鴻興房源

標(biāo)題: 北京限價(jià)房即將在近期迎來(lái)上市高潮等其他城市近期也在 [打印本頁(yè)]

作者: 丁霞 時(shí)間: 2018-6-15 09:51
標(biāo)題: 北京限價(jià)房即將在近期迎來(lái)上市高潮等其他城市近期也在
6月13日，據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，由于公示信息不全等原因，北京市住建委執(zhí)法大隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)要求6月8日獲得“預(yù)售許可預(yù)告”并在當(dāng)周末開(kāi)盤的兩樓盤立即整改，并就兩項(xiàng)目所涉及的違法違規(guī)行為進(jìn)行立案查處。

　　作為各地調(diào)控政策的重要組成部分，北京等地的限價(jià)房即將在近期迎來(lái)上市高潮，此前，一些城市的限價(jià)房出現(xiàn)了搶房現(xiàn)象，在樓市出現(xiàn)部分回暖的背景下，如何管理限價(jià)房，改進(jìn)相關(guān)調(diào)控政策，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　預(yù)期變化微妙

　　樓市正在局部回暖。

　　易居研究院發(fā)布的庫(kù)存報(bào)告顯示，截至2018年5月底，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。百城住宅庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)34個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，其中有73個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模低于去年同期水平。

　　不僅是全國(guó)整體去庫(kù)存的持續(xù)，在樓市風(fēng)向標(biāo)北京，盡管新房項(xiàng)目在六月才開(kāi)始大規(guī)模入市，目前市場(chǎng)反應(yīng)尚不明顯，但在二手房市場(chǎng)，北京已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。

　　鏈家6月初發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，北京市二手房市場(chǎng)持緩慢回暖，除受春節(jié)影響的2月以外，其他幾月的交易量均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上升，而5月的增速達(dá)到17.9%，在受其檢測(cè)的12個(gè)城市中排名第二。同時(shí)，當(dāng)月北京中心城四區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)）的成交均價(jià)環(huán)比上漲4.4%。

　　“市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生微妙的變化”，新城集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)數(shù)據(jù)之所以局部回暖，根本原因在于住房供不應(yīng)求，尤其是土地供應(yīng)趨勢(shì)性下降的局面仍未改變。對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，核心區(qū)無(wú)地可供已成定局，在“攤大餅”模式被逐漸摒棄的背景下，郊區(qū)的土地供應(yīng)也開(kāi)始趨緊，商品房供不應(yīng)求的局面還會(huì)持續(xù)。

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，一些政策造成了新房與二手房的價(jià)格倒掛，“利差”的出現(xiàn)一定程度上提升了購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期，放大了購(gòu)房需求，加劇了市場(chǎng)的失衡，在局部市場(chǎng)出現(xiàn)了一些熱點(diǎn)。

　　但多位受訪人士也指出，去庫(kù)存速度正在下滑，總體銷售增速也處在相對(duì)低速，局部地區(qū)的回暖難以開(kāi)啟樓市新的周期。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，在北京、合肥、蘇州等城市，樓市低迷之后出現(xiàn)了一定程度的反彈，但由于嚴(yán)厲的調(diào)控仍在持續(xù)，貨幣與信貸也依然趨緊，很難判斷這會(huì)是一個(gè)新的周期的開(kāi)始，局部地區(qū)的反彈難以持久。

　　爭(zhēng)議“限價(jià)房”

　　多位受訪人士均指出，由于局部不斷有新的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)，在“控房?jī)r(jià)”的調(diào)控基調(diào)下，各地的調(diào)控也會(huì)不斷升級(jí)。

　　中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布50次調(diào)控政策，刷新歷史紀(jì)錄。

　　在易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，這一輪的調(diào)控政策存在幾個(gè)典型特點(diǎn)，從區(qū)域分布來(lái)看，以弱二線和三四線城市為主，“哪里是熱點(diǎn)，哪里出政策”；從政策手段上來(lái)看，以限售為主，加上限貸限價(jià)政策，而限購(gòu)政策則只在少數(shù)幾個(gè)城市出現(xiàn)；此外，還有一大特征，是海南、成都等個(gè)別地方的調(diào)控特別嚴(yán)厲。

　　其中，引起討論最多的，是部分城市推出的“限價(jià)房”政策，也被認(rèn)為是上述熱點(diǎn)城市下一步調(diào)控升級(jí)的重要方向。

　　為了謀求住房市場(chǎng)穩(wěn)定，有關(guān)部門用強(qiáng)有力的手段將新建商品房的價(jià)格控制在一個(gè)相對(duì)較低的水平線，并在2017年成為調(diào)控的重要方向。而限價(jià)房在2018年迎來(lái)上市高潮，4月初，鏈家研究院發(fā)布調(diào)研報(bào)告稱，限價(jià)一定程度上可能導(dǎo)致同一區(qū)域新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)格，“非市場(chǎng)”的價(jià)格帶來(lái)購(gòu)房者的爭(zhēng)相搶購(gòu)。

　　這也直接導(dǎo)致了有關(guān)城市后續(xù)搖號(hào)購(gòu)房政策的出臺(tái)。3月以來(lái)，南京、上海、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、杭州等熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策。5月底至今，深圳也有兩個(gè)項(xiàng)目通過(guò)搖號(hào)入市。

　　但搖號(hào)作為保證購(gòu)房過(guò)程公平公正的手段，被認(rèn)為并不能從根本上解決價(jià)格倒掛的問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士建議，可以考慮退出限價(jià)政策，同時(shí)升級(jí)限購(gòu)，從而解決倒掛問(wèn)題。新加坡南洋理工大學(xué)教授黃有光此前對(duì)搖號(hào)制度的批評(píng)也引發(fā)熱議。

　　歐陽(yáng)捷向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道解釋，限價(jià)房實(shí)際上是高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障的住房體制中，中端有支持的體現(xiàn)，是政府通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者的讓利。而之所以出現(xiàn)倒掛，是在于政策體系的不完整，沒(méi)有通過(guò)政策對(duì)限價(jià)房與普通商品房做出“劃斷”，“限價(jià)房的自住和商品屬性與普通二手商品房沒(méi)有區(qū)別，這是問(wèn)題的關(guān)鍵”。

　　歐陽(yáng)捷指出，可以通過(guò)設(shè)置不同的契稅稅率，對(duì)流向二手房市場(chǎng)的限價(jià)房開(kāi)征利得稅、對(duì)限價(jià)房設(shè)置不同的限購(gòu)時(shí)間區(qū)別等手段，區(qū)分限價(jià)房與普通商品房，從而強(qiáng)化限價(jià)房的自住屬性，解決倒掛的問(wèn)題。

　　5月，北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》，規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，就被認(rèn)為是這一思路下解決限價(jià)房問(wèn)題的探索。

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