鴻興房源

標題: 隱形地產(chǎn)大鱷富士康A(chǔ)股敲鐘倒計時隱形地產(chǎn)大鱷富士康A(chǔ)... [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-5-14 09:10
標題: 隱形地產(chǎn)大鱷富士康A(chǔ)股敲鐘倒計時隱形地產(chǎn)大鱷富士康A(chǔ)...
月11日，證監(jiān)會按法定程序核準了富士康的上市申請，它登陸A股市場正式進入倒計時階段。不管是此前的36天過會，還是高效地被審核通過，富士康的閃電速度引起資本市場的廣泛關(guān)注。

　　一向有“全球最大代工廠”之稱的富士康，被公認為是制造業(yè)的“獨角獸”企業(yè)。這樣一家企業(yè)在中國大陸的一舉一動格外引人關(guān)注，就在富士康申請上市的差不多時間段，其聯(lián)合碧桂園在廣州拿下的三塊商住用地。

　　其實近十幾年來，這家制造業(yè)巨頭一直在中國大陸房地產(chǎn)市場悄悄試水。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自2005年以來，富士康的對外口徑中先后披露過五個商業(yè)地產(chǎn)項目、兩個住宅項目以及47個工業(yè)園區(qū)。

　　然而，這些項目中，五個商業(yè)地產(chǎn)項目的進展十分緩慢，至今沒有一個成功開業(yè)。多位業(yè)內(nèi)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)的運營對于富士康這樣的制造型企業(yè)而言，還是存在成本高、專業(yè)性強等阻礙。

　　多個地產(chǎn)開發(fā)項目擱淺

　　今年1月15日以及2月26日，廣州增城的三塊商住被廣州市碧城科技投資有限公司拿下，這家公司背后的企業(yè)引人關(guān)注。時代財經(jīng)查閱國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)獲悉，廣州市碧城科技投資有限公司背后的實際控制企業(yè)為富士康和碧桂園，兩家企業(yè)共同成立的廣州市碧發(fā)科技投資有限公司在碧城科技占股75%。

　　此番富士康聯(lián)手碧桂園在廣州市增城區(qū)連下三地，共耗資59.7億，土地面積總計36.2萬平方米，總建筑面積達70萬平方米。據(jù)悉，這些土地都將用于朱村科技小鎮(zhèn)的建設(shè)。

　　“富士康和碧桂園的合作是優(yōu)勢互補?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，碧桂園是房企龍頭，有建設(shè)特色小鎮(zhèn)的經(jīng)驗，而富士康的產(chǎn)業(yè)以及資金優(yōu)勢將有力推動科技小鎮(zhèn)的建設(shè)。另外廣州增城等地的軌道交通建設(shè)促進了地價的提升，有助于提升房地產(chǎn)的投資收益。

　　雖然富士康曾明確表示過不做地產(chǎn)開發(fā)，但其在地產(chǎn)板塊的布局卻從多年前已悄然展開。富士康自1988年投資大陸以來，不斷擴充與完善布局，如今已創(chuàng)建了八大主力科技園，分別為深圳龍華科技園、江蘇昆山科技園、杭州錢塘科技園、北京科技園區(qū)、山西太原科技園、煙臺科技園、山西晉城工業(yè)園、上海松江科技園。

　　另外在武漢、成都、杭州、營口、秦皇島等地還有幾十個工業(yè)園，據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至目前，富士康已在28個城市建有47個廠區(qū)，已知總占地面積約為9259萬平米。

　　郭臺銘是深諳土地價值的人，他在購入深圳龍華地塊時曾說過一句名言，即“看得見的土地我都要了?！笔聦嵣?，富士康也早在2005年搭建了自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——香港軒盛投資有限公司，其主營業(yè)務(wù)方向便是“房地產(chǎn)綜合開發(fā)”。

　　從2005年前后，軒盛就在就在上海、長春、貴州、太原、深圳、武漢、重慶等地陸續(xù)獲取商住地塊，其中上海陸家嘴的上?？偛俊案皇靠荡髲B”項目最受人關(guān)注的。

　　這塊位于上海陸家嘴金融區(qū)的土地是富士康于2005年以“鴻海中國（大陸）總部”的名義拿下的，于2012年開始施工。時代財經(jīng)在3月底實地探訪“富士康大廈”時發(fā)現(xiàn)，大廈已經(jīng)封頂，但還未竣工，現(xiàn)場仍有工人在玻璃外墻作業(yè)。

　　據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自2005年以來，富士康在中國大陸共有五個商業(yè)地產(chǎn)項目，兩個住宅銷售項目。除了上海的“富士康大廈”項目，在2009年、2012年、2013年以及2015年，富士康分別投資重慶商業(yè)地產(chǎn)、長春“玉蘭新天地”、貴州“富士康商貿(mào)城”以及樂山商貿(mào)綜合體，但后期這些項目卻鮮有消息傳出。唯一的兩個住宅銷售項目，武漢“軒盛·灣郡”項目以及武漢富士康工業(yè)園區(qū)附近別墅項目得以在2010年和2011年開盤。

