鴻興房源

標(biāo)題: 中國核心城市——深圳依然具有較高的投資價值 [打印本頁]

作者: 于萌 時間: 2021-8-1 10:40
標(biāo)題: 中國核心城市——深圳依然具有較高的投資價值
每個人買房的需求點不同，但都要往前看。買房，取決于你看好自己的未來、看好深圳的未來。行情的不確定是著重于眼前的情況，如果對自己未來的生活和城市有信心，就不應(yīng)該過多顧慮于現(xiàn)在的行情。你相信自己賺錢的能力，相信深圳今后的發(fā)展，其實是不用擔(dān)心現(xiàn)在樓市的波動。

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1.深圳處于中國大環(huán)境下的核心城市。

2021上半年中國上市公司市值500強榜單發(fā)布：

深圳朝氣蓬勃。中國上市公司500強，以市值492億元為門檻，行業(yè)分布來看，醫(yī)藥生物以56家居首，一年增加20家；電子（50家）、信息技術(shù)（40家）緊隨其后；房地產(chǎn)、公用事業(yè)、交運物流、銀行等傳統(tǒng)行業(yè)入圍公司數(shù)量下滑較快。體現(xiàn)出較為明顯的新經(jīng)濟(jì)特征，而廣州卻呈現(xiàn)出與趨勢不太符合的特征，榜單上的廣州企業(yè)，主要集中在航空、汽車、電子、石油化工產(chǎn)業(yè)，相對而言偏傳統(tǒng)，而深圳的企業(yè)主要是計算機(jī)、通信、電子設(shè)備等，是引領(lǐng)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。質(zhì)量上，深圳全面碾壓：榜單前十名，都是萬億級市值，其中深圳占三席，分別是騰訊、招行、中國平安，騰訊還是中國500強的第一名。

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2.深圳是中國特區(qū)里的示范區(qū):有土地先行先試權(quán)

40多年來，深圳的改革創(chuàng)新始終走在全國前列，為解放和發(fā)展生產(chǎn)力釋放了巨大動能，創(chuàng)造出世界城市發(fā)展史上的奇跡。其中，規(guī)劃和自然資源領(lǐng)域的改革，引人關(guān)注。

用足用好綜合改革試點關(guān)鍵一招，努力走出一條符合超大型城市特點和規(guī)律的治理新路子，作為空間治理主責(zé)部門，深圳市規(guī)劃和自然資源局被賦予了16項綜合改革試點任務(wù)。2020年10月以來，在自然資源部和廣東省自然資源廳的指導(dǎo)支持下，按照深圳市委市政府的部署，深圳市規(guī)劃和自然資源局堅持系統(tǒng)重塑、整體重構(gòu)、集成謀劃，推動綜合改革試點工作攻堅突破，成效顯著。

截至2021年6月，基本農(nóng)田以外農(nóng)轉(zhuǎn)用審批委托深圳市批準(zhǔn)、推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地、建設(shè)用地地上地表和地下分層設(shè)權(quán)、重要生態(tài)空間自然資源確權(quán)登記4項改革已落地見效，開展用地用林用海審批機(jī)制改革、賦予深圳占用林地省級審核權(quán)、地質(zhì)災(zāi)害防治單位甲乙級資質(zhì)審批權(quán)限、土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度、探索用地用林指標(biāo)總量管控模式5項改革已形成制度成果，盤活利用存量工業(yè)用地等7項改革正蹄疾步穩(wěn)推進(jìn)。

也就是說深圳商地可以改宅地了，大部分增加住宅用于“可售公共房”

最重磅的細(xì)則：大部分增加住宅用于“可售公共房”

