鴻興房源

標(biāo)題: 三胎還敢生嗎？中央鼓勵(lì)地方提供購(gòu)房和租房?jī)?yōu)惠政策 [打印本頁]

作者: chenchen 時(shí)間: 2021-7-21 14:39
標(biāo)題: 三胎還敢生嗎？中央鼓勵(lì)地方提供購(gòu)房和租房?jī)?yōu)惠政策
來源：南方都市報(bào)

"三胎"政策來了，你們還敢生嗎？

7月20日發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）明確提出，地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。

決定還提出，“地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策?！?br />
面對(duì)高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，如何從住房保障角度找到鼓勵(lì)按政策生育的破解之道？多位學(xué)者撰文指出，要從增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)以及提供住房補(bǔ)貼、下調(diào)貸款利率等方面給予住房支持。

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眾多影響生育意愿的因素中，高房?jī)r(jià)是個(gè)繞不開的話題。

研究稱房?jī)r(jià)每上漲千元，生娃概率隨之下降

房?jī)r(jià)每上漲1000元/平方米，生娃的概率會(huì)降多少？中國(guó)人民大學(xué)葛玉好研究員曾在《人口研究》（2019年第一期）上發(fā)表了一篇題為《房?jī)r(jià)對(duì)家庭生育決策的影響》的學(xué)術(shù)論文。基于2014年中國(guó)家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)，他研究了房?jī)r(jià)對(duì)家庭生育決策的影響。論文選用已婚夫婦結(jié)婚當(dāng)年和結(jié)婚5年后的房?jī)r(jià)，分別作為生育一孩和生育二孩的影響因素。

研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)生育孩子的概率有顯著負(fù)影響，房?jī)r(jià)每上漲1000元/平方米，生育一孩的概率將降低1.8%-2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%-8.8%。此外，文章還分析了房?jī)r(jià)對(duì)女性初次生育年齡的影響，結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)每上升1000元，女性初次生育時(shí)間大概推遲0.14年-0.26年。

不過，葛玉好也表示，對(duì)于京滬這樣房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超其他地區(qū)的城市，直接套用以上結(jié)論可能并不合適，無法體現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)動(dòng)輒每平米上漲幾萬元的情形。事實(shí)上，北京上海的生育率受房?jī)r(jià)影響可能更大，房?jī)r(jià)上漲更高，生育率下降更快。

而另一方面，房?jī)r(jià)快速攀升，也導(dǎo)致居民債務(wù)壓力快速上升。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平就在研究報(bào)告中指出，2004-2018年房貸收入比（個(gè)人購(gòu)房貸款余額/可支配收入）從16.2%增至47.6%，帶動(dòng)住戶部門債務(wù)收入比（居民債務(wù)余額/可支配收入）從28.6%增至88.4%?，F(xiàn)實(shí)中還有不少居民通過消費(fèi)貸、信用貸等形式湊集購(gòu)房資金，實(shí)際的房貸收入比可能更高。

住房不平等可能導(dǎo)致生育不平等

在原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、被稱為“房地產(chǎn)平民代言人”的易憲容看來，高房?jī)r(jià)對(duì)生育決策產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，即房?jī)r(jià)上漲擠出了對(duì)其他消費(fèi)品（包括孩子）的消費(fèi)，因此會(huì)降低對(duì)孩子的需求。

而在擠出效應(yīng)之外，廈門大學(xué)周穎剛教授還提出，高房?jī)r(jià)不僅意味著住房的不可負(fù)擔(dān)性，更重要的是其財(cái)富效應(yīng)，需要注意到“住房不平等導(dǎo)致生育不平等”的問題。

“為什么房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致財(cái)富的不平等？這是因?yàn)橹袊?guó)最大的資本市場(chǎng)不是股票市場(chǎng)，而是處于城市化轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它會(huì)帶來很大的財(cái)富效應(yīng)?！彼谥袊?guó)城市百人論壇的一次演講中稱。

周穎剛指出，房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉大有房者和無房者之間的財(cái)富差距，對(duì)城市中有房產(chǎn)的人來說，房?jī)r(jià)越高，財(cái)富增長(zhǎng)越快，生育意愿越高，而對(duì)租房者來說，高房?jī)r(jià)會(huì)讓人們對(duì)生二孩持消極態(tài)度。

值得一提的是，《房?jī)r(jià)對(duì)家庭生育決策的影響》的作者葛玉好研究員雖肯定了財(cái)富效應(yīng)的存在，但在文中得出了不同的結(jié)論。他指出，房?jī)r(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)于至少擁有兩套住房的家庭，并且只體現(xiàn)于是否生育二胎的決策之中。但現(xiàn)實(shí)社會(huì)中擁有兩套及以上住房家庭的比例較少，所以財(cái)富效應(yīng)會(huì)小于擠出效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)家庭生育決策的總體影響是負(fù)面的。

放開三孩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限

放開三孩后，生育政策會(huì)如何影響房地產(chǎn)？

南都注意到，《決定》提出，地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池告訴南都，從理論上講，三孩生育政策的實(shí)施會(huì)增加人口數(shù)量，因此，住房供應(yīng)數(shù)量也應(yīng)增加。與之前的全面二孩政策比較而言，住房戶型應(yīng)該更大些，原來的三居室或兩居室，應(yīng)該由四居室或三居室替代；相應(yīng)的90/70政策、住房的戶型設(shè)計(jì)要求以及大中小戶型的供應(yīng)比例政策也需要做出調(diào)整。

