鴻興房源

標(biāo)題: 最新70城房?jī)r(jià)出爐，深圳成交量創(chuàng)18年新低，怎么回事？ [打印本頁(yè)]

作者: chenchen 時(shí)間: 2021-7-17 10:44
標(biāo)題: 最新70城房?jī)r(jià)出爐，深圳成交量創(chuàng)18年新低，怎么回事？
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“總體來看，‘穩(wěn)定’無疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞。”

作者：左宇坤

15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。

其中，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅與上月相同，二手房?jī)r(jià)格漲幅比上月微擴(kuò)；二、三線城市新房?jī)r(jià)格漲幅比上月均回落，二手房?jī)r(jià)格漲幅均與上月相同。

至此，樓市的上半年告一段落。期間，房?jī)r(jià)到底是漲是跌？接下來又將如何走？

新房?jī)r(jià)格漲幅穩(wěn)中收窄

從新房表現(xiàn)來看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。

“一線城市的新房?jī)r(jià)格上漲和市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波舉例說，上海的第二批和第三批集中供應(yīng)商品房項(xiàng)目，市中心的供應(yīng)占比有明顯提升，這也在一定程度上提升了房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)。
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2021年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

另外，二、三線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“二線和三線城市出現(xiàn)了漲幅明顯收窄的態(tài)勢(shì)。尤其是二線城市，各類政策管控積極到位，促進(jìn)了市場(chǎng)價(jià)格的趨穩(wěn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

“總體上看，6月新房?jī)r(jià)格相比5月漲幅在收窄，這進(jìn)一步說明房?jī)r(jià)泡沫減少”，嚴(yán)躍進(jìn)說，除了既有的調(diào)控政策以外，信貸政策收緊對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的抑制具有積極作用。

2021年年初，央行實(shí)施了“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，以及“兩道紅線”限制房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款的新規(guī)。半年過去，多個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)貸款額度出現(xiàn)緊張，首套房和二套房貸款利率上調(diào)，個(gè)人住房貸款放款時(shí)間延長(zhǎng)，購(gòu)房者買房成本和難度增加。

信貸政策的收緊，也使得市場(chǎng)逐漸趨于理性。央行最新數(shù)據(jù)顯示，6月末，個(gè)人住房貸款余額36.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%，增速比上年末回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加2.1萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的16.7%，同比少增1602億元。

二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)控下走冷

相比于新房，二手房的市場(chǎng)情況更受關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅均與上月相同。

“一線城市二手房?jī)r(jià)上漲壓力的存在與市場(chǎng)需求增加有關(guān)較大關(guān)系。”張波認(rèn)為，由于新房市場(chǎng)普遍存在限購(gòu)政策，大量的購(gòu)房需求尤其是中高端改善需求不得不向二手房市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)，這在一定程度上導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的熱度不斷提升。
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2021年6月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

壓力之下，調(diào)控政策也隨之跟上。深圳、上海在內(nèi)的一線城市已對(duì)二手房出臺(tái)了相應(yīng)的管控政策。張波預(yù)計(jì)，二手房?jī)r(jià)格雖然上漲壓力依舊在，但上漲的幅度將會(huì)得到有效控制。

深圳便是一個(gè)例子，5月份，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降之后，6月繼續(xù)下跌了0.2%。據(jù)深圳房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年3月后二手住宅成交量持續(xù)下降，2021年5月和6月的成交面積分別約27.6萬(wàn)平方米、23.7萬(wàn)平方米，分別同比下滑61.0%、73.8%；6月僅成交2820套，更是創(chuàng)下2003年以來最低值。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)有10多個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)制度，二手房監(jiān)管面臨空前的嚴(yán)厲。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，成交量出現(xiàn)明顯下滑，比如已公布兩個(gè)批次參考價(jià)的成都。

中信證券也在最新研報(bào)中指出，由于二手房過戶指導(dǎo)價(jià)調(diào)控效果好，見效快，預(yù)計(jì)繼深圳、成都、西安等地后，此政策將在全國(guó)大中城市推廣；這一政策有助于解決二手房市場(chǎng)預(yù)期自強(qiáng)化問題，化解一二手房?jī)r(jià)差不斷擴(kuò)大的問題。

