鴻興房源

標(biāo)題: 地產(chǎn)重倉惠州距千億目標(biāo)有多遠(yuǎn) 惠州投資熱快速擴(kuò)張 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-6-12 10:50
標(biāo)題: 地產(chǎn)重倉惠州距千億目標(biāo)有多遠(yuǎn) 惠州投資熱快速擴(kuò)張
作為粵港澳大灣區(qū)處于價格“洼地”的城市，對外地戶籍“不限購”的惠州成為了購房的新一輪熱點。

　　新力地產(chǎn)，這家成立于2010年的新銳房企，更是在惠州布下了“一城22盤”的投資重倉，并迅速成為了2017年惠州市的銷售亞軍。

　　據(jù)透露，截至目前，新力在惠州區(qū)域項目開發(fā)及儲備超過1000萬平方米，占比超過集團(tuán)總量的1/3。2018年，新力地產(chǎn)在惠州預(yù)計供應(yīng)貨值超300億元。

　　據(jù)新力副總裁佘潤廷透露，新力近中期的目標(biāo)是1000個億。選擇一個城市進(jìn)行深耕，是新力一貫以來的投資邏輯，在新力看來，只有這樣才能更好地把握這個城市的發(fā)展周期。

　　惠州投資熱

　　惠州樓市的熱度吸引著更多房企來到這里，2017年惠州一手住宅成交量達(dá)到13.38萬套，超過深圳、東莞、中山的總和。

　　2018年1-4月，惠州住宅網(wǎng)簽成交達(dá)486.19萬平方米，同比去年大幅上漲了18.96%，整體均價達(dá)到了11405元每平方米。

　　毗鄰深圳，更是購房者看好惠州的重要因素?；葜莸幕蓐?、大亞灣地區(qū)與深圳龍崗、平山接壤。根據(jù)最新的規(guī)劃，贛深高鐵、廣河高鐵、廣汕高鐵這三條鐵路都將經(jīng)過惠州城區(qū)，預(yù)計2020年從惠州坐高鐵出發(fā)20分鐘內(nèi)可以到達(dá)深圳北站，2021年40分鐘內(nèi)可以到達(dá)廣州東站。

　　據(jù)新力營銷總監(jiān)譚偉恒介紹，“環(huán)深片區(qū)的東莞和惠州承接了大量深圳住房的外溢需求，市場規(guī)?？焖贁U(kuò)張?！?br />
　　惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇表示，近期大亞灣、惠東濱海、城區(qū)市場、惠陽片區(qū)外地客的購房比例都有明顯增加，大亞灣外地客的數(shù)量增加相對較多。

　　此外，惠州目前土地供應(yīng)量充足，據(jù)惠州市國土資源局去年發(fā)布的住宅用地供應(yīng)計劃，在2017-2019年，惠州全市住宅用地計劃供應(yīng)總量將達(dá)到1352.2公頃，而相比之下，同期東莞的供應(yīng)總量為1017公頃，中山的供應(yīng)總量僅為626公頃。

　　房企也青睞惠州。除了新力拿下22個項目，來自廣州的海倫堡地產(chǎn)進(jìn)入惠州的10年間，已有項目數(shù)量達(dá)16個。其中包括已開發(fā)建成的5個樓盤。

　　碧桂園、恒大、萬科三家5000億級房企也已深耕惠州。碧桂園在惠州臨深片區(qū)拿下數(shù)個科技小鎮(zhèn)項目，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實踐。

　　在前十大房企中，還有4家企業(yè)在惠州布局，分別為保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國和華潤置地。其中，保利、中海和華潤均突破10億元的銷售規(guī)模。

　　此外，富力地產(chǎn)、雅居樂、龍光地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)等也已進(jìn)入惠州。

　　值得關(guān)注的是，包括新力在內(nèi)的很多房企是通過并購方式進(jìn)入惠州的。2017年9月8日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告，旗下子公司惠州市泰禾嘉盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.68億元的價格收購了惠州市匯景川投資有限公司100%股權(quán)。由此，泰禾集團(tuán)獲得了匯景川投資旗下一宗近4萬平米的住宅用地。

