鴻興房源

標(biāo)題: 禁止新建賽馬場禁止開發(fā)商建別墅土豪以后在買不到一手... [打印本頁]
作者: 丁霞    時間: 2018-7-25 10:08
標(biāo)題: 禁止新建賽馬場禁止開發(fā)商建別墅土豪以后在買不到一手...
018年7月24日南都版面。

　　同樣為2萬億GDP總量(人民幣計價)，廣州的市域面積(7434平方公里)是香港的6.7倍、新加坡的10.4倍，換句話說，廣州每平方公里土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，大約相當(dāng)于香港的1/6，新加坡的1/10。如何提高單位土地產(chǎn)出，成為廣州市政府急需解決的問題。

　　近年來，廣州市政府陸續(xù)出臺一系列政策，努力提高工業(yè)用地利用效率。上周，市政府公布了《廣州產(chǎn)業(yè)用地指南(2018版)》，對三個大類600多個小類的產(chǎn)業(yè)在廣州的用地條件進(jìn)行統(tǒng)一把關(guān)，凡是用地規(guī)模較大但產(chǎn)值較低、不利于產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化的項目將被限制用地，資源消耗大、污染環(huán)境、工藝技術(shù)需要淘汰的產(chǎn)業(yè)項目將被禁止用地。

(, 下載次數(shù): 1)

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　　今年早些時候公布的《廣州總體規(guī)劃草案(2017-2035)》明確提出廣州未來將控制人口規(guī)模、有序疏解舊城區(qū)人口，以資源環(huán)境承載力為硬約束，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，2020年后新增建設(shè)用地逐步減少。上述總規(guī)中“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”的思想，意味著此前多年通過大規(guī)模造城拉動經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展路徑徹底結(jié)束了，而這一點也成為上周公布的《廣州產(chǎn)業(yè)用地指南(2018版)》的總原則。

　　2018年版指南開宗明義地提出，需要將具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集中分布在一定區(qū)域，從而有效縮小產(chǎn)業(yè)用地的數(shù)量，節(jié)約集約用地，提高產(chǎn)業(yè)用地效益。

　　指南還將全市現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)分成三類共計107個產(chǎn)業(yè)園。第一類工業(yè)園區(qū)(工業(yè)集聚區(qū))主要容納的產(chǎn)業(yè)項目包括廣州的汽車、電子產(chǎn)品、石油化工等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以及電子信息、生物醫(yī)藥和海洋產(chǎn)業(yè)等先進(jìn)制造業(yè)；第二類物流園區(qū)(物流集聚區(qū))主要容納的產(chǎn)業(yè)項目為倉儲業(yè)、道路運輸業(yè)、管道運輸業(yè)、裝卸搬運和運輸代理業(yè)等產(chǎn)業(yè)；第三類生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)園區(qū)(生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū))主要接納包括總部經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)、會展、科技創(chuàng)新等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

　　上述107個產(chǎn)業(yè)園中，中心城區(qū)基本都是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，外圍主要是工業(yè)集聚區(qū)，還有少量物流集聚區(qū)。

　　優(yōu)先保障先進(jìn)制造業(yè)需求

　　2018年版指南還嚴(yán)格提出，凡是對列入限制用地項目目錄的建設(shè)項目，新建項目未經(jīng)市土地管理委員會審議通過，投資管理、國土規(guī)劃管理部門原則上不辦理相關(guān)手續(xù)；改建、遷建項目需報省級以上投資主管部門核準(zhǔn)，嚴(yán)禁以改造之名擴(kuò)大生產(chǎn)能力。

　　作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能的配套措施，本版指南也提出，對符合國家、廣東省、廣州市相關(guān)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的產(chǎn)業(yè)用地項目，在符合產(chǎn)業(yè)方向，明確產(chǎn)業(yè)用地類型的前提下，可采用掛牌方式出讓，優(yōu)先安排供地，實現(xiàn)“以項目找土地”，提高土地資源開發(fā)效能。

　　同時，“三舊”改造土地及新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)先保障先進(jìn)制造業(yè)需求；對新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快、用地集約且需求大的地區(qū)，適度增加年度新增建設(shè)用地指標(biāo)。在符合規(guī)劃的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)用地單位在不改變用地主體、重新開發(fā)建設(shè)等前提下，充分利用工業(yè)廠房、倉儲用房等存量用地興辦研發(fā)設(shè)計、文化創(chuàng)意、健康服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。



