鴻興房源

標(biāo)題: 房企"三道紅線"又加一條,房價不降不行了！ [打印本頁]

作者: 于萌 時間: 2021-7-29 11:05
標(biāo)題: 房企"三道紅線"又加一條,房價不降不行了！
針對房企的“三道紅線”，竟然又加了一道！

7月26日，財聯(lián)社發(fā)布消息稱，重點房企的買地金額將被納入監(jiān)管，不得超過年度銷售額的40%！

消息一出，雷霆萬鈞，樓市這次是真的要涼了嗎？

(, 下載次數(shù): 16)

01

房企們恐怕想不到，以往的康莊大道竟會變得越來越窄，越來越難走。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會給12家頭部房企劃了三道紅線，按照“紅-橙-黃-綠”4檔對試點房企的融資行為進(jìn)行限制，相當(dāng)于給這些房企下了一道“限貸令”。

對于高度金融化的房企來說，不能融資就相當(dāng)于卡住了喉嚨。因此在三道紅線政策出臺后，各大房企人人自危。

而在最近，房地產(chǎn)行業(yè)可能又要迎來新一輪暴擊，這次暴擊直指拿地命門——7月26日，據(jù)財聯(lián)社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，被監(jiān)管部門下達(dá)了新要求：買地金額不得超過年度銷售額的40%。

(, 下載次數(shù): 20)

繼融資受限之后，這下房企的拿地金額也受限了。這則消息一出爐，就引發(fā)了大眾層面的熱議。熱議的方向非常一致：樓市真的要完了嗎？

畢竟房企的命脈就是拿地，拿地后就可以找銀行貸款，然后開發(fā)預(yù)售，回款現(xiàn)金，再繼續(xù)向下一宗地進(jìn)軍，如此重復(fù)，生生不息。國內(nèi)房企基本上都是玩的這一套，一宗接著一宗拿地，玩的就是“五個茶壺三個蓋”的操作，規(guī)模越玩越大。

但遺憾的是，當(dāng)下的房企大多不這么玩了。前段時間，國家統(tǒng)計局公布了幾組跟房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)——

2021年1月至6月，全國商品房銷售額為92931億元，同比增長38.9%；

2021年1月至6月，全國土地成交價款為3808億元，同比下降5.7%。

很明顯，全國房企拿地金額只占商品房銷售額的4.09%，占比著實不高。

一般來說，房企拿地多少，跟資金回籠數(shù)量、資金回籠速率密切相關(guān)，同時還會受到拿地利潤率、房價漲幅以及去化率的影響。而在“三道紅線”政策出臺后，房企不僅在融資上受到限制，地方政府的調(diào)控政策也是一錘接一錘，更別說不少城市干脆禁止踩著“三道紅線”的房企參與土拍，對房企的打擊是顯而易見的。

受到各方面因素影響，很多房企自然也就縮減了拿地金額。

不過，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍縮減拿地成本之際，還是出現(xiàn)了一些“逆行者”跟大勢對抗。據(jù)克而瑞發(fā)布，2021年上半年共有13家重點房企的拿地銷售比超過了40%。其中，卓越集團(tuán)以640.6億的拿地金額、683.2億的銷售金額，比率達(dá)到94%。越秀地產(chǎn)的拿地銷售比也超過了90%。

另外，還有建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中駿集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地等房企的拿地銷售比都超過了50%；龍光集團(tuán)、融信集團(tuán)、雅居樂、中國鐵建的拿地銷售比超過了40%。

(, 下載次數(shù): 21)

這些“越線房企”大多都是綠檔房企，其中不乏央企、國企。

綠檔房企資金足，融資又不受限，趁著這個空檔搶占市場，再正常不過了。此外，有房企內(nèi)部人士表示：“上半年大部分公司拿地都是有合作方的，或者后續(xù)會引入合作資金，并非全都是自己出錢。最終，還要看權(quán)益的拿地金額與權(quán)益銷售之比。”

只能說，一批靠融資搞大規(guī)模的民企倒下了，另一批腰包不差錢的央企又站起來了。這個舞臺從不缺主角，你方唱罷我登場才是恒久的主題。

02

這段時間，針對房企的政策就跟打地鼠一樣，哪兒冒頭，就朝哪兒掄一錘子。

前有“三道紅線”限融資，后有年度銷售額40%限拿地。此前還有消息稱，監(jiān)管部門將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入到了監(jiān)控范圍中，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。

