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標題: 中心區(qū)的二手房，你能接受的總價會是多少？ [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-5-29 09:42
標題: 中心區(qū)的二手房，你能接受的總價會是多少？
中心區(qū)的二手房，你能接受的總價會是多少？300萬？400萬？還是500萬？

　　其實，總價上了500萬元以后，廣州就比較多人都難以接受了。

　　根據(jù)合富研究院發(fā)布的《2018年廣州、佛山、東莞三大城市二手房市場白皮書》（下簡稱白皮書），務實的廣州人中，2017年購買中心區(qū)二手房總價超過500萬元者，僅占比7%！

　　當中，300-500萬元的二手成交占比為16%；500萬元以上的占比為7%。外圍區(qū)域中200-300萬元的占比為12%，300-500萬元的占比由3%小幅上升至5%。

　　白皮書顯示，2017年，廣州、東莞的二手房市場份額均超一手；佛山二手份額大幅上升，但未超一手。

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　　2017年廣州二手網(wǎng)簽量超11萬套，網(wǎng)簽面積1051萬㎡，網(wǎng)簽量同比升11%，網(wǎng)簽均價20131元/㎡，網(wǎng)簽均價同比升13.3%，合富指數(shù)全年漲幅28%。

　　佛山2017年全年二手住宅成交量近8.8萬套，成交面積1002萬㎡，同比2016年分別上升了22%和17%。2017年的二手份額高達45%，較2015年、2016年的30%左右明顯上升。

　　東莞2017年二手住宅網(wǎng)簽量約5.1萬套，網(wǎng)簽面積582.5萬㎡，較2016年分別減少22%和24%。但全年二手住宅成交份額仍然超一手。

　　廣州：中心區(qū)二手成交份額超八成

　　中心區(qū)二手成交份額基本在八成以上；外圍區(qū)域中，番禺二手份額超七成，花都超五成，增城、從化約四成。

　　合富研究院認為，2017年是廣州“存量房時代”的開啟年，整體成交超越一手，外圍區(qū)域份額超越中心區(qū)。預計2018年及至未來數(shù)年的二手市場交投仍將保持活躍、良好的態(tài)勢。

　　據(jù)了解，2007-2014年間，廣州整體住宅的成交面積基本在1000-1500萬㎡左右，但從2015年整體成交量逐漸呈上升趨勢，2015年成交面積為1776萬㎡；2016年成交面積超過2500萬㎡；2017年全年成交面積超2000萬㎡。近三年的年均成交面積超2000萬㎡，較往年明顯躍升。

　　二手房有一定的地段優(yōu)勢。二手成交集中在中心區(qū)及外圍的成熟板塊，如番禺華南板塊、洛溪板塊，花都新華中心、黃埔科學城等。一手成交主要集中外圍相對偏的地段，如番禺亞運城、黃埔中新知識城、增城教育城、花都山前大道、獅嶺板塊等。

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　　在中心區(qū)：2017年中心區(qū)二手房成交量遠遠拋離一手，二手占比基本在在八成以上。外圍區(qū)域：番禺二手房占比超七成，花都二手房占比超五成，增城、從化二手房占比約四成，僅黃埔和南沙仍以一手房為主，二手房占比約兩成左右。

　　近年來，外圍區(qū)域的二手市場份額呈上升的趨勢，2017年成功超越中心區(qū)。2017年外圍區(qū)域二手成交6.4萬套，同比升32%，成交占比為57%，較2016年大幅上升9個百分點。中心區(qū)成交4.9萬套，同比降7.5%。

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　　外圍區(qū)域市場表現(xiàn)：

　　番禺成交2.3萬套，同比升近兩成

　　花都：表現(xiàn)搶眼，9號線利好刺激下，量價齊升。2017年二手成交1.3萬套，同比升102%； 2017年12月花都合富指數(shù)同比2016年升51%，升幅居各區(qū)之首。新華中心、迎賓大道、汽車城等優(yōu)質(zhì)地段供求兩旺。

　　番禺：成交量較大的區(qū)域，2017年成交高達2.3萬套，同比升19%。經(jīng)過多年開發(fā)建設，番禺華南板塊、鐘村板塊、洛溪板塊交通等配套日趨成熟，并大量承接外溢剛需。

　　增城：成交1.5萬套，同比升17%，是僅次番禺的第二大區(qū)。成交集中碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲等廣園快速路周邊。2017年碧桂園豪園、保利東江首府等次新盤陸續(xù)出證，進入二手市場，帶旺整體市場的活躍度。

　　南沙：交投升幅較高，市場空間較大的區(qū)域。南沙二手市場處于起步階段，成交基數(shù)較低，但隨著城市建設提速及地鐵線路增多，2017年駛?cè)肟燔嚨?，成交約3500套，同比增幅高達125%。