　　全市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)分成三類。

　　新版指南

　　四大看點

　　重點限制國家機(jī)構(gòu)新建辦公樓

　　在本版指南中，列入限制/禁止用地項目目錄的共涉及食品飲料、煙草、紡織、制革、造紙印刷、石油化工、醫(yī)藥制造、化學(xué)原料及制品、橡膠和塑料制品、冶金壓延加工、金屬制品、通用和專用設(shè)備、電氣機(jī)械和器材制造、電力生產(chǎn)、房地產(chǎn)、公共設(shè)施管理、文體娛樂業(yè)等35個行業(yè)項目。

　　南都記者注意到，限制類項目中具體包括廣州已經(jīng)數(shù)量飽和的新建大型體育場館設(shè)施建設(shè)，另外還包括限制機(jī)動車交易市場、家具城、建材城等；限制大型娛樂項目游樂設(shè)施、主題公園(影視城)、仿古城等。

　　指南還重點限制國家機(jī)構(gòu)新建辦公樓，要求凡是中央直屬機(jī)關(guān)、國務(wù)院各部門、省(區(qū)、市)及計劃單列市黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項目須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)；凡是中央和國家機(jī)關(guān)所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位新建辦公樓項目，須經(jīng)國家發(fā)展改革委批準(zhǔn)(使用中央預(yù)算內(nèi)投資7000萬元以上的，須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn))。而省直廳(局)級單位和地、縣級黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項目，須經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，地、縣級黨政機(jī)關(guān)直屬單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項目，須經(jīng)地級人民政府(行署)批準(zhǔn)。

　　另外，在禁止類項目方面，指南提出禁止新建、擴(kuò)建高爾夫球場、賽馬場；禁止開發(fā)商建別墅；禁止黨政機(jī)關(guān)(含國有企事業(yè)單位)新建、改擴(kuò)建培訓(xùn)中心(基地)和各類具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設(shè)施或場所建設(shè)項目。

　　部分產(chǎn)業(yè)項目研發(fā)投入占比需超3%

　　廣州發(fā)布的2018版用地指南中，對本市工業(yè)項目用地指標(biāo)單獨設(shè)立的“科技率”指標(biāo)則是一大特點。

　　資料顯示，為了提高工業(yè)項目的科技創(chuàng)新能力和研發(fā)投入，廣州在2013年版本的用地指南中就首次將“科技率”作為產(chǎn)業(yè)用地后評估指標(biāo)之一，這一指標(biāo)也沿用到2018版指南中。指南介紹，科技率指標(biāo)主要包括三項：包括研發(fā)人員投入比例(研發(fā)人員占企業(yè)總從業(yè)人員的比例)、研發(fā)經(jīng)費投入強(qiáng)度(研發(fā)經(jīng)費除以企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入)、新產(chǎn)品銷售收入比例(新產(chǎn)品銷售收入除以主營業(yè)務(wù)收入)三個指標(biāo)。

　　根據(jù)指南列出的指標(biāo)，研發(fā)經(jīng)費投入強(qiáng)度至少需要達(dá)到3%的行業(yè)有：廢棄資源綜合利用業(yè)(3.6%)，儀器儀表制造業(yè)(3.9%)，計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)(3.2%)，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設(shè)備制造業(yè)(15.3%)，專用設(shè)備制造業(yè)(5.1%)，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)(8.6%)，醫(yī)藥制造業(yè)(3.9%)。

　　按照今年年初市政府工作報告的要求，2017年廣州市研發(fā)經(jīng)費占GDP為2.5%，在珠三角各市中處于中等水平，而2018年要爭取提高到2.7%。這也意味著要實現(xiàn)這一目標(biāo)，廣州需要在上述行業(yè)中多引進(jìn)項目，才能逐步提高研發(fā)經(jīng)費投入水平。

