鴻興房源

年輕人買房要注意什么？

看大家講了好多戶型 / 交通 / 配套 / 學(xué)區(qū)等戰(zhàn)術(shù)問題，作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員，我想講一個(gè)戰(zhàn)略層面問題——將房屋的使用價(jià)值和投資價(jià)值分開。

本思路對(duì)在北上廣深一線城市奮斗期年輕人適用，強(qiáng)二線城市可以參考。

我們經(jīng)常聽到人說(shuō)：

“買一個(gè)單室，婚后都沒法住，有什么用？”

“這里這么遠(yuǎn)，誰(shuí)要買這？”

“我一個(gè)剛需，我自己的房子，漲跌跟我有什么關(guān)系？”

“買了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎么辦？”

這些問題，都是沒有意識(shí)到我說(shuō)的觀點(diǎn)——房屋的使用價(jià)值和投資價(jià)值，要分開。

都說(shuō)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

這話不完全對(duì)，因?yàn)椤孔拥氖褂脙r(jià)值，并不值錢。使用價(jià)值，對(duì)應(yīng)的是房子的租金，而租金并不高。這一點(diǎn)，在一線城市尤為明顯：通常一套五六百萬(wàn)的房子，花六七千就租的下來(lái)。北上廣深一線城市的租金回報(bào)率，經(jīng)過 2016-2017 這一波房?jī)r(jià)上漲，都已經(jīng)低到了 2%以下。單看租金，可能租七十年都未必回本?，F(xiàn)在有出售使用權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房，簽長(zhǎng)租約，打擦邊球，能住能用但不能抵押不能落戶也不能辦產(chǎn)權(quán)證，居住價(jià)值和其他房產(chǎn)沒有任何區(qū)別，然而價(jià)格一定要低到同樣地段戶型商品房的一半以下。

這說(shuō)明：你買房子支付的錢中，有一大半買的并不是居住價(jià)值。

你買的是：附著在房屋之上的戶口、學(xué)位、配套、增值 / 保值預(yù)期。所以，房屋作為投資渠道和金融工具的屬性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單一的居住屬性。房子就是用來(lái)投資的，哪怕你只有一套房。

說(shuō)“房屋的使用價(jià)值和投資價(jià)值，要分開”，說(shuō)的是，作為無(wú)法在房子上一步到位的年輕人，不要把“我要住在這里”和“我要買這里的房”這兩個(gè)看上去非常相似的問題，混為一談。

“我要住在這里”，說(shuō)的是使用價(jià)值，如果你喜歡住在這個(gè)地方附近，可以租（當(dāng)然，長(zhǎng)租不穩(wěn)定，還好現(xiàn)在有越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓可以補(bǔ)足）；

“我要買這的房子”，說(shuō)的是投資價(jià)值，只有當(dāng)這個(gè)地方有未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期的時(shí)候，才劃算。

《奇葩說(shuō)》第二季半決賽，辯題“年輕人是不是要買房”，邱晨面對(duì)陳銘老師“我今天在這買了房，明天要去另一個(gè)地方工作，怎么辦”的質(zhì)詢，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一個(gè)地方租別人的?！髞?lái)邱晨順利晉級(jí)決賽，拿了第二季奇葩之王。

這就是房屋使用價(jià)值和投資價(jià)值分開的一個(gè)例子：自己買的房子，不是非得去住。

一個(gè)簡(jiǎn)單的原則是：住，可以租在自己方便的地方；買，則應(yīng)該買在能升值或者抗跌的地方。

比如，你在遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方買了個(gè)兩房，但上班在市中心。你一定要住在這個(gè)房子里么？——不一定，搞不好兩房租出去，你在市中心租一個(gè)單室長(zhǎng)租公寓，租金差還有找。

比如，你在中心區(qū)買了個(gè)單間，現(xiàn)在準(zhǔn)備結(jié)婚想換個(gè)大點(diǎn)的，如果沒錢加錢以房換房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方租一套兩房。

比如，我自己早先買了套廣州市中心的單間，當(dāng)年我月入七千，每月還六千的房貸。買后第一年，我還住在合租的房子里，租金 1100，新買的單間我租出去，租金收入 3200，這個(gè)差額就幫助我渡過了加薪前的還貸壓力期。對(duì)我來(lái)說(shuō)，這個(gè)單間，更類似于投資產(chǎn)品而非使用產(chǎn)品。

