鴻興房源

標題: 珠三角【圈廠運動】正熱火朝天地進行 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-6-13 09:49
標題: 珠三角【圈廠運動】正熱火朝天地進行
珠三角“圈廠運動”熱火朝天掀起了工業(yè)地產(chǎn)熱

整整一個月，我跑遍了珠三角，才知道要找個合適的廠房有多難，幾乎所有像樣的廠房都握在二房東手里！”站在近四十度高溫的太陽底下，廣州天宏包裝材料公司的總經(jīng)理老張耷拉著頭，焦急地抹去臉上的汗水。在粵辦廠18年的他沒想到，合同簽訂尚未滿一年，租期十年的廠房二房東說收回就收回了。找廠房的這一個月里，曾獲評“杰出贛商”的他對那些打著工業(yè)地產(chǎn)名號的公司滿是怨忿。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)有快速向少數(shù)公司手中聚攏的跡象，一場從深圳、廣州、東莞到惠州、佛山、中山的“圈廠運動”正熱火朝天地進行。“當前做工業(yè)地產(chǎn)租賃的人很多，90%以上的空置廠房都被二房東吃下。”廣州諾邦房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司的鄔先生介紹，行業(yè)里稱那些從原房東手中租下廠房再次轉(zhuǎn)租以賺取溢價的投資客為“二房東”。

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　　廠租節(jié)節(jié)攀升

　　老張被收回的廠房坐落于廣州市南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)東導村，近兩萬平方米工業(yè)園區(qū)里有包括老張的廣州天宏包裝材料有限公司在內(nèi)三家企業(yè)。2017年6月，因未在規(guī)定期限內(nèi)報送年度報告，在登記住所無法取得聯(lián)系并連續(xù)兩年未進行申報納稅，原房東某紙器有限公司被南沙區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

　　公司倒閉了，偌大的空置廠房卻很快被投資客瞄上。廣州市中潤物業(yè)租賃有限公司以每平方米9元的租金拿下該園區(qū)，又以每平方米14元的價格分租給了老張。

　　本以為這比他原在番禺南村的廠房租金便宜，可事情卻沒有想象中的簡單。雖已有五六次的搬廠經(jīng)驗，合同里的附加條件還是讓頭一回遭遇“二房東”的老張嚇了一跳：撇開租金之外，既要收空地分攤費、物業(yè)管理費，廠房使用面積還得“打個八折”，即要加上20%左右的公攤面積。除了租用變壓器每月23元/ A的基本電費和用電度電價，二房東另加收每度0.15元的電費。即便他當時全部接受了，而今合同簽訂不到一年還是以各種理由被勒令搬走，“他們就是為了漲租，因為現(xiàn)在再租出去每平方就是二十五六了！”

　　在深圳開辦光控自動化設(shè)備生產(chǎn)工廠的阿賓亦有類似經(jīng)歷。去年年底，他與朋友在深圳市寶安區(qū)福永街道合租廠房，廠租每平方米21元。如今半年剛過，意圖單干的他再到福永街道和相鄰的沙井街道一問，周圍大量被“二房東”分租的廠房租金價格都漲到每平方米26元以上。

　　面對“摻水分”的廠房面積，在中山找廠的阿勝也苦不堪言。他向記者講述了自己的“尋廠苦旅”，在中山市東升鎮(zhèn)周邊鎮(zhèn)區(qū)找了三個月廠房，沒想到一個比一個離譜，廠房面積虛報40%，綜合電費高出國電50%，租金更喊出了比原房東高60%的價格，“二房東甚至當著我們的面說，除了與他合作，我們不可能在村委和社區(qū)租到其他廠房?！?br />
　　目前，廠租節(jié)節(jié)攀升已成為工業(yè)地產(chǎn)的趨勢，做了十年地產(chǎn)中介的鄔先生告訴記者，他是眼睜睜地看著租金不斷跳漲：在2013年前，工廠租金基本穩(wěn)定，二房東極少。但自那之后，一些人開始炒廠房，隨著加入的人越來越多，租金逐漸上漲。2015年，廣州市南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)每平方米月租才12-13元；2016年底報價達到15-16元；2017年上半年報價16-17元；2017年下半年普遍報價就漲到了20元左右，而現(xiàn)在已經(jīng)到了二十五六了。

