鴻興房源

標題: 中小型房企上市沖動：三四線城市土儲面臨分化下的規(guī)模... [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-5-13 01:43
標題: 中小型房企上市沖動：三四線城市土儲面臨分化下的規(guī)模...
　土地是房企的生命線、資金是房企的血液，二者缺一不可。近兩年來，這兩者都處于緊縮狀態(tài)，處于第二梯隊（營收在500億-1000億）的房企，不得不對拿地和資金策略做出一定調整。

　　一方面調控疊加下房企供貨趨緊，另一方面融資渠道收緊、成本走高。大發(fā)地產、弘陽地產等銷售規(guī)模較小，資本負債率偏高的企業(yè)，近期紛紛啟動赴港上市。

　　另有媒體報道上海中梁地產集團有限公司（簡稱“中梁地產”）已啟動IPO。然而，中梁地產相關人士對21世紀經濟報道記者透露，“一直沒有時間表”。

　　不過這難掩房企正面臨資金壓力的現(xiàn)狀。幾天前，來自溫州的大發(fā)地產在港交所掛出招股說明書，這家2017年銷售金額僅43.2億元的長三角區(qū)域房企，凈資產負債率269.8%，土地儲備總建面僅172萬平方米，近60%分布于安慶與溫州。

4月4日，弘陽地產招股書也在港交所掛出。2017年其營收61.39億元，資本負債率137.5%。

　　中梁地產在銷售金額和土地儲備上排名較前。2017年銷售金額757.9億元，在克而瑞研究的排行榜位列25名，權益金額以739.2億元排名23位。但2017年中梁地產有1981億元的權益土儲貨值，行業(yè)僅排名第45位，分析認為，一旦貨值跟不上銷售節(jié)奏，其后續(xù)規(guī)模發(fā)展與現(xiàn)金流壓力隱現(xiàn)。

　　上海中估聯(lián)信息技術有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，在拿地和獲取資金相比第一梯隊較為弱勢的條件下，在港股上市可以帶來兩個好處：第一是相對低廉的資金成本和寬裕的資金環(huán)境；第二是上市后帶來的品牌效應，可為未來并購合作打下較好基礎。港股對合規(guī)性要求更高，對公司國際化程度也提出較高要求。已經完成IPO的正榮和屢次傳聞即將IPO的中梁，是否能最大化這些優(yōu)勢，需要時間進行觀察。

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土儲分化節(jié)點

　　過往兩年，在三四線城市的快速回籠資金的中梁地產銷售額實現(xiàn)了高速增長：2016年增長率101%，從百億向300億邁進；2017年銷售業(yè)績升至700多億。2018年1-4月，中梁地產以415.2億元銷售額，排名14位。

　　“這得益于中梁地產此前的土地儲備踩準了節(jié)點?！币幻麡I(yè)內人士分析，2016年中梁加大在三四線城市、尤其是一線城市周邊的城市項目儲備，比如全年在嘉興布局7幅地塊，致其在2017年實現(xiàn)高速增長。踩中這一節(jié)點的還有碧桂園、恒大，融創(chuàng)、綠城等近幾年均在三四線城市采取下沉戰(zhàn)略。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年1-4月中國房企新增貨值TOP100》顯示，中梁地產新增土地貨值857.1億元，地價283.9億元。1-4月，中梁地產拿地銷售比達到0.68，遠高于TOP11-20梯隊房企的拿地銷售比0.55，顯示出其通過土儲增長來提升銷售規(guī)模的強烈意愿。

　　但三四線城市的下沉戰(zhàn)略也將面臨市場分化節(jié)點。新城控股高級副總裁歐陽捷指出，房企布局三四線城市，其城市選擇決定了銷售業(yè)績表現(xiàn)，所謂對的選址，就是城市有棚改項目，棚改貨幣化有利于拉動城市需求。