比如，諾基亞財(cái)務(wù)狀況不好，就把自己的總部大樓賣了，套了一筆錢出來(lái)，自己還租在自己的總部大樓里，交租金。當(dāng)你準(zhǔn)備賣小換大的時(shí)候，不妨也這么搞，先把房子賣了，自己租在里面，等買到大房子了，再搬過去。甚至，當(dāng)換來(lái)的房子租金比自己的老房子租金高的時(shí)候，你還可以在老房子里多租一段，減輕還貸壓力。

我現(xiàn)在也在面臨在廣州賣小換大的問題，按我現(xiàn)在那點(diǎn)有限的預(yù)算，我現(xiàn)在有兩種選擇：

1.換一套中心區(qū)的小房子（60 來(lái)平）；

2.換一套稍微郊區(qū)一點(diǎn)的大房子（100 多平）。

現(xiàn)在我決定選擇 1，雖然 60 來(lái)平以后很可能不夠住，但以中心區(qū)房子的租金，收上來(lái)隨便都可以租一套大一點(diǎn)的。而且，考慮到按我說(shuō)的，房子主要的價(jià)值在于投資屬性，想看投資屬性，我隨便拿出公司隔壁部門的專業(yè)報(bào)告報(bào)告截一張圖——

（數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯，華南區(qū)研究部）

我就會(huì)發(fā)現(xiàn)，過往年份，中心區(qū)物業(yè)保值增值情況都比郊區(qū)物業(yè)要好。哪怕同樣的資金，投入到中心區(qū)物業(yè)，幾年后我不得不換到郊區(qū)，都可以很方便地賣掉中心區(qū)，去郊區(qū)換個(gè)大的，而且，這幾年間中心區(qū)物業(yè)和郊區(qū)物業(yè)的漲幅差額也是一筆收入。

何況中心區(qū)房子一般說(shuō)來(lái)學(xué)區(qū)好一點(diǎn)。

當(dāng)然，不要太教條，很多有地鐵規(guī)劃的郊區(qū)物業(yè)在地鐵通車后，漲幅隨著區(qū)域成熟遠(yuǎn)超過中心區(qū)，比如廣州番禺萬(wàn)博 CBD。所以也不是遠(yuǎn)的房子就不能買，如果未來(lái)有地鐵新設(shè)線路 / 跨海大橋通車 / 自貿(mào)區(qū)政策落地等利好出現(xiàn)，買回來(lái)作為投資，享受漲幅，持有期間租出去收了租金在公司旁邊租一套小的，也是一套解決方案。何況，現(xiàn)在的一線城市通常多中心發(fā)展，你上班遠(yuǎn)的房子沒準(zhǔn)別人上班近，租金并不會(huì)受到太大折損。

這里中心區(qū)物業(yè)的“投資屬性”，既包括“房?jī)r(jià)漲勢(shì)喜人投資成功”的投資成功，也包括“有天經(jīng)濟(jì)不行了房?jī)r(jià)崩盤”情況下的保值功能。雖然總有上了車的人信誓旦旦表示還能漲，也確實(shí)漲了這么多年，但從業(yè)這么些年，很多大家沒留意的局部地區(qū)和局部樓盤的下跌我沒少見識(shí)過。這些下跌大多發(fā)生在市郊供應(yīng)量大替代性強(qiáng)的區(qū)域。未來(lái)能不能接著漲，我不知道，那么房?jī)r(jià)一旦下跌，至少中心區(qū)物業(yè)跌的少些。

至于很多人認(rèn)為的：我只有一套房，跌了漲了跟我有什么關(guān)系?！?dāng)然不對(duì)，實(shí)際上，個(gè)人唯一住房?jī)r(jià)格的升跌跟大家的生活質(zhì)量息息相關(guān)。

你這輩子就不會(huì)賣小換大么？那地產(chǎn)業(yè)“置換需求”這個(gè)詞兒哪來(lái)的。

大家總不至于相信，自己這輩子就只會(huì)住在自己 20 來(lái)歲買的一套房子里吧。我們父母這一代，到了四五十歲，都開始從當(dāng)年政府的福利分房的老樓里，搬進(jìn)了明亮寬敞的電梯商品房；以我們這代人的消費(fèi)主義，難道就會(huì)對(duì)自己現(xiàn)在這一套房從一而終？

所以自己的唯一住房，即使不考慮未來(lái)抵押借貸 / 變現(xiàn)移民 / 賣房去二線這些情況，只考慮未來(lái)同城換房，這一套住房的漲跌也對(duì)未來(lái)的置換需求產(chǎn)生很大的影響。