　　廣州市尚酷物業(yè)管理有限公司何先生表示，“二房東”現(xiàn)象從2013年開始從深圳蔓延到廣州并迅速盛行，如今已覆蓋整個珠三角地區(qū)。以前原房主租賃廠房嚴守行規(guī)，采用廠租每三年增長10%的收益模式，廠房租賃面積按房產(chǎn)證面積計算“不縮水”。而“二房東”出現(xiàn)伊始也僅是以租金溢價獲利，到2016年卻開啟了增收費用、虛增面積的“新玩法”，“番禺區(qū)欖核鎮(zhèn)上坭村有個4800平方米的廠房，二房東對外虛報5800平方米，19元租回來，26元租出去，口氣很硬，愛租不租，廠房租賃市場整個都被二房東搞亂了?！?br />
　　記者致電廣州12345政府服務(wù)熱線，反映工業(yè)廠房租金跳漲、廠房面積虛增情況，咨詢有沒有相關(guān)部門進行管理。工作人員回復稱，目前暫無對應(yīng)的政府職能部門或相應(yīng)政策對工業(yè)地產(chǎn)“二房東”現(xiàn)象進行規(guī)制，若房東正常授權(quán)“二房東”進行分租，廠房租金的高低則由市場調(diào)節(jié)所定，而“二房東”與租客合同協(xié)議出現(xiàn)分歧，可通過協(xié)商溝通或法律途徑自行解決糾紛。

　　炒廠房者足跡遍布珠三角

　　根據(jù)知名地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2017年廣東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》披露，隨著傳統(tǒng)住宅與商業(yè)地產(chǎn)整體存量過剩、市場競爭激烈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以其低風險、高回報的特點逐漸受到青睞，一躍成為近些年來房地產(chǎn)投資熱點。在產(chǎn)業(yè)升級的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有廣闊的發(fā)展前景。隨著廣東省樓市調(diào)控繼續(xù)推進，部分資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧介紹，隨著珠三角地區(qū)城市加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、促進工業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，增值服務(wù)較低的加工制造業(yè)逐漸出走深圳、廣州，朝東莞、惠州、佛山和中山分南線和西線兩條路徑遷移，而工業(yè)物業(yè)租賃市場的投資熱點亦伴隨左右。

　　記者來到廣州市中潤物業(yè)租賃有限公司在番禺區(qū)石碁鎮(zhèn)的辦公樓，該公司的招商顧問吳小姐說，公司光是在番禺區(qū)和南沙區(qū)租賃的工業(yè)園區(qū)就達九個。據(jù)公開資料顯示，該公司董事長熊先生來自湖南，其“工業(yè)地產(chǎn)”遠不止這些，名下的公司還有廣州市楚東物業(yè)管理有限公司和廣州市君瀾物業(yè)管理有限公司。此外，該負責人又以投資人身份投資了廣州市瀚瀾物業(yè)管理有限公司、廣州市揚子物業(yè)管理有限公司、廣州市中楚云谷物業(yè)管理有限公司、廈門中創(chuàng)盈科物業(yè)管理有限公司以及廣州荷花酒店公寓管理有限公司，其圈廠的足跡從深圳、東莞輻射順德、佛山珠三角地區(qū)，綿延至廈門等地。

