源 (http://juanantoniorodriguezmenier.com/)