　　中海地產(chǎn)通過與中信地產(chǎn)的并購，獲得中信水岸城和凱旋城兩個明星項目；融創(chuàng)中國則通過收購方式完成惠州濱海布局。

　　目標(biāo)千億

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，新力地產(chǎn)以428億元銷售額排名第43位。

　　而在2016年該榜中，新力以161億元銷售額僅排名第97位。通過一年的時間，新力就實現(xiàn)了銷售額的翻倍增長。

　　這家成立于2010年的房企，僅用8年時間，便飛速實現(xiàn)了從0到30億，再從30億到100億，再到完成400億銷售額，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)銷售50強(qiáng)。

　　去年，新力將總部從南昌遷至上海，顯露其進(jìn)入一線城市的野心。今年前5月，在克而瑞銷售排行榜中，新力排名41，銷售金額220億。

　　佘潤廷透露，近中期的目標(biāo)是1000個億。他表示，現(xiàn)在新力的土地儲備超過了2000萬平方米，達(dá)到了2300多億元，“中期或者是近中期千億目標(biāo)的話，將現(xiàn)有的工作做好，沒有太大的問題”。

　　“快速周轉(zhuǎn)”是這家房企實現(xiàn)飛速發(fā)展的原因，據(jù)了解，在這種快周轉(zhuǎn)模式下，新力6個月可以實現(xiàn)開盤，9個月就可以實現(xiàn)現(xiàn)金流的回正。這大大降低了企業(yè)的資金成本。

　　在投資策略上，新力則采取城市深耕的4+X策略，即“進(jìn)入看好的城市，成為占有率第一”。

　　以新力的大本營南昌為例，新力已經(jīng)連續(xù)多年在南昌和江西市場占有率第一。在長沙、武漢、蘇州、成都等城市，新力的項目個數(shù)都快速突破了5個量級。去年才進(jìn)入廣州的新力，在短短時間內(nèi)，已經(jīng)拿下了南沙、花都、肇慶、清遠(yuǎn)等7個地塊。

　　佘潤廷解釋說，在同樣量級的開發(fā)商和同行中，新力在單個城市的產(chǎn)出基本上走在前列?！耙话銇碚f在行業(yè)內(nèi)，有5個單項目的公司，就算中大規(guī)模的公司。”

　　不只是新力，城市深耕策略是百強(qiáng)榜單上位置靠后的中小型房企普遍選擇的策略，融信、仁恒等房企的高管均在公開場合表示對城市深耕策略的采用，其中融信在杭州的項目更是達(dá)28個。

　　但重倉一個城市，必然會帶來更大的風(fēng)險，對此，佘潤廷表示新力有自己的一套解決方法，新力在進(jìn)入市場之前非常慎重，“很多公司看重的是項目，我們進(jìn)入一個城市，先做城市立項，真正判斷城市未來是否有價值。有了城市的判斷和立項，無論周期中碰到怎樣的問題，我們有不忘初心的想法?！?br />
　　不過，在佘潤廷看來，現(xiàn)在的地產(chǎn)時代已經(jīng)與過去不同，“現(xiàn)在是精細(xì)化的年代，做深耕的意義在于，能夠?qū)⒊鞘凶錾?，精?xì)化的把握周期，用合適的方式，合適的時間獲得項目的資源?！?br />
　　“大家看整體市場的時候，都會說整體市場是好是壞，每個城市的表現(xiàn)是不一樣的，我們之所以在一個城市進(jìn)行深耕，就是想對城市把握得更好。”他舉例，當(dāng)一個城市的一手土地已經(jīng)沖高的時候，會適當(dāng)?shù)乜刂仆顿Y規(guī)模，這個階段以收、并購為主，當(dāng)城市未來發(fā)展有空間的時候，企業(yè)就會更多地參與公開市場、一級市場的土地出讓。

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