甚至，當(dāng)你真正相信房子要跌的時(shí)候，你完全可以把房子賣掉，自己依然租在這套房子里，當(dāng)然，最好建立在你家孩子已經(jīng)用了這個(gè)學(xué)位的基礎(chǔ)上。

2008 年前后我還在香港讀大學(xué)，金融危機(jī)前，房?jī)r(jià)狠狠漲了一輪。當(dāng)時(shí)我們商學(xué)院的一個(gè)教授，就敏銳感覺到房屋價(jià)值和價(jià)格出現(xiàn)背離，擔(dān)心要跌，把自己當(dāng)時(shí)的住宅 600 萬(wàn)港幣賣了出去，自己租房子住。后來(lái)那套房子瘋漲到 800 萬(wàn)，又在金融危機(jī)里腰斬到 400 萬(wàn)，雖然看起來(lái)有點(diǎn)賣早了，但教授畢竟算是躲過一劫。

至于那些每天喊著房?jī)r(jià)要跌，自己卻不賣房的所謂專家，他們這是“知行不合一”，很可能只是隨便蹭蹭熱點(diǎn)吸粉。

所以，“只有一套房所以漲跌跟我沒關(guān)系”是個(gè)誤區(qū)，只要你把房產(chǎn)看成是可以隨時(shí)變現(xiàn)購(gòu)買的投資產(chǎn)品，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)房子的處置可以非常靈活。

這也牽涉到另一個(gè)常見誤區(qū)——不要總想著一步到位。

很多人覺得，小房子沒有購(gòu)買價(jià)值，一個(gè)單室一廳的居室，結(jié)了婚就沒用，買來(lái)做什么。于是，在預(yù)算不足的前提下，他們要么買入了偏遠(yuǎn)區(qū)域的剛需兩房（增值潛力相對(duì)低下，甚至有下跌風(fēng)險(xiǎn)），要么決定攢錢憋套大的一步到位（這可能會(huì)面臨攢錢速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的窘境）。

如果簡(jiǎn)單把房屋看做“理財(cái)工具”，你就不會(huì)這么看。

如果不想著一步到位，先在中心區(qū)購(gòu)買一套小戶型住宅，一方面如我之前所說(shuō)，中心區(qū)房產(chǎn)相對(duì)抗跌，且投資價(jià)值更高；另一方面，購(gòu)買一套小戶型住宅上車，有助于年輕人平衡自己未來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——如果房?jī)r(jià)整體上漲，你的小戶型同步上漲，這個(gè)漲幅，相當(dāng)于幫你賺到了部分未來(lái)置換大戶型的首付；如果房?jī)r(jià)未來(lái)下跌，小戶型跌價(jià)少于大戶型，大戶型跌價(jià)更多，讓你購(gòu)買大戶型更加容易。

當(dāng)然，對(duì)于北京這種限購(gòu)政策嚴(yán)控賣小換大的城市，處女貸的地位非常重要，賣小換大逐步置換的策略可能不再好用，不過歷史上幾次限購(gòu)大多 2-3 年一個(gè)周期，可以考慮在下一個(gè)政策解松的時(shí)候進(jìn)行置換。

以及，我發(fā)現(xiàn)很多年輕人在評(píng)估買房風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，更看重“買貴了樓價(jià)崩盤下跌”的風(fēng)險(xiǎn)，而更少考慮“擔(dān)心下跌沒買最終樓價(jià)上漲買不起”的風(fēng)險(xiǎn)，在我看來(lái)，二者同樣值得留意。

總之，擔(dān)心自己被房子綁架的年輕人，大可不必?fù)?dān)心，能綁定一個(gè)人的，是思維而不是鋼筋混凝土。

當(dāng)然，住自己的房子，舍得裝修，住得踏實(shí)，這都沒錯(cuò)。不過，本題是回答“年輕人買房”要注意的問題，開頭也表明這套邏輯更適合一線城市，講的是年輕人在起步階段，資金有限，事業(yè)還處于上升期，變數(shù)還很大這個(gè)階段的買房策略。如果本來(lái)就有一步到位的實(shí)力，且事業(yè)趨于穩(wěn)定，對(duì)房屋的需求已經(jīng)從奮斗期年輕人單一的居住型需求提升到了享受型需求（比如中產(chǎn)），固然是直接買個(gè)市中心大戶型自己住進(jìn)去更舒服。

最后，就祝福一下大家都能買到房吧。