鴻興房源

標(biāo)題: 三四線城市房價紛紛破萬，翻倍暴漲背后都有什么鬼? [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-5-19 14:28
標(biāo)題: 三四線城市房價紛紛破萬，翻倍暴漲背后都有什么鬼?
先說一個新聞，5月14日，央行發(fā)布消息稱，當(dāng)天發(fā)放801億元抵押補充貸款(PSL)。4月份，央行凈增加抵押補充貸款共532億元，4月末抵押補充貸款余額為3.1萬億元。

看到這個消息還是很震驚的。3.1萬億是什么概念?2008年對我們當(dāng)下生活造成巨大影響的的經(jīng)濟刺激計劃，也才4萬億。

居住在三四線城市的同學(xué)朋友們，近來都在哀嘆當(dāng)?shù)胤績r已經(jīng)漲到失控了。在這種焦灼之中，這些同學(xué)都陸陸續(xù)續(xù)下手買了。此前他們因為適婚等原因，都面臨在三四線城市買房的抉擇。在早兩個月，他們都花了比去年同期高一倍的價錢買了房。

面對這種情況，他們不只是壓力大，更多的是不甘心，“像我們這種十八線縣城，憑什么沖到七八千去啊?”但要是不買的話，房價繼續(xù)漲上去，怕虧得更多。

所以呢? 一位同學(xué)回答我:“丟那媽，頂硬上?！?br />
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這不只是個體的感受，事實上三四線城市房價，從去年至今，大多都翻倍地漲了起來。

在2016年之前，中國流傳這么一則城市評價標(biāo)準(zhǔn)，即:一座城市的房價能不能破萬，是衡量其能不能成為二線城市的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

根據(jù)剛公布的3月份全國房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，國內(nèi)房價突破萬元的城市已經(jīng)超過60個，其中20個是三四線城市或者縣城。

看來，中國又多了很多的二線城市，并且按照這個勢頭下去，還會陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)更多的“二線城市”，也滿“二”的。

對于老家這種三四線城市，很多人困惑，為什么都成倍地瘋長?因為市場上確實也沒忽然出現(xiàn)很多外來購買力。但我們看待中國樓市，不能簡單的以市場經(jīng)濟的規(guī)則判斷，因為它的政策屬性太強了。

2016年開始，樓市去庫存成了政府的首要目標(biāo)。為什么要去庫存，用白話說就是，房子賣不動，開發(fā)商不買地，政府沒有財政收入，政府的債務(wù)也還不上。政府債務(wù)已經(jīng)積累很重了，要再還不上，會導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。所以，政府需要大力鼓勵人們買房。

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到2017年，去庫存運動蔓延到三四線城市。

在2017年的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽指出:

我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

把棚戶區(qū)改造說是三四線城市的去庫存手段，在中央、國務(wù)院的文件中還是首次。庫存就意味著債務(wù)惡化。要去庫存，如果低價拋售的話，就會引發(fā)通縮螺旋，導(dǎo)致資產(chǎn)價格崩盤，所以降價是不可以的。

但三四線城市產(chǎn)業(yè)支撐比較單薄，并沒有大量的人口流入。要去庫存，總得讓人來買房。

解決這個問題的，是一針叫“棚戶改造貨幣化安置”的藥劑。

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棚戶改造貨幣化安置。

--這個詞沒那么復(fù)雜，用人話說就是:

棚戶區(qū)指城里面年久失修的危房片區(qū);棚戶改造，則是要將這些老舊片區(qū)給拆了;棚戶改造貨幣化安置，就是以前拆遷改造舊城區(qū)，都是補貼安置住房，現(xiàn)在要用貨幣補貼進行安置。要買房，你自己拿錢去買。

當(dāng)然，也有做得夠絕的地方，就是不給錢，直接給“房票”。這種事在安徽和山東遍地都是，在安徽安慶的政府留言板上，就有人給“李省長”寫信說:安慶市自房票政策開展以來，房價已漲二倍以上!若不立即停止，將嚴(yán)重影響新生力量年輕人在安慶的去留。

結(jié)果“李省長”沒有正面回復(fù)該問題，而是給他扔出一組房票開出了76億的數(shù)據(jù)給這個新生力量年輕人，并在回復(fù)里說“成果顯著”。

