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標(biāo)題: 房企拆分物業(yè)上市將迎來(lái)新一輪的熱潮 [打印本頁(yè)]

作者: 丁霞 時(shí)間: 2018-7-24 10:05
標(biāo)題: 房企拆分物業(yè)上市將迎來(lái)新一輪的熱潮
當(dāng)前，在金融監(jiān)管日趨嚴(yán)格的背景下，房企融資渠道逐步收緊。另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，也促使很多房企尋求新的融資路徑，以緩解資金壓力。

　　據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)最新公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開(kāi)發(fā)現(xiàn)股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》顯示，截至2018年7月12日，申請(qǐng)?jiān)贏股上市的房地產(chǎn)業(yè)類企業(yè)仍處于排隊(duì)待審狀態(tài)。從排位上看，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)分列83、84、85和88位。相較于審批嚴(yán)格的A股市場(chǎng)，多數(shù)房企紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場(chǎng)。

　　自去年至今，三盛控股（02183.hk）、福晟國(guó)際（00627.hk）、正榮地產(chǎn)（06158.hk）等房企相繼完成了在港上市，這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場(chǎng)的希望。7月12日，來(lái)自南京的本土房企弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.hk）在港交所敲鑼宣布正式上市，而在它背后還有大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、寶能地產(chǎn)等房企，正在籌劃著赴港上市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，在港交所遞交招股書(shū)的房企至少有5家。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)除了上市平臺(tái)之外，其它融資渠道都在持續(xù)收緊，境外市場(chǎng)的上市平臺(tái)和渠道相對(duì)來(lái)說(shuō)還有空間。因此，在未來(lái)整體融資環(huán)境趨緊的情況下，很多房企都會(huì)考慮這種策略，所以才會(huì)出現(xiàn)扎堆赴港上市的情況。

　　此外，房企融資的急迫性也體現(xiàn)在公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中。根據(jù)弘陽(yáng)地產(chǎn)招股書(shū)顯示，2015年-2017年資產(chǎn)負(fù)債率分別為119.4%、136%、137.5%，近三年借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元。截至2017年底，弘陽(yáng)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的貸款占未償還債務(wù)總額的39.9%，兩年內(nèi)到期的貸款則占到未償還債務(wù)總額的六成；另一家排隊(duì)上市的美的置業(yè)，2015年-2017年資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到95.94%、94.65%、89.23%，與此對(duì)應(yīng)的凈負(fù)債率分別為622%、625%、118.9%，據(jù)其招股書(shū)顯示，截至2018年3月31日，美的置業(yè)擁有157.07億元現(xiàn)金，負(fù)債總額為1089億；大發(fā)地產(chǎn)2015年-2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%和269.8%，報(bào)告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)的銀行貸款及其他借貸為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。

　　“在未來(lái)兩三年，A股市場(chǎng)對(duì)房企開(kāi)閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉(zhuǎn)而尋求境外資本市場(chǎng)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷同時(shí)指出，境外資本市場(chǎng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的融資會(huì)給予認(rèn)可和支持，對(duì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般、專業(yè)能力不足、發(fā)展前景不明朗的企業(yè)，即便是在港股市場(chǎng)，也未必能夠獲得資本市場(chǎng)的青睞或支持。

　　除了地產(chǎn)主業(yè)板塊，還有不少房企分拆旗下物業(yè)板塊謀求上市。

　　自2014年房企花樣年控股（01777.HK）分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活（01778.HK）赴港上市后，以物業(yè)管理為主的房地產(chǎn)服務(wù)商登陸資本市場(chǎng)逐漸成為主流。在此熱潮引領(lǐng)下，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關(guān)業(yè)務(wù)，角逐資本市場(chǎng)。尤其是今年，已經(jīng)有雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）旗下的雅生活服務(wù)（03319.HK）和碧桂園（02007.HK）旗下的碧桂園服務(wù)（06098.HK）兩家公司登陸港股，此外還有佳兆業(yè)和新城控股旗下物業(yè)也計(jì)劃上市。截至目前，共7家物業(yè)企業(yè)登錄香港主板市場(chǎng)，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

　　對(duì)此，一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢(shì)。主要因?yàn)橐环矫嫖飿I(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性。另一方面，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也相對(duì)更加穩(wěn)定。

　　“物業(yè)通過(guò)資本加持、技術(shù)助力，將為企業(yè)發(fā)展賦能加速。通過(guò)登陸資本市場(chǎng)獲得資金支持并加快兼并收購(gòu)，同時(shí)搭建平臺(tái)、加強(qiáng)信息化建設(shè)，以增值服務(wù)助力企業(yè)高速增長(zhǎng)，以商業(yè)模式升級(jí)及規(guī)模化運(yùn)營(yíng)提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，物業(yè)的分拆上市對(duì)房企的業(yè)績(jī)影響不會(huì)太大，畢竟物業(yè)收入在整個(gè)房企營(yíng)業(yè)收入中占比很小。在業(yè)務(wù)剝離之后，更有利于房企專心做好自己的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)有更多的房企會(huì)進(jìn)行分拆物業(yè)上市。

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