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　　天河價高量跌

　　天河：價格較高，但成交明顯下降。2017年天河二手網(wǎng)簽均價高達3.9萬元/㎡，核心地段珠江新城、天河北的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價格超7萬元/㎡。隨著市場的日趨高端化，承接人群逐漸收窄，2017年二手成交不足1.1萬套，同比降33%。

　　海珠：成交微降。受廣鋼新城一手新貨集中供應影響，2017年二手成交1.2萬套，同比微降5%。

　　越秀：需求持續(xù)穩(wěn)健。越秀區(qū)高端教育資源集中，二手需求歷來穩(wěn)健。2017年越秀區(qū)二手網(wǎng)簽7600套，同比升3%。

　　荔灣：需求良好。受樓梯樓加裝電梯有補貼利好帶動，2017年荔灣二手網(wǎng)簽約7000套，同比升22%，總體良好。

　　白云：成交大致穩(wěn)定。白云區(qū)二手價格相對不高，但外地戶籍客源相對較多，部分買家入市受政策限制。其結(jié)果是：2017年白云二手交投大致穩(wěn)定，網(wǎng)簽1.15萬套，環(huán)比微升4%。

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廣州各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量及同比

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　　據(jù)了解，2017年中心區(qū)60㎡以下物業(yè)的二手成交占比為35%；90-120㎡的物業(yè)占比為16%。2017年小戶型物業(yè)占比增加，最直接的原因是市場對樓梯樓的接受度提高。樓梯樓物業(yè)大多面積小、總價低，符合剛需首置的預算要求，此外，荔灣、越秀、海珠、天河等老城區(qū)不少樓梯樓物業(yè)的地段優(yōu)，帶優(yōu)質(zhì)學位。第三，受樓梯樓加裝電梯有補貼的利好帶動。

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　　2017年中心區(qū)300-500萬元的二手成交占比為16%；500萬元以上的占比為7%。外圍區(qū)域中200-300萬元的占比為12%，300-500萬元的占比由3%小幅上升至5%。

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　　佛山：二手住宅份額已達45%

　　2017年全年，佛山二手住宅成交量近8.8萬套，成交面積1002萬㎡，同比2016年分別上升了22%和17%。2017年的二手份額高達45%，較2015年、2016年的30%左右明顯上升。

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　　近年來，佛山二手住宅的成交份額呈逐年上升趨勢。2017年的二手份額高達45%,較2015年、2016年的30%左右明顯上升。主要受兩方面因素影響，新房供應下滑。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年佛山新增住宅供應面積1000萬㎡左右，同比降約四成，新貨不足，部分需求轉(zhuǎn)流二手市場。

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　　圖：近年佛山一手和二手住宅成交面積對比（萬㎡）

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　　東莞：二手住宅成交份額超一手

　　2017年東莞二手住宅網(wǎng)簽量約5.1萬套，網(wǎng)簽面積582.5萬㎡，較2016年分別減少22%和24%。上半年，在“二手住宅不限購+東莞一手缺貨”等多重利好下，二手市場成交持續(xù)良好；下半年一手市場供應增多，部分項目讓利促銷，二手住宅成交份額仍然超一手。

　　區(qū)域看，主城區(qū)、臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)及沿海片區(qū)的成交降幅相對較大。水鄉(xiāng)片區(qū)、大石龍片區(qū)及東北片區(qū)受本地剛需支撐，交投穩(wěn)健。2017年東莞總體二手價格穩(wěn)中有升；受地鐵R2線開通的利好持續(xù)影響，主城區(qū)升幅相對稍大。

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　　合富研究院認為，“新貨供應持續(xù)下降+二手不限購”，預計2018年東莞二手需求仍將保持穩(wěn)定良好，主城區(qū)及臨深片區(qū)仍是二手樓市的主力區(qū)域。優(yōu)質(zhì)地段大多發(fā)展成熟，新貨較少，因而二手價格有較強的支撐。

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　　據(jù)合富研究院監(jiān)測，2017年東莞二手買家依然以“新莞人”剛需為主，但占比較2016年有所回落，2017年東莞首置二手買家的占比為56%，較2016年的68%明顯減少。改善需求占比有所上升，2017年為28%，較2016年的22%上升。

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　　東莞二手市場買家購房目的分布（%）

　　改善需求增加，主要與東莞本地戶籍換房需求增多有關(guān)。過往三年看，東莞二手房買家基本以外地戶籍“新莞人”首置為主，本地戶籍買家的占比僅為5%左右，2017年本地客的占比高達12%。
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