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標題: 商用物業(yè)大宗交易深圳本月已成交3宗 [打印本頁]

作者: 秦嶺 時間: 2018-4-18 09:25
標題: 商用物業(yè)大宗交易深圳本月已成交3宗
4月初以來，深圳連續(xù)幾筆商用物業(yè)大宗交易在坊間引發(fā)了高度關注：萬科臻山府第5棟住宅轉(zhuǎn)為高端人才公寓出租、華聯(lián)城市全景投資客團購2 6 0套住宅、寶能城花園5 6套住宅出售給寶新實業(yè)，共計3宗交易被機構和投資客吃下，如此頻度比2 0 17年有過之而無不及。

不過，與整棟出售相比，上述3宗交易還只是小巫見大巫。在2017年，深圳商用物業(yè)以整棟打包出售的大宗交易市場火爆：去年共產(chǎn)生26(棟)大宗交易，涉及面積65萬平方米，金額達到370億元，高達2016年的兩倍(數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，下同)。2017已然成為深圳商用物業(yè)大宗交易元年，而在3年以前，該領域還是散售為主，盡管也有整層的投資公司購買然后散售，但是整棟出售還是極為少見的。去年深圳有6個區(qū)產(chǎn)生了大宗交易，從大宗交易的區(qū)域占比來看，南山區(qū)以14宗、188億元，交易個數(shù)和交易金額均超過半壁江山；產(chǎn)生片區(qū)為蛇口、華僑城和西麗。

值得關注的是，整棟交易的起步總價較高。去年26宗交易中有14宗單宗交易金額為10億元以上。買家類型中實業(yè)企業(yè)占比較高，達到1/3；而區(qū)政府與基金/金融公司買家持平各占比近1/4，另外，人才安居集團占比也較高。這種結構分布與前幾年的銀行、保險等金融機構購買比例較高有明顯的改變，去年僅有一宗浦發(fā)銀行的整棟交易產(chǎn)生。就物業(yè)類型來看，商業(yè)辦公拔得頭籌，其次是公寓，上述兩類類型的物業(yè)分別占到1/3強和近3成。

第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿表示：2017深圳市商用物業(yè)大宗交易有2條業(yè)務線，一條是舊改土地類；另外一條就是商用的資產(chǎn)類的大宗交易。舊改土地市場方面，第一太平土地舊改類實現(xiàn)貨值超過1000億元。基金投資公司類買來一段時間散售，長遠戰(zhàn)略是Reits。實業(yè)公司買家自己買來自用或者資產(chǎn)配置；政府及事業(yè)單位的市場化購買，這在其他城市很少見，也是很難想象的。

值得注意的是，由政府出資的人才安居集團成為一種重要買家來源類型。該集團成立投入1000億資本金，在初期出資后，人才安居集團后續(xù) 可通過杠桿撬動6000億-7000億元的資金規(guī)模，用于人才住房的全過程一體化建設運營管理。政府以企業(yè)化形式構建保障房，補貼給企業(yè)，企業(yè)再給到員工。政府購買辦公房用來辦公和區(qū)一級的孵化器，通過擴大交稅主體進而擴大稅收來源。長租公寓賺兩筆錢，一個是租金，一個是資產(chǎn)增值。

據(jù)介紹，目前來看，限價限購政策仍會持續(xù)，不會很快退出，因此開發(fā)商在如此背景之下整售意愿持續(xù)并增強。

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