13城重拳揮向?qū)W區(qū)房炒作

“這輪房?jī)r(jià)上漲，很大程度來自學(xué)區(qū)房。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示。在對(duì)二手房的調(diào)控中，熱度居高不下的學(xué)區(qū)房無疑是重中之重。

13日，溫州發(fā)文禁炒學(xué)區(qū)房，整頓學(xué)區(qū)房炒作再添一城。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年4月底中央政治局會(huì)議提出“要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”之后，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門等13城出重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。

以北京為例，今年北京教育資源最為集中的三個(gè)區(qū)東城、西城和海淀，均執(zhí)行了嚴(yán)厲的“多校”政策，“學(xué)區(qū)房”和“好學(xué)校”之間的“等號(hào)”被拿走。北京市西城區(qū)的知名學(xué)區(qū)德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊，部分業(yè)主已開始下調(diào)掛牌價(jià)。

曾經(jīng)異常堅(jiān)挺的深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，如南山區(qū)“觀海臺(tái)”樓盤的房源，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬(wàn)元。在上海，因均衡教育政策出臺(tái)，學(xué)區(qū)房購(gòu)買者觀望心態(tài)加重，有家長(zhǎng)“叫停”了購(gòu)買計(jì)劃。

“從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，重點(diǎn)嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作將成為二手房調(diào)控的一個(gè)特點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來二手房領(lǐng)域的學(xué)區(qū)房將面臨嚴(yán)監(jiān)管，各類盲目炒作學(xué)區(qū)房的行為將被嚴(yán)打。

2021年過半，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？

回顧2021年上半年的樓市，多個(gè)城市樓市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，但都好景不長(zhǎng)。嚴(yán)控貸款嚴(yán)查首付來源、人才購(gòu)房門檻收緊、集中供地、增值稅免征“2變5”、一手房限價(jià)、房貸利率連漲……一系列調(diào)控重錘紛沓至來，房?jī)r(jià)也被狠狠壓制。

如，年初行情一片火熱的上海樓市，一度有“上海有二手房1小時(shí)漲價(jià)40萬(wàn)”的消息出現(xiàn)，但在一系列收緊措施出臺(tái)后，沒多久便開始退燒；同樣因?yàn)樾刨J政策大幅收緊，廣州二手房上半年成交75212套，較去年下半年的83157套減少近10%，下調(diào)掛牌價(jià)的房源也開始多了起來。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，單看6月，就有無錫、天津、青島、廣州、北京、哈爾濱、長(zhǎng)春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興，以及海南等地發(fā)布20次房產(chǎn)調(diào)控政策，政策持續(xù)加碼。

樓市調(diào)控政策不斷收緊的前提下，下半年的樓市能否迎來拐點(diǎn)？

“一般來說，進(jìn)入7月，受天氣等眾多原因影響市場(chǎng)熱度將會(huì)有所下降，但預(yù)計(jì)今年7月的房產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有著多樣化表現(xiàn)。”張波認(rèn)為，最重要的原因是一年三次的22城土地集中供給，有二次都會(huì)在下半年，這極大考驗(yàn)房企的資金實(shí)力，他們會(huì)從下半年伊始就加快出貨節(jié)奏，快速回籠資金以備拿地，因此部分熱點(diǎn)城市的出貨會(huì)加速，部分出貨慢的城市或加大促銷力度，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也將分化。

“另外，由于今年金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人房貸的上限管理，導(dǎo)致大量購(gòu)房者上半年二手房的入市節(jié)奏變慢，這也會(huì)導(dǎo)致三季度二手房市場(chǎng)的需求量會(huì)呈現(xiàn)積壓式增長(zhǎng)，對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響也不容小覷?！睆埐ㄕf。

“總體來看，‘穩(wěn)定’無疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定是基礎(chǔ)，購(gòu)房者的預(yù)期穩(wěn)定也在土地兩集中的環(huán)境下變得更為確定。”張波說，一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年已經(jīng)明顯降溫，這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。

下半年，你有買房的打算嗎？

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