什么是房票?就是類似于以前的糧票布票，比如這個房要被改造拆了，政府認(rèn)定你房子價值20萬，給你一張面值20萬的房票，它只能用于購房。

“棚改貨幣化”啟動以來，很多人一夜之間仿佛都成為了被親戚羨慕的拆遷戶。但實際上是，他們可真笑不出來。

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棚戶改造區(qū)的人們拿到這些錢或者房票，自然會橫沖直撞殺入房地產(chǎn)市場。因為他們確確實實沒了房子啊。結(jié)果因為購買需求的驟增，房價聞聲而漲。以前4000元每平方米的房子，眨眼漲到了6000元每平方。在他們還猶豫要不要買的時候，樓市價格受需求推動，繼續(xù)漲到了8000、10000元每平方米。

以100平方的房子為例。拆遷時，政府按照市場價格4000元/平方米補貼了40萬貨幣或“房票”，結(jié)果幾個月時間看好了房子，房價就飆到了8000元/平方米，整套房子價格80萬。購買成本直接就增加了40萬，拆遷費悉數(shù)送了進去，相當(dāng)于你花了4000元/平方米買了這套房子。

在河南與安徽交界的貧困縣新蔡，2013年房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，價格1600~2500元/平方米，青年們都在自家宅基地建房，購房者寥寥無幾。2015年起，陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)商資金鏈斷裂跑路事件。

2017年，當(dāng)?shù)卣憫?yīng)“棚改去庫存”政策，推出“水系聯(lián)通帶拆遷”。圍繞水系，劃出一條全長44公里的“三環(huán)線”，將縣城周邊東西南北的五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)給拆掉了一半，并且全縣農(nóng)村宅基地不得建房與翻蓋。至于拆遷補償，沒有安置房，而是房票。

現(xiàn)在，新蔡縣房子的均價到了4500元/平方左右。

嗯，買房興邦啊!

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要知道，這一出棚改的戲，可不是地方政府自己可以導(dǎo)演完的。

2017年5月31日，一個不起眼的文件在中國政府網(wǎng)悄然推了出來，叫《國務(wù)院關(guān)于開展第四次大督查的通知》。里邊有一段內(nèi)容表述:加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，推動庫存較大的三四線城市去庫存，推進600萬套棚戶區(qū)住房改造，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加快居住證制度全覆蓋情況。

在中央及國務(wù)院文件里，這是首次將棚戶改造指出是樓市去庫存的方法，并且指明是給三四線城市“重要手段”。

棚改拆房以后，制造出來的拆遷戶需要錢進行補償，但資金來源一直是一個問題。所以地方政府一直對于棚戶改造工作不積極。但中央推出政策以后，央行馬上跟進來解決問題了。

央行創(chuàng)設(shè)PSL(抵押補充貸款)工具，通過國開行等機構(gòu)，開始陸續(xù)發(fā)放棚改貸款。你要是看不懂什么意思，那直接理解就是“央行開始放水了”，并且每月幾百億的放，一放就是3萬億，源源不斷供給房地產(chǎn)市場。

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目前，三四線城市的針對拆遷的貨幣化安置已高達80%，有些城市的貨幣化安置比例是100%。而2014年，它的比例僅為9%。

按照公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年全國棚改戶數(shù)為515萬套，涉及20個省份的三四線城市。按照PSL支持棚戶改造的貸款余額計算，平均每戶補償?shù)?0萬元。而以平均數(shù)來看，每個省份棚改三四線城市為10個，相當(dāng)于每個城市2.6萬套，每套50萬，殺入該三四線城市房地產(chǎn)市場的錢就到了130億。房價怎么可能不飆上去呢?

一二線城市被房地產(chǎn)生吞活剝的時候，三四線城市本來還是中國安居樂業(yè)的最后凈土。然而2017年肇始的棚改貨幣化，政府去杠桿，百姓加杠桿。三四線城市也被迫跟著玩起了房價游戲。接盤的是收入水平不高，風(fēng)險承受能力極差的老百姓。

三四線城市房子流動性較低，如果房價跌下去，流動性會更低。伴隨著去庫存逐漸完成，不小心就被套牢。

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至于近期在房價暴漲的三四線城市買房的人，如果是剛需，即使是被收割，那該買還得買，為自己的美好生活拼搏奮斗;如果是其他用途，只能說，為國接盤，祝您吉祥!

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