　　新塘鎮(zhèn)合東物業(yè)管理有限公司的小列向記者介紹，據(jù)他多年從事工業(yè)地產(chǎn)中介的經(jīng)驗，目前廣州市工業(yè)地產(chǎn)“二房東”類型的物業(yè)管理有限公司數(shù)量超過100家，公司內(nèi)部多設(shè)有由擁有地產(chǎn)中介工作背景的人員組成的市場調(diào)查隊伍。“嗅覺靈敏的他們能在比地產(chǎn)中介還要早的時間找到閑置廠房，并快速攬下?！?br />
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　　“二房東一下把空廠房全包下來了，他們通常多人合作，交給我們的三個月保證金很快就能從租客手中再收回來，實際上都不用拿出什么本錢來做生意?！狈洗迥彻I(yè)園區(qū)房東何女士去年將自家廠房以每平方米20元租金整租給“二房東”，不到一個月廠房便被分租完畢。她坦言，因擔心空置，如今房東們也更愿意把廠房租給投資客，“相比辦廠的，他們的實力更雄厚，租金從不拖欠且不用我們耗心費力進行日常管理?！?br />
　　尚酷物業(yè)管理有限公司何先生告訴記者，一些房東在出租物業(yè)時合同中也有不允許轉(zhuǎn)租的條款，但“二房東”仍有各種方法迫使其“接受現(xiàn)實”，譬如謊稱公司資金鏈斷裂，只能通過轉(zhuǎn)租填補租金漏洞等，該類手法行業(yè)俗稱“暗包”或“陰包”。而對于房東來說，只要能收到租金，租給誰其實他們并不在意。

　　據(jù)何先生分析，由于近年經(jīng)濟景氣回升，加之住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀政策調(diào)控，而且很多舊有廠房被改造成商業(yè)用途，工業(yè)地產(chǎn)的升值空間變大，很快便招致“掘金潮”。目前，廣州工業(yè)地產(chǎn)中介領(lǐng)域以廣州市昊信工業(yè)地產(chǎn)有限公司規(guī)模最大。而在工業(yè)地產(chǎn)租賃市場，廣州中興偉業(yè)物業(yè)管理有限公司、廣州市中潤物業(yè)租賃有限公司以及廣州百眾物業(yè)管理有限公司三家“二房東”占領(lǐng)市場份額最大。這些“二房東”往往也要通過地產(chǎn)中介來尋找房源和租客，而對地產(chǎn)中介來說，他們在給房東找“二房東”以及給“二房東”找租客的過程中，可以分別收取兩次中介費，這在客觀上也助長了一手房源緊張的情況。

　　東莞錦捷物業(yè)投資公司譚先生透露，聚焦珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)租賃市場的投資客中大部分人為湖南人，以湖南婁底地區(qū)最多，在深圳、東莞和惠州“圈廠”最甚。他們甚至成立了一個商會，逢年過節(jié)相聚一起交流各地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展風向，以便進一步投資。

　　炒作市場還是風險投資

　　“市場內(nèi)十米高廠房倉庫招租，空地大”、“獨院廠房倉庫招租”、“找廠房就找我”，記者在廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東洲水產(chǎn)品批發(fā)市場大門對面看到，一閑置倉庫的外墻被各類工業(yè)園廠房出租的廣告填滿。

　　“在新塘鎮(zhèn)，像這樣面積達12000平方米、高12米的廠房找出來總共不到10個，而現(xiàn)在空出來的頂多3個?！毙×懈嬖V記者，廠租價格的上漲一定程度上是工業(yè)地產(chǎn)租賃市場“供不應(yīng)求”所致，而部分企業(yè)對生產(chǎn)條件和貨品儲存有硬性要求，廠租根據(jù)廠房高度和車間距離不同會有差異。

　　東莞錦捷物業(yè)投資公司譚先生介紹，他們手中的廠房主要通過私人簽約、“招拍掛”以及與村民合作的方式而來。私人簽約通常采用六押一付的租賃模式，若空置期過長，則轉(zhuǎn)給實力更好的“三房東”、“四房東”，公攤面積也會不斷增加，直到將廠房出租出去。與村民合作的方式則占主流，只要村里有土地缺資金，他們便可注資合作搭建廠房，再用以出租。

　　“我們不是投機取巧哄抬物價，也沒有擠壓制造業(yè)生存空間，”面對中小企業(yè)主的集體聲討，廣州市中潤物業(yè)租賃有限公司物業(yè)管理黃經(jīng)理感到“很委屈”。他解釋，物業(yè)管理公司負責提供保安配備、監(jiān)控、廠房翻新、安全宣傳等基礎(chǔ)服務(wù)，本身無形中也投資了不少錢。此外，還得承擔比租客更為繁重的押金負重以及廠房空置風險，“二房東”的出現(xiàn)并盛行本就是一種符合市場需求的風險投資行為。