爆雷房企也是接連不斷，從2020年7月以來，華業(yè)資本、三盛宏業(yè)、福晟集團(tuán)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、中國泛海、藍(lán)光發(fā)展等多家房企都出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，今年以來，遞交破產(chǎn)文書的房企累計已達(dá)203家，絕大多數(shù)為地方性小房企。而在A股近50家已披露半年業(yè)績預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企預(yù)告虧損。截至6月，全國共有358起并購行為發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。

伴隨監(jiān)管層面的不斷加嚴(yán)，債務(wù)問題已經(jīng)成為懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。

在這個節(jié)骨眼上，房企早就按捺不住，偷偷降價了。6月初，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)布了一篇報道，稱國內(nèi)最大的5家房地產(chǎn)公司全都降價了。

從房企們公布的銷售情況來看，降價已經(jīng)變成大勢所趨。以保利為例，5月份的銷售均價為15265元/㎡，每平米銷售均價較1月下降了5202元；萬科每平米銷售均價下降了2890元，融創(chuàng)每平米下降了1897元。

(, 下載次數(shù): 15)

當(dāng)然，降價賣房的房企遠(yuǎn)不只上述5家，還有更多房企正在加入降價陣營中。據(jù)中國房價行情網(wǎng)公布，在全國百強(qiáng)房企中，5月銷售價格低于1月份的房企達(dá)到了63%。

而從業(yè)內(nèi)人士的爆料來看，從今年2月至4月開始，全國范圍的降價潮已經(jīng)到來，超過半數(shù)的房企都在采取“降價促銷”的方式賣房。

比起一二線城市，三四線城市乃至縣城，成了這次降價的主戰(zhàn)場。

如今眾多房企主動選擇降價銷售，倒是讓站長不由得想起了此前孫宏斌在2019年融創(chuàng)業(yè)績發(fā)布會上說過的一句話——

如果房價下降30%，那我們就都死了！

眼下看來，與降價銷售比起來，債務(wù)到期對房企恐怕更為致命。

從貝殼研究院的報告來看，房企在2021年面臨歷史償債規(guī)模的極值，償債總額達(dá)到12822億元，上下半年分別為6990億元和5832億元，盡管下半年償債額較上半年低，但仍然屬于到期債務(wù)規(guī)模高位。

房企融資渠道收緊，財務(wù)杠桿不再，自然只能通過降價促銷售，用回款資金來還債了。長此以往，房企即便能靠薄利多銷挽救銷售額，增速也會出現(xiàn)明顯放緩。

何況，隨著時間的推移，房企的拿地成本也在不斷攀升，土地成本與可銷售貨值的占比不斷升高。

這個行業(yè)，已經(jīng)進(jìn)入至暗時刻。

03

樓市調(diào)控接連不斷，學(xué)區(qū)房被整治，二手房被限價；房企受到的重創(chuàng)是全方位的。從融資到拿地，房企個個有難處——很明顯，整個房地產(chǎn)市場都被針對了。

如果整個行業(yè)集體陷入困境，那一定是有背景原因的。

在高房價、高房租、高物價之下，年輕人的經(jīng)濟(jì)壓力不斷增大。為了緩解經(jīng)濟(jì)壓力，越來越多的人選擇晚婚晚育，甚至不婚不育，國家的總和生育率不斷下滑。因此，在三孩政策出臺之后，樓市、教育等暴露問題的行業(yè)，都成了重點整治的對象。

因此現(xiàn)在有這樣一種說法：一切不利于生育的行業(yè)，都要被收拾了。

生育是一方面，另外還有國際形勢的原因。美聯(lián)儲無限放水，惡果終于顯現(xiàn)，最近兩個月美國的物價、房價一通瘋漲，通貨膨脹嚴(yán)重。所以，美國常務(wù)副國務(wù)卿舍曼日前訪華，輿論認(rèn)為他此行的目的是希望中國接下美國放的水。

(, 下載次數(shù): 17)

從結(jié)果來看，此次會晤大概率談得不太愉快，中國沒打算接招，反手還給美國列了兩份清單，基本是美國不可能答應(yīng)的那種。

看來，大水是灌不進(jìn)來了，用2008年的劇情猜想今年樓市前景的戲碼，也該歇了。

轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標(biāo)注錯誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正、刪除，謝謝。

歡迎光臨鴻興房源 (http://juanantoniorodriguezmenier.com/)