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鴻興房源
標題: 重磅！樓市最強殺招來了 小產(chǎn)權(quán)房 全部轉(zhuǎn)正 [打印本頁]
作者: 丁霞 時間: 2017-8-30 13:28
標題: 重磅！樓市最強殺招來了 小產(chǎn)權(quán)房 全部轉(zhuǎn)正
重磅！樓市最強殺招來了
8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知（以下簡稱為《方案》），確定第一批13個試點城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
1、參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市
在方案當(dāng)中，參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市。方案提到按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
2、農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，土地成本將大幅降低
根據(jù)《方案》內(nèi)容，完善試點項目審批程序，并要求村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。
3、不得以租代售，承租的集體租賃住房不得轉(zhuǎn)租
對于承租集體租賃住房所預(yù)見的問題，《方案》當(dāng)中也予以了確定。《方案》提到集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強協(xié)作、各負其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。
承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
補充一點：本輪試點13城，全部為熱點城市，唯獨深圳缺席，原因是深圳的集體土地已經(jīng)全部國有了，所以，本次試點對樓市的影響，深圳的朋友無論現(xiàn)在還是未來，都無所謂了。
新政的三大亮點值得關(guān)注
此次發(fā)布的《方案》來看，有三大亮點值得關(guān)注。
首先，同其他調(diào)控政策一樣，此次的政策繼續(xù)強調(diào)“房子是用來住的”定位。此前提出這句話的實際意義在于，打擊了各類炒房的需求，讓住房發(fā)揮本質(zhì)的自住功能而非投資功能。
在此次的試點租賃政策當(dāng)中再次提出房子是用來住的，實際上就是繼續(xù)深化了這句話的內(nèi)容，即房子的居住可以通過購房或租房等形式存在，這就為發(fā)展租賃市場和解決居住問題提供了一個非常好的邏輯論證。
第二、強調(diào)了不動產(chǎn)登記制度。《方案》提到：“推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系”。進一步推動不動產(chǎn)登記制度，實則為房地產(chǎn)長效發(fā)展機制中的重要體現(xiàn)。換句話說，當(dāng)前在農(nóng)村集體建設(shè)用地改革方面，會同當(dāng)前推進的不動產(chǎn)登記制度一起努力，進而形成較好的用地制度。
第三、強調(diào)了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。這就給予了此次改革一個較好的民心支持。
換而言之，此類用地不是征地或簡單地流入市場，其發(fā)展租賃市場的主導(dǎo)權(quán)還是會給予村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，這樣就可以預(yù)計，后續(xù)一些村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織在盤活相關(guān)土地方面會有更大的積極性，也形成了增收增利的效應(yīng)，進而助推改革的步伐。也可以說，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場！也就是說，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。
第四、承租人可享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，《方案》中對承租人能夠享受到的服務(wù)也予以了說明，“承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制?！?/font>
也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。
政策頻出 讓“租房”也能實現(xiàn)住有所居
住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。為此，近年來國家連續(xù)出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。
2015年年底，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。
2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。
2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。
為此，今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。
2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。
房價、房租影響幾何？
在房價問題上，這個政策預(yù)計影響不大。
因為現(xiàn)有的土地和商品房價體系沒有本質(zhì)的扭轉(zhuǎn)；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的。
在房租問題上，影響可是相當(dāng)大。
從供需關(guān)系的層面來說，更多的供應(yīng)顯然有利于降低房租；而集體用地因為沒有土地成本。所以總體來說，根據(jù)房價公式，那么會比由政府主導(dǎo)的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。因此，他認為這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。
但值得注意的是，盡管成本看似很低，但是集體用地的實際地理位置以郊區(qū)偏遠地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實際上也就不是那么大了，畢竟你要犧牲部分的時間和社區(qū)便利性。
未來樓市的走向
1、此次方案中提出“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，是中國土地制度上的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。目前中國土地入市還需要經(jīng)過政府的征地征收環(huán)節(jié)，如果按照《方案》提到的，未來土地制度也將會發(fā)生重大變革；
2、若是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房可以自行開發(fā)運營，或許將有一大批成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產(chǎn)生巨大作用。據(jù)財經(jīng)韜略分析，目前。以北京、上海為例，土地成本占房價構(gòu)成的70%，這部分就可以免去。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
3、這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房或?qū)⑷痔煜?/strong>。商品房將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會減少（因為大量土地要建設(shè)租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。
4、由于此次方案當(dāng)中，提到的土地基本位于郊區(qū)，所以可能對郊區(qū)房價產(chǎn)生較大的影響。
5、農(nóng)村集體建設(shè)用地的改革可能是未來中國發(fā)展最為關(guān)鍵的一環(huán)之一。
2014年中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，正式提出“三權(quán)分離”；
2015年年初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》，明確將土地經(jīng)營權(quán)分離出來。
此前很多農(nóng)民兄弟要出門打工，盡管有土地的承包權(quán)，但是沒有人打理的話，土地是實際使用權(quán)是閑置的，不會產(chǎn)生過多的收益；
而三權(quán)分離之后，農(nóng)民兄弟可以把土地的實際經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，也可以通過抵押使用權(quán)等方式獲得貸款。
簡而言之，實行“三權(quán)分置”后，土地可以作為要素要流動起來，集中在農(nóng)村能人手里，搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和規(guī)模經(jīng)營。這樣，農(nóng)民收入增加就有了新的制度保證。
6、未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難。不過對于有經(jīng)濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。例如，新加坡同地段的組屋（保障房）和商品房1：2的市場價是很平常的事情，有條件的還是會買商品房。
7、豪宅未來的市場清晰可見，均是有上裝表演，和普通老百姓沒關(guān)系了。商品房也將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會減少（因為大量土地要建設(shè)租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。
事實上土地“三權(quán)分置”不是新鮮事物，在北京已經(jīng)試點五六年，利用昌平、海淀、房山等地的集體土地，建設(shè)租賃住房1.28萬套，已完成入住3000余戶。此次全國大規(guī)模試點，我想說的是，這可能是一個契機，現(xiàn)在市場上的大量小產(chǎn)權(quán)房，可能因此獲得一個合法的身份，可能完成從不被承認的黑戶到有身份證的華麗轉(zhuǎn)身，這個身份就是租賃性住房?；氐綐祟}，小產(chǎn)權(quán)房，全部轉(zhuǎn)正，等你。（當(dāng)然，某種特殊區(qū)域也不排除獲得其它身份的可能，北京昌平有小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)的先例）。
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