　　在廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同看來，受地價上漲過快的影響，廠房租金跳漲是一種必然趨勢，目前許多新型產(chǎn)業(yè)園實際上都已經(jīng)寫字樓化，形態(tài)落后的工業(yè)地產(chǎn)逐漸商業(yè)化，甚至轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)。而加工制造業(yè)作為工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，伴隨產(chǎn)業(yè)升級進程的推進，眾多中小微企業(yè)必然面臨外遷轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)型升級?！岸繓|”投資行為在符合市場規(guī)律的情況下，不斷推動周邊二三線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)，在某種程度上亦推動了地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，“二房東”盛行現(xiàn)象很大程度上說明了各類資金正在進入工業(yè)物業(yè)市場。從引入資金的角度看，投資客的出現(xiàn)是可以鼓勵的，它有助于盤活傳統(tǒng)廠房項目?！爱斎唬罄m(xù)要對工業(yè)物業(yè)的使用進行規(guī)范，即堅持既有產(chǎn)權(quán)屬性，防范隨意更改項目用途。相關(guān)部門也應(yīng)加強規(guī)劃，以有助于真正實現(xiàn)此類租賃項目和產(chǎn)業(yè)項目的協(xié)同發(fā)展?！?br />
　　某上市房地產(chǎn)公司的運營總監(jiān)也指出，廠房資源向部分公司集中是好事，反而會促進制造業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，這就像規(guī)模農(nóng)業(yè)有利于糧食增產(chǎn)一樣，大量資金進入工業(yè)地產(chǎn)只會提高招租效率和運營規(guī)范，如果租金過高自會有市場來調(diào)節(jié)。

　　而廣東財經(jīng)大學流通經(jīng)濟研究所所長王先慶卻持不同觀點。他指出，過去珠三角地區(qū)“三來一補”加工業(yè)創(chuàng)造的“戶戶點火、村村冒煙”農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展模式，促使大量粗放型工業(yè)區(qū)建成，而產(chǎn)業(yè)升級又催生了如今工業(yè)物業(yè)租賃市場。一般地產(chǎn)投資和物業(yè)服務(wù)收取合理租金是正常的市場現(xiàn)象，但在珠三角地區(qū)，龐大的“二房東”群體在正常租金背后還加收各項費用，依附土地不勞而獲，是一種逃避監(jiān)管的地下灰色經(jīng)濟，損害了國家利益并阻礙區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?！罢畱?yīng)重視這一被長期忽視的問題，必須進行專項研究，全面清查二房東市場的現(xiàn)狀和弊端，分析其存在的深層根源和危害，讓工業(yè)地產(chǎn)市場陽光化、透明化、法制化?！?br />
　　對生產(chǎn)企業(yè)來說，他們同樣顯然不認為這些“二房東”有什么好處。在東莞麻涌生產(chǎn)鋼構(gòu)材料的高先生向記者抱怨：“二房東的存在純粹就是擾亂市場，是他們把廠房租金炒高了，而且絕大部分收租不開發(fā)票不繳稅，這跟吸附在我們生產(chǎn)企業(yè)身上的寄生蟲有何差別？”

　　記者注意到，對于工業(yè)地產(chǎn)，省外已經(jīng)有些地方出臺了專門的管理辦法。例如湖南長沙市去年就出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法》，明確規(guī)定工業(yè)地產(chǎn)項目只能面向工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)企業(yè)銷售或租賃，要嚴格控制租售對象，不得向個人租售，也不得向工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)以外的對象租售。園區(qū)管委會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對銷售價格依據(jù)相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)控，避免畸高價格對全市地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生不良影響。

　　離搬離園區(qū)的最后期限越來越近，老張還是想多看幾處廠房再做決定，但他心里也越來越?jīng)]底：“沉重的房租壓力加上不斷增長的人工成本，制造業(yè)的產(chǎn)品價格始終上不去，不知道我的包裝廠還能在廣州堅持多久？”

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