鴻興房源

標題: 未來三年樓市處于蓄力期房價持平穩(wěn)房租或上浮 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-5-16 10:12
標題: 未來三年樓市處于蓄力期房價持平穩(wěn)房租或上浮
5月14日下午，尚舒房精心準備的白先聲第二講如期而至，創(chuàng)始人大白認為，2017年后，全國及深圳房市的分化已相當明顯，未來2年是關(guān)乎中國產(chǎn)業(yè)升級及進一步經(jīng)濟發(fā)展的窗口期，社會主力關(guān)注度不會集中在房產(chǎn)和金融資產(chǎn)方面，而是更多的在實體企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，樓市處于是蓄力期，房價將保持平穩(wěn)。

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　　大白在會上表示，短期看“租售比”沒有意義。他認為，經(jīng)歷過2007年之前4%-6％較高的租金回報率時期，也正經(jīng)歷著1.5%左右的低回報率時期，有高有低有變化，所以租售比是個動態(tài)概念，跟經(jīng)濟狀況、發(fā)展規(guī)律相關(guān)，短期的高低并不能說明房價或者租金不合理。

　　此外，目前我國租賃目前也沒法代替買賣，因為大多社會資源和物業(yè)所有權(quán)掛鉤。還有國民消費心態(tài)問題，大白稱，即便未來中國的租賃保障越來越完善，租賃產(chǎn)品越來越充分多元，能夠代替買賣。但由于國民傾向于獲取延遲消費，獲取資產(chǎn)的特性，會導(dǎo)致愿意購買資產(chǎn)的比例高于其他地區(qū)。

　　不過，大白提出，在“租售并舉”的主基調(diào)下，由政府主導(dǎo)、社會參與的租賃及保障物業(yè)的比例會升高，我國租售之間不可替代的關(guān)系會有一定緩解。加之人的消費意識以及對資產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。5到6年的時間內(nèi)，一線城市的租金回報率有可能上升到2%到3%。

　　大白認為“房價永遠漲”的觀點也是錯誤的，中國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)太實質(zhì)性的大跌，所以說能夠讓人記得住的就是上漲。視野偏差都停留在了上漲，沒漲的時候都沒有關(guān)注，而不是說一直都在上漲。

　　“過去金融支撐、貸款進入房地產(chǎn)套利的行為增加，樓市一定程度上進入了資金推動的階段。”在大白看來，目前，投資客基本上已經(jīng)被充分擠出，樓市逐步回歸到需求推動。

今年可關(guān)注剛需物業(yè) 拆遷房適合資金實力雄厚的購房者

　　會上，大白梳理了近年來的樓市政策，從2016年“325”到“104”加深了限購限貸；2017年租售并舉，金融貸款緊縮；18年三價合一和大灣區(qū)的概念……他認為，雖然兩年時間政策看似頻密，但從歷史上看并不太高。

　　值得注意的是，大白表示，大灣區(qū)不是房地產(chǎn)政策，不能都以炒房的視角看待。未來當大灣區(qū)內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、社會基礎(chǔ)發(fā)展到一定程度以后，才會對物業(yè)產(chǎn)生明確的推動價值，房價才會有相應(yīng)的推動,這是長期的過程，不要短期的看待這個概念。另外，政府的調(diào)控政策已經(jīng)越來越成熟，人們要正確地認識政策，切忌夸大。

　　大白建議今年大家可以關(guān)注剛需物業(yè)，要看階段做選擇。在拆遷房方面，適合于資金實力較強的人，但要警惕時間上存在不確定性的風(fēng)險。學(xué)位方面，從新生兒數(shù)量可推測，深圳的學(xué)位缺口將長期存在，學(xué)位矛盾也會持續(xù)升級，名校集團后，學(xué)校差異還是會有所分化的，要學(xué)會甄別和判斷。

微觀建議：選房不要高估或低估學(xué)會考慮前置與后置因素

　　在微觀選房中，大白羅列出在選房過程中容易高估的因素，其中包含單一設(shè)施、高價樓盤“拉動”、市區(qū)內(nèi)新增的地鐵、景觀。在他眼中，能夠帶來大量購買力的單一設(shè)施，才有意義；高價樓盤拉動周邊房價的前提是它們之間具有可替代性；新增地鐵不會為市區(qū)帶來產(chǎn)業(yè)人口的變化，只有激活原本通勤不適合達到的區(qū)域才能發(fā)揮效益；景觀要素在不同時期表現(xiàn)不同，但容易被高估。

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　　此外還有容易被低估的因素，學(xué)位房的實際距離、綜合體、新盤交房期的真空期。小白建議，接送孩子影響整個家庭的日常生活，學(xué)位房的微觀距離影響很大。另外，綜合體比地鐵帶來的效果更大，現(xiàn)在商業(yè)空間提供的服務(wù)和品質(zhì)已經(jīng)越來越分離家的概念，綜合體會成為生活的重要組成部分。值得注意的是，在新房交接的短期內(nèi)，還可以買到相對便宜的物業(yè)。

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　　此外，微觀選房還需要考慮前置因素和后置因素。前置因素，即指通常買房前，人們會考慮的因素，包括學(xué)位、通勤、戶型、樓層、車位、實用率；后置因素主要為物管、人群、層高、微觀位置，大白表示，前置因素決定你想不想買這個樓盤，后置因素決定你入住后舒適度。

　　另外還有搖擺因素，包括現(xiàn)代商業(yè)、朝向、景觀、單一設(shè)施。大白稱，現(xiàn)代商業(yè)綜合體的影響力在逐漸上升；朝向在不同檔次的物業(yè)中表現(xiàn)差異非常大，影響占比也不一樣，檔次越高，影響越大；景觀在不同的預(yù)期下差異也非常大；單一設(shè)施要具體分析，不是都具備推動作用。

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