　　工業(yè)用地可先租后讓或彈性出讓

　　本版指南的一大特點是新增了鼓勵工業(yè)用地彈性出讓的做法，還提及鼓勵企業(yè)對于工業(yè)用地先租后讓。

　　指南表示，彈性出讓的土地使用權(quán)年限，依照《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法的通知》(穗府規(guī)〔2017〕9號)有關(guān)規(guī)定，一般不得超過20年，具體年限可由各區(qū)根據(jù)項目所屬產(chǎn)業(yè)類型、企業(yè)自身實力等情況確定。對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批準(zhǔn)，以市人民政府認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。

　　工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。

　　對于上述調(diào)整的背景，廣州城建部門一名熟悉土地管理的人士告訴南都記者，此舉是為了提高土地更新的效率，避免一些在市場競爭中逐漸被淘汰的企業(yè)投機(jī)取巧，不增加研發(fā)提高競爭力，反倒利用手里的工業(yè)用地“三舊”改造掙快錢。

　　他介紹，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日國務(wù)院令第55號)規(guī)定，工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年，各地在設(shè)定工業(yè)用地出讓年限時，往往以最高年限50年為出讓期限，企業(yè)拿地的時候出于未來土地升值的考慮，也傾向于多占地，而且以50年最高期限拿地。

　　但在市場競爭環(huán)境下，大部分私營企業(yè)壽命基本上僅有10-20年左右，到期很多都退出或者股權(quán)出讓了。兩者之間不匹配，也使得許多工業(yè)園區(qū)無法在產(chǎn)業(yè)升級換代時對土地利用及時調(diào)整，導(dǎo)致了土地利用效率低下。通過工業(yè)用地彈性出讓，靈活調(diào)整出讓年限，一方面可以避免企業(yè)在項目初期多占地，另一方面也能讓工業(yè)園更快速地調(diào)整用地項目，提高土地使用效率。

　　企業(yè)產(chǎn)出不達(dá)標(biāo) 政府可收回土地

　　指南提出，以建設(shè)項目投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、產(chǎn)值能耗等指標(biāo)作為土地使用條件的，應(yīng)按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由政府要求企業(yè)提交項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和政府的監(jiān)管依據(jù)。政府部門應(yīng)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書進(jìn)行監(jiān)督，并適時通報國土規(guī)劃部門。項目用地達(dá)不到約定的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進(jìn)行處置。

　　指南還提出將建立用地項目土地利用績效評估制度。在出讓合同中約定，達(dá)產(chǎn)后每年對用地項目土地利用績效進(jìn)行評估。未達(dá)到承諾書約定要求的，政府部門應(yīng)要求用地單位進(jìn)行限期整改，整改總期限不得超過1年。對連續(xù)3年不達(dá)績效預(yù)期或3年累計數(shù)不達(dá)預(yù)期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。

　　據(jù)南都記者了解，目前國內(nèi)已經(jīng)有部分工業(yè)園區(qū)采取了這一做法。

　　背景

　　11年出臺四版用地指南

　　據(jù)了解，廣州產(chǎn)業(yè)用地指南自2007年首次啟動編制以來，已完成了多次更新，分別為2009年版、2013年版，而上周公布的2018年版，已經(jīng)是廣州的第四版指南。

　　從2009年版本開始，廣州就將所有用地需求劃分成工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)四大類進(jìn)行管理，前三大類都設(shè)置了投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例和用地指標(biāo)6項控制指標(biāo)，最后一類設(shè)置4項控制指標(biāo)。

　　2013年版在此基礎(chǔ)上，結(jié)合資源消耗和環(huán)保要求，新增限制和禁止用地項目目錄。同時，在產(chǎn)業(yè)用地控制指標(biāo)原有標(biāo)準(zhǔn)上增加了土地產(chǎn)出率、產(chǎn)值能耗、科技率指標(biāo)，新增了低碳環(huán)保的要求。另外又制定了單獨供地產(chǎn)業(yè)目錄，以此實現(xiàn)工業(yè)用地集約化利用。

　　而2018版目錄則調(diào)整了產(chǎn)業(yè)分類的體系，將上一版34個限制和禁止用地的項目增加到35個，同時適應(yīng)“三舊”改造的新要求，增加了工業(yè)用地可以先租后買、彈性供地的做法。而對于最近幾年大力鼓勵發(fā)展的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，則采取用地保障措施，提出土地出讓底價可按工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行。

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