　　值得關注的是，記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，近5年來，中梁地產陸續(xù)將旗下多家子公司股權出質給金融機構或自然人做擔保融資，尤其在2016年最為集中，其融資的個人或機構包括倪松柳、華澳信托、安信信托、陸家嘴信托、浦發(fā)銀行、萬向信托、華融投資、愛建信托、廈門銀行等。

　　一名業(yè)內人士認為，房企去年的土儲規(guī)模與今年下半年、明年的銷售正相關。2016年錯失拿地機會的房企，在2017年土儲成本更高。而一二線城市由于限價、限購，對業(yè)績增長的助力不大，相反三四線城市才有業(yè)績增長空間。

　　顏莉指出，土地是房企的生命線、資金是房企的血液，二者缺一不可。近兩年來，這兩者都處于緊縮狀態(tài)，第一梯隊房企（營收1000億以上）由于有積累和沉淀，在拿地和獲取資金上具備很大優(yōu)勢。處于第二梯隊（營收在500億-1000億）的房企，則不得不對拿地和資金策略做出一定調整。

規(guī)模之爭分化

　　經過去年的行業(yè)洗牌，很多房企對銷售規(guī)模產生了意識覺醒，也加重了對資金的依賴程度。1-4月，部分龍頭企業(yè)銷售額增速明顯放緩，龍湖、華潤同比僅增長2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。業(yè)內人士預計，百強房企分化格局將持續(xù)。

　　克而瑞研究中心指出，今年的政策環(huán)境、市場環(huán)境仍不明朗，企業(yè)依靠過去項目高去化率、以點致勝的難度很大，個別項目的熱銷并不能掩蓋大部分項目去化率不及預期的事實。今年企業(yè)在制定銷售目標時，都把推出貨值的銷售去化率預期降低，如越秀、中海、融信、保利置業(yè)等都有此表現(xiàn)。

　　有機構指出，2017年投資力度較大的房企，今年銷售目標增長率也相對較高。用房企2017年新增貨值和2017年實際銷售業(yè)績的比值可以判斷投資力度，其中，融信2017年通過合作及收并購方式獲取了大量土儲，2018年目標增長率達70.7%；融信、富力、中駿的目標增長率也在50%左右，這三家房企的新增貨值和銷售比較高。

截至一季度末大部分房企的目標完成率低于20%。

這與去年底沖業(yè)績消耗太大，年初短期內貨源難以補充有關；此外，由于政策收緊，房企普遍出現(xiàn)預售證獲取延后的情況。從年報季大部分房企高管表態(tài)來看，全年的推案計劃大部分集中在二三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業(yè)績。

　　如旭輝在2018年1-4月銷售377.6億元排名18，這與2017年銷售1040億元排名15位有所下滑。旭輝集團董事長林中向21世紀經濟報道記者指出，3、4月份業(yè)績沒有呈現(xiàn)爆發(fā)，與上半年供貨緊缺有很大關系，但這兩個月的銷售同比也增長了40%-50%。今年旭輝供貨重點放在5月以后，上半年與下半年的供貨比為3：7。上述機構數(shù)據(jù)顯示，2017年，旭輝以4694億元貨值排名21，其中權益貨值2308億元，排名37。顯然，這又是一家新增貨值與銷售規(guī)模排名有落差的房企。

　　林中透露，一線城市限購壓力導致旭輝將有幾十億的貨值延遲上市，下半年將有更多二三線城市項目供應。他認為旭輝去年在二三線城市的土儲不算少，包括尚未公告的部分一二級聯(lián)動的項目，可以支撐今年與明年的業(yè)績增長。比如去年在太原協(xié)議獲得占地4000畝的項目，將會在今年陸續(xù)摘牌之后才公布。

　　顏莉指出，2017年進入前30名的房企中，陽光城，正榮和泰禾這三家房企目前在手的貨值較為充沛；祥生過去重倉三四線城市，新增土地儲備主要集中在長三角區(qū)域，但土地儲備需要進一步擴充。

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