1、宅地、商地提高方式：

（1）居住用地，可提高開發(fā)強度，超出原批復(fù)規(guī)模的，可用于建設(shè)出售公共房。

（2）商業(yè)用地，可將部分或全部商業(yè)調(diào)整為居住用途，其中商品房面積按所調(diào)整商業(yè)面積的30%確定，其余為出售公共房。

而且商業(yè)用地調(diào)整后，可繼續(xù)提高開發(fā)強度，新增住宅為出售公共房。

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2、城市更新項目提高方式：

<1>未批舊改：

（1）更新方向以居住為主的，可規(guī)劃為居住用地，并配建公共房。

（2）更新方向以商業(yè)為主的，可調(diào)整為居?。ü沧》繛橹鳎Ｆ渲?，出售公共房占規(guī)劃比例不低于60%。

<1>已批舊改：

（1）容積不變，商業(yè)可全部或部分調(diào)整為出售公共房。

（2）位于軌道站點500米范圍內(nèi)項目，增加住宅面積，增加住宅全部用于出售公共房。

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從細(xì)則可以看到，提高的居住用地，絕大部分是可售公共房。

商業(yè)用地可全部改住宅，但是，只有原來的30%建商品房，原來的70%以上（因為可以繼續(xù)提高強度）全部是可售人才房。

城市更新沒有審批的，居住方向的要配建公共房；商業(yè)方向的，可調(diào)整為居住，但是要以公共房為主，可售公共房要60%以上。

城市更新已經(jīng)審批的，可將商業(yè)調(diào)整為可售公共房。地鐵500米內(nèi)的可以增加住宅面積，但是住宅面積全部為可售公共房。

3.深圳市為城市更新舊改率先立法：用立法來完善城市更新的規(guī)范操作和加快實行力度，解決了拆遷難，拆遷慢等主要問題。

深圳市作為改革開放前沿地，從最初的“三來一補”到現(xiàn)在的高科技產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展創(chuàng)造了豐富的就業(yè)機(jī)會，來自全國各地的年輕人懷揣著夢想和冒險精神紛紛涌入，使深圳城市化的步伐加快，并成為全國唯一一個城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%的城市。

在深圳由村變城的發(fā)展進(jìn)程中，大量涌入的外地人口消化了外來資本所需的勞動力，讓深圳在過去很長一段時間內(nèi)如同挖了“人礦”一般，享受到巨大的人口紅利。

但另一方面，城市的資源稟賦和環(huán)境容量終究是有限的。目前，深圳市所面臨的人口與資源環(huán)境之間的矛盾，既表現(xiàn)為資源總量的短缺，也體現(xiàn)在人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大與人民對美好生活的向往、對進(jìn)一步優(yōu)化城市環(huán)境方面的矛盾上。

“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進(jìn)一步加大。老舊小區(qū),城中村改造作為城市更新的重要組成部分，

3月12日，新華社授權(quán)全文播發(fā)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。提出要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造等。

全國舊城改造可以稱之為“有政策的全面推進(jìn)”階段，那么2021年，這項惠及億萬人的民生工程就是“有章法的全面落地”階段。

政府是城市更新的頂層設(shè)計者，通過制定城市更新政策，進(jìn)一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發(fā)展、市場積極性如何調(diào)動等的問題。

而深圳作為大灣區(qū)龍頭和先行示范區(qū)的“雙區(qū)效應(yīng)”先行先試先人一步推出：

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》公布，為深圳的城市更新的加速鋪路。

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總結(jié)：從城市的定位，國家的放權(quán)，以深圳以速度而聞名的執(zhí)行力！深圳依然是個朝氣蓬勃，充滿活力。有很大核心競爭力和很大的上升空間！

用“二八”理論來說，中國20%的城市聚集了80%的富人，就是換句話說，你如果想要從概率上成為中國最有錢的那幫人，至少在城市選擇上要優(yōu)先選擇大的核心城市。

因為在這些城市中，有著最好的資產(chǎn)，有著最好的資源，有著最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和金融環(huán)境。正是因為擁有這些資源，一二線城市變成了規(guī)則制造者，如果你有遠(yuǎn)大的理想和野心，就抓緊時機(jī)去最優(yōu)質(zhì)的城市。

選對了城市也就意味著選對了趨勢，選錯了城市，付出十倍二十倍的努力，可能還不如風(fēng)口浪尖上的豬飛得高。

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