鴻興房源

標(biāo)題: 地價是房價最好的影子，至少近10年是這樣的。 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-6-19 09:31
標(biāo)題: 地價是房價最好的影子，至少近10年是這樣的。
地價是房價最好的影子，至少近10年是這樣的。

　　近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的土地數(shù)據(jù)均顯示，5月全國的地價大漲。就此，《華夏時報》記者查閱官方公布的土地數(shù)據(jù)則顯示，地價領(lǐng)漲了近10年，即從2008年至2016年間的全國供地面積減少了50%，但地價卻漲了近4倍。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，部分城市土地出讓金額刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄，受監(jiān)測的50個熱點城市合計出讓金額累計達(dá)到3130億元，同比上漲111.5%。其中，土地出讓金較多的城市有7個，包括杭州、重慶、嘉興等。

　　相比去年同期，今年1-5月也出現(xiàn)大漲。1-5月，50個大城市合計土地出讓金高達(dá)1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲了57.6%。

　　那么，為什么還會出現(xiàn)土地成交金額大幅上漲呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，能夠令開發(fā)商瘋狂拿地的原因，主要源于房價上漲動力很強(qiáng)，市場火爆。

　　不過，《華夏時報》記者了解到，盡管5月份土地成交金額創(chuàng)下歷史同期新高，但土地價格對各地樓市的價格影響并不明顯。對此次出現(xiàn)的“搶地潮”，有專家認(rèn)為可能需要從更深層次去考量：一二線城市土地成交冷淡，三四線城市土地成交出現(xiàn)大幅上漲，顯示出企業(yè)還在積極轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場。

　　中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉稱，在5月份的土地成交中，土地成交的重點的確是三四線城市。

　　5月土地成交上行

　　《華夏時報》記者注意到，5月份各地進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。從整體來看，土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)上升，土地成交的溢價率也隨之回到高點。

　　6月9日，克而瑞地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，5月份土地市場供應(yīng)小幅回升，全國330個城市經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬平米，環(huán)比上漲19%。5月份供應(yīng)地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比下降11%?！皬?月土地市場表現(xiàn)來看，整體進(jìn)入‘量漲價跌’的運行狀態(tài)，主要原因在于一二線城市土地成交頻繁遇冷，無地可賣?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究院發(fā)布的報告稱。

　　不過，綜合4月、5月數(shù)據(jù)來看，4月份土地市場走低后，5月成交規(guī)模同、環(huán)比均表現(xiàn)為上漲。對此，克而瑞地產(chǎn)研究院給《華夏時報》記者提供的報告分析稱，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質(zhì)多為商辦地塊，且出讓位置相對偏遠(yuǎn)等。此外，廈門、成都、天津均有地塊因無人報價而流拍。好在，三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，支撐起整個土地出讓金的持續(xù)大漲。

　　與此對應(yīng)的是，5月各地方政府發(fā)布政策頻率顯著提高。

　　對于下半年的土地市場走勢，克而瑞的報告指出，熱點城市將在控制地價的前提下，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng)，一二線城市成交量會因此回升。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競爭不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場熱度會繼續(xù)保持高位。

　　對此，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者采訪時表示：“中國房價漲跌的秘密，都是遵循著供求關(guān)系的市場規(guī)律，即供給多價格跌，供給少價格漲?！?br />
　　謝逸楓說，過去16年中國房價上漲的根源，歸根結(jié)底在于“兩權(quán)一制”的土地制度，控制著土地供應(yīng)與土地價格。“土地招拍掛制度是控制土地與價格的武器，分稅制成為地方政府依賴土地財政收入的關(guān)鍵。也就是說，房價上漲在于政府對土地供應(yīng)與地價控制，直接決定著供需關(guān)系，信貸與利率則是影響供需關(guān)系的間接因素。當(dāng)房價跌時，停止土地供應(yīng)地價上漲，刺激需求；房價上漲時抑制需求，供應(yīng)則保持不變，地價上漲。”10年地價漲了近4倍

　　供地多了，就能蓋更多的房子。

　　《華夏時報》記者調(diào)查獲悉，最近多個城市房價暴漲，不是開發(fā)商捂盤惜售導(dǎo)致的“萬人搶房”，而是土地供給太少。

　　為什么要減少土地供應(yīng)呢？ 6月13日，中國土地學(xué)會的一位專家告訴《華夏時報》記者，這幾年，地方土地供應(yīng)量銳減，土地收入?yún)s有增無減，只說明土地單價被提高了，而近十年來，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)便是最好的例證。

　　《華夏時報》記者細(xì)查了國家統(tǒng)計局發(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)的三項指標(biāo)（待開發(fā)土地面積、購置土地面積和土地購置費用）10年間的變化，的確足以佐證10年（見圖）地價漲了近4倍。

　　不過，官方公布的地價數(shù)據(jù)顯示，到2017年土地購置費用開始出現(xiàn)下降，從2016年的18778億元降為13644億元。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年待開發(fā)土地面積在近10年是最高的，達(dá)到48161.07萬平米，隨后2009年開始下降，隨后也有上升，但未高過2008年。而購置土地面積最高點則出現(xiàn)在2011年（44327.44萬平米），之后一直呈下降趨勢，直到2016年（22025.25萬平米）不到最高峰時期的50%。接著2017年又開始回升至25508萬平米，但仍處于低位。

　　與以上兩個數(shù)據(jù)年年下降形成鮮明對比的是，近10年的土地購置費用卻在一直增長，2007年為4873.25億元，2016年上漲到18778.68億元，整整漲了3.85倍。不過2017年的土地購置費用下降了，達(dá)到13644億元。

　　地價漲了，房價肯定要漲。

　　事實上，最近幾年，各地都在積極落實“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，從現(xiàn)實情況來看，地方政府減少土地供應(yīng)，通過各種手段去庫存，包括棚戶區(qū)改造、人才計劃等，房價上漲促使以更高的價格賣地?！斑@是一個死循環(huán)，弊病很大?！鄙鲜鐾恋貙W(xué)會的專家說。

　　除此之外，《華夏時報》記者調(diào)查時還發(fā)現(xiàn)一個事實，房企購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻一直上漲。房屋竣工面積上漲，那是因為很多城市樓盤越蓋越高，密度越來越大，目的就是要賣更多的房子。

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