不過，多位受訪專家也指出，只是從全面放開二孩政策實(shí)施效果看，三孩生育政策帶來的人口增量在沒有大力度配套措施的支持下可能并不樂觀。

事實(shí)上，就算人口實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，也要注意到房?jī)r(jià)并非取決于人口總量，而是人口的流向。易憲容指出，目前來看，除了一線城市和部分發(fā)展較好的二線城市，大量城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)過剩現(xiàn)象。

早在2015年，易憲容就曾撰文稱，全面二孩政策實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)尤其是房?jī)r(jià)上漲影響有限。他告訴南都，此次放開三孩，同樣不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，利用放開三孩炒作房?jī)r(jià)上漲的可能性不大。在他看來，一線和二線熱點(diǎn)城市由于高昂的育兒成本、住房成本，生育三孩的意愿較低。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認(rèn)為，“三孩生育政策”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不顯著：第一，一孩出生人口呈絕對(duì)數(shù)量下降，三孩的基礎(chǔ)是一孩，中國(guó)生育當(dāng)務(wù)之急就是遏制一孩急劇下滑的趨勢(shì)；其二，二孩育齡媽媽多是80后，大多已經(jīng)屬于高齡產(chǎn)婦，生三孩可能性較低；加上大城市生育成本高，蔡真認(rèn)為，“三孩生育政策”的凈增量最終落在二線非熱點(diǎn)及三四線城市的80后身上，因而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也較小。

為孩子增加土地供應(yīng)？專家：解決高房?jī)r(jià)需先解決人地掛鉤

5月31日，一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女的政策及配套支持措施發(fā)布。解決高房?jī)r(jià)問題再次成為討論熱點(diǎn)，南都注意到，多位專家都將目光轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)。趙秀池告訴南都，土地供應(yīng)是調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)閘門。隨著城市化進(jìn)程加快，進(jìn)城人口增加，土地供應(yīng)跟不上，就會(huì)供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

任澤平也在文章中指出，人隨產(chǎn)業(yè)走，區(qū)域間土地需求不均衡是客觀規(guī)律，解決之道是“人地掛鉤”。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤，人口流入的城市群都市圈要加大建設(shè)用地供應(yīng)，人口流出地區(qū)減少土地供應(yīng)。

攜程創(chuàng)始人梁建章甚至直接以《房?jī)r(jià)，為孩子增加土地供應(yīng)》為題，建議調(diào)整現(xiàn)行土地政策。在他看來，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)里一大半都是土地的價(jià)格，也就是地方政府收的稅，可以把這部分作為購(gòu)房補(bǔ)貼返回給家庭，同時(shí)增加該地的建設(shè)用地指標(biāo)?！拔覀兊耐恋卣邞?yīng)該跟著人走，哪些地方有更多的人口流入，就應(yīng)該給更多住房的用地指標(biāo)，來增加供給和平抑房?jī)r(jià)?！彼f。

不過，也有學(xué)者有不同的看法。易憲容就向南都指出，“房?jī)r(jià)高和土地供應(yīng)關(guān)系不大，最大的問題在于人們把住房作為一個(gè)投資品。”他建議，通過稅收和信貸政策，真正把投機(jī)炒作現(xiàn)象控制住，房?jī)r(jià)就會(huì)自然而然降下來。

把住房作為生育支持政策的重要選項(xiàng)

面對(duì)高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，如何從住房保障角度找到鼓勵(lì)按政策生育的破解之道。

如果把眼光放到國(guó)外就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不少國(guó)家在鼓勵(lì)生育政策中將住房作為重要選項(xiàng)，這一做法值得我們借鑒。比如，韓國(guó)政府每年提供5萬套保障性住房給月收入低于一定水平的新婚夫婦，新婚夫婦購(gòu)買第一套住房給予購(gòu)房稅收優(yōu)惠；日本針對(duì)由母親和未成年子女組成的單親家庭享有住房貸款優(yōu)惠及供應(yīng)住宅有限居住權(quán)。

南都注意到，此次中央發(fā)布的決定還提出，“地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策。”

事實(shí)上，此前也有多位學(xué)者指出，為鼓勵(lì)按政策生育，要從增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)以及提供住房補(bǔ)貼、下調(diào)貸款利率等方面給予住房支持。

比如，近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩發(fā)文表示，調(diào)整房地產(chǎn)政策，要讓愿意多生育的嘗到甜頭，讓很猶豫或原本不想生二孩或三孩的也變得積極起來。

對(duì)此，他提出六點(diǎn)建議：第一，國(guó)家在全國(guó)范圍內(nèi)的所有限購(gòu)城市，對(duì)生育三個(gè)孩子的家庭，做出允許購(gòu)買三套或者四套住宅的規(guī)定；第二，對(duì)三孩家庭實(shí)施支持性房地產(chǎn)信貸政策。第三，對(duì)三孩家庭購(gòu)買商品房實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。無論是否為首套，無論面積大小，對(duì)三孩家庭均給予契稅減半、免除印花稅優(yōu)惠；第四，三孩家庭購(gòu)買、分配各種政策性房產(chǎn)，可給予照顧，這些房產(chǎn)包括共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、廉租房等。房源緊張時(shí)，可以優(yōu)先排隊(duì)；或不參加搖號(hào)，直接挑選；第五，調(diào)整關(guān)于學(xué)區(qū)房入學(xué)名額的規(guī)定，三孩家庭不受入學(xué)間隔年份的限制；第六，今后開征房產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)三孩家庭在減免規(guī)定上，也給予明顯有利的照顧。

采寫：南都記者王凡發(fā)自北京

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