鴻興房源

標題: 什么？5 .1假期山語海91套房源被管理局鎖定啦！ [打印本頁]

作者: 秦嶺 時間: 2018-5-1 09:37
標題: 什么？5 .1假期山語海91套房源被管理局鎖定啦！
今年5 .1假期的第一天，一則4月19日領取預售證的深圳山語海59套住宅突然全部被管理局鎖定的消息在業(yè)內霸屏。

“秒光房”91套房源緣何被管理局鎖定？

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今年5 .1假期的第一天，一則4月19日領取預售證的深圳山語海59套住宅突然全部被管理局鎖定的消息在業(yè)內霸屏。該項目領證預售備案價為5 .6萬元/㎡-6 .3萬元/㎡，均價約5 .9萬元/㎡，明顯低于市場和購房者預期，據稱4月27日晚上“1秒”被搶光。實際上，南都記者發(fā)現，規(guī)土委系統(tǒng)顯示該項目一期548套住宅中也有32套住宅處于被“管理局鎖定”狀態(tài)，其余為初始登記或已備案狀態(tài)，該項目共有91套住宅被管理局鎖定。

單套差價130萬-220萬元

此前，該項目一期住宅在2016年10月9日開盤，是深圳第二波的“10 .4”調控新政之后罕有的開盤項目，彼時開盤價低至4.8萬元/㎡起，也低于市場價約1.5萬元/㎡左右，備受關注。山語海僅3周時間便以141套的成交量位列南山區(qū)10月份成交量第五名，似乎并未明顯受新政影響并沒呈現冷清態(tài)勢。有報道稱，開盤當日，現場有黃牛向購房人兜售所謂能拿到“內部價”的機會，而購房人則需要向黃牛支付5萬-10萬元“喝茶費”。

而巨大的價差空間同樣成為本次山語海項目問題的肇始因素和聚焦點。山語海項目處在赤灣片區(qū)，屬于2017年7月份新擴容的9.7平方公里綜合規(guī)劃前海蛇口自貿區(qū)周邊地區(qū)，距離地鐵2號線起點站“赤灣”站約1公里，背后為小南山公園，距離南山圖書館赤灣分館僅200余米，容積率較低，采用沿梯級地形布置。該項目2016年9月下旬領證的一期產品約80平米的二手住宅單價目前約7.7萬元/㎡(數據來源：鏈家地產4月19日掛盤房源資料)；另據鏈家地產數據，周邊的山海韻120平米的二手住宅單價也約為7.7萬元/㎡。山語海項目此次批售的59套住宅為86-113㎡的產品，數據顯示，該項目一期大面積在售產品80000元/㎡均價。如此看來，不管是本項目一期的在售住宅還是二手住宅，與此次批售的均價5.9萬元/㎡住宅價差都在15000元/㎡-20000元/㎡，單套差價總額在130萬-220萬元。

或非市規(guī)土委直接作出鎖定

“管理局鎖定”，指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導致售房系統(tǒng)被管理局鎖定。此前出現過可供參考的案例：2015年1月14日榮超大廈及數家開發(fā)商項目不少房源狀態(tài)變?yōu)椤肮芾砭宙i定”，同年1月16日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會在官網回應“鎖房源”一事，項目鎖定的原因可能是：1 .涉及規(guī)劃、土地違法行為的房地產；2.協助司法機關查封；3.安居型商品房預售管理；4.其它規(guī)劃土地日常業(yè)務辦理。而對于山語海來說，項目一期產品已經有竣工驗收之后的初始登記，應該不存在第1個原因；項目也應該與安居房及其管理無關；目前也未聽說涉及司法機關查封問題，而且本身就存在“司法查封”這種單獨類型的鎖定。綜上分析，管理局鎖定應該是具體實施的區(qū)級規(guī)劃和國土主管部門層面的鎖定決定，而不是市規(guī)劃國土委直接作出的委員會鎖定。

70萬“喝茶費”也難覆蓋價差

早在山語海項目預售證出來之后，就傳出“喝茶費”達數十萬元，而且交了“喝茶費”也不一定買得到。但該項目開發(fā)商4月22日發(fā)布了有關杜絕炒房號不規(guī)范行為的聲明。不過，有業(yè)內人士稱，有購房者沒交“喝茶費”也拿到了房源，有購房者交了70萬元卻被退回了。但是新房二手房價差太多，肯定還是有問題才被鎖定。亦有網友懷疑，由于房源不多，只有幾十套，容易比較快被消化，而且“喝茶費”與實際相比仍有很大的價差空間，因此開發(fā)商有動力通過默許“喝茶費”的形式來彌補一部分差額損失。從價差來看，即使是交70萬元的所謂“喝茶費”，但與最低130萬元左右起至220萬元相比，仍有60萬元-150萬元的不菲價差。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，深圳、上海、成都、武漢等地的開發(fā)商正在加快申請預售證進度。多個城市推行了搖號+限價的調控新模式，預防和避免預留房源等不公平的內部暗箱操作行為，但是深圳一直沒有采用這種方式?！昂炔栀M”并不能覆蓋巨大的價差空間，調控形勢比較嚴峻，這很可能會推動深圳出臺搖號等操作。

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