　　面對富士康在商業(yè)地產(chǎn)的試水，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱曾發(fā)文表示，“說實話，我可以理解郭臺銘，畢竟做代工毛利率太低。再加上最近幾年整個市場競爭加劇，進出口疲軟，成本上升，富士康的錢越來越難賺，一分一厘都是’血汗錢’，而房地產(chǎn)商卻賺得盆滿缽滿?！?br />
　　富士康商業(yè)地產(chǎn)項目難以成功運營的很大原因，一定程度上也與成本高、回報周期長以及運營管理能力等緊密相關(guān)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓分析認為，囿于主營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所需的相關(guān)資源和投放不一樣，所以類似富士康這樣的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)無法取得理想成果。

　　地產(chǎn)進入緩慢收成期？

　　“富士康的土地布局進入緩慢的收成期。”盡管商業(yè)地產(chǎn)項目屢遭擱淺，但協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為富士康土地的收成期正在來臨。

　　作為一家勞動密集型企業(yè)，富士康和國內(nèi)許多制造商一樣，面臨著勞動成本提升、凈利潤低等問題地，。富士康IPO說明書顯示，其在2015年、2016年、2017年營業(yè)收入分別為2728億元、2727.13億元、3545.44億元，凈利潤分別為143.5億元、143.66億元、158.68億元，凈利潤率僅為5.26％、5.27％和4.42％。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的凈利潤率則相對較高，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，研究的112家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈利潤率在2015年為8.3%，2016年為8.2%。徐楓認為，房地產(chǎn)行業(yè)在一二線城市雖然還是個香餑餑，但是從全國范圍內(nèi)來說，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域是要去產(chǎn)能的。

　　“所以像富士康這樣的制造企業(yè)進入到這一行業(yè)后，也會意識到這一問題，開始慢慢縮減投入或者直接轉(zhuǎn)讓土地以獲取現(xiàn)金?！?br />
　　這與黃立沖所提的“收成期”相契合，他解釋道，一般制造型企業(yè)在某一區(qū)域投資建設(shè)工廠時，都會獲取較多低成本土地，這些土地往往會囤積起來，十幾年后土地大幅升值，這個時候拿出來和開發(fā)商一起開發(fā)或轉(zhuǎn)讓，可獲取不少利潤。

　　受益于近年來的產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，富士康的土地價值將逐步釋放，成為中國大陸擁有最多工業(yè)用地的企業(yè)之一。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，富士康所擁有的工業(yè)園區(qū)和科技小鎮(zhèn)占地面積至少為9259萬平米。黃立沖表示，富士康的土儲價值很高，尤其在深圳的土地儲備能量巨大。

　　2011年富士康出售的一塊深圳土地就為其帶來了不菲的盈利。2006年9月15日，富士康斥資約4.32億元拿下深圳寶安區(qū)一幅占地面積6.7萬平方米的土地。時隔五年后，富士康在港交所發(fā)布公告稱，子公司富泰宏精密與其母公司鴻海以8.79億元人民幣將這塊土地賣給了深圳城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司，凈賺一倍多。

　　近年來富士康在深圳拿地的步伐仍沒有停下，2017年8月18日，富士康子公司鵬鼎控股（深圳）股份有限公司以底價13.73億元競得一塊寶安區(qū)的商業(yè)用地，土地面積為9306.98平方米，建筑面積為9.3萬平方米。今年1月24日，鵬鼎控股又以1.23億低價摘得深圳寶安一工業(yè)用地，土地面積為4.51萬平方米，總建筑面積為18.05萬平方米。

　　除了拿地，富士康旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的子公司也越來越多。時代財經(jīng)查閱富士康IPO說明書發(fā)現(xiàn)，富士康全資子公司河南御品置業(yè)有限責(zé)任公司的主營業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)開發(fā)與管理，成立于2014年。另據(jù)富士康在臺灣證券交易所發(fā)布的公告所知，2016年4月29日，集團為配合上海的土地轉(zhuǎn)型工作，收購了富昱置業(yè)（上海）有限公司79.77%的股權(quán)，該公司經(jīng)營范圍也包括房地產(chǎn)開發(fā)銷售等。

　　《郭臺銘與富士康》一書中寫道，“ 郭臺銘認為，當(dāng)一個創(chuàng)業(yè)者做出重大投資決定后，就不要去理會土地市場、股票市場、外匯市場的變化，如果沒有一股埋頭向前的沖勁，必會產(chǎn)生心理不平衡的現(xiàn)象?！痹谥袊哌^的這30年來，富士康已然是行業(yè)的龍頭老大，對創(chuàng)業(yè)時期而言的不良誘惑，似乎沒有再抵制。

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