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標題: 深圳調控升級：限售限離限企業(yè)買房小產(chǎn)權也要限售了？ [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-7-31 20:13
標題: 深圳調控升級：限售限離限企業(yè)買房小產(chǎn)權也要限售了？
剛剛，深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳轉發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關于進一步加強房地產(chǎn)調控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

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1.暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買商品房。

2.各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等) 上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。

3.商品住房3年限售，商務公寓5年限售。

4.對購房人離婚2年內申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行。

01 業(yè)內解讀

| 深圳資深地產(chǎn)媒體人朱羅紀

深圳此次出臺新政最首先的目的是打擊短期炒賣行為。而這個政策對不同的產(chǎn)品則會有不同的影響：

1.公寓：公寓是新政中受影響最大的產(chǎn)品。去年公寓呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，不斷出現(xiàn)大宗交易，在新政后，入場的資金將被鎖死，公寓“寬進嚴出”，成交速凍。

2.新房：新政規(guī)定深圳住宅在拿到房產(chǎn)證兩年后方可交易，以當下深圳市場的行情來看，新房普遍要2年才能交房，意味著買新房的購房者需要在手上持有接近五年的時間。從這個角度看，深圳新政對新房的沖擊大于二手房。

3.二手房：對二手房市場短期會有影響，二手房會冷凍半年左右的時間。當下深圳投資可扎堆的二手房市場，很多人準備了兩年的月供。限售三年將通過持有期的延長增加資金成本，打擊短炒。

從供求關系來講，深圳最根本的解決方法還是要增加供應。長期來看，深圳的房價不會因為政策而下跌，更可能因為外部的沖擊而產(chǎn)生波動。

本次新政主要是打補丁，說明深圳抗風險能力比較強，可以承受適當?shù)牟▌?。今天，中央政治局跟深圳同時發(fā)生，反應出一個相同的態(tài)度：接下來對房地產(chǎn)還是會持續(xù)嚴格控制。

| 深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓

對法人單位買賣商品住宅和公寓銷售的限制，符合市場預期，主要是進一步遏制商品住宅的短炒。對信貸政策的進一步細化，是針對假離婚等現(xiàn)象出臺的對策。

資金有可能部分流向工商鋪，但在貿易戰(zhàn)的變數(shù)下，大幅度增加工商鋪的交易量基本不存在。資金在房地產(chǎn)避險情緒增加。

綜合來說，本次政策在此前深圳已是全國最嚴的基礎上，嚴上加嚴，進一步增加房價橫盤乃至小幅下挫的預期，符合2015年起深房中協(xié)對深圳商品住宅市場交易量和價格調整的預測。

| 深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺博士

對限購政策限價政策打補丁，消除一二手樓價差推動的投機行為。對公寓和二手樓限售等政策收緊，屬于未雨綢繆，提前預防深圳新房住房供給不足可能造成的二手樓和準住房、公寓價格上漲。同時，也為央行放水筑了一道的防水墻。一手樓價格倒掛，影響不大，二手樓壓力比較大。

| 廣東華商律師事務所律師周爭鋒

政策規(guī)定的通知發(fā)布之日起，依據(jù)民法常識不含通知發(fā)布的當日，也就是今天31號全天的網(wǎng)簽合同均是不受政策影響的，網(wǎng)簽合同上會體現(xiàn)有錄入及打印網(wǎng)簽合同房具體時間，不出意外，今晚中介也會加班加點錄入網(wǎng)簽合同。

《民法總則》第二百零一條按照年、月、日計算期間的，開始的當日不計入，自下一日開始計算。明天（8月1日）含當天以后網(wǎng)簽的一手二手商品住房，自取得不動產(chǎn)權證書之日起限售三年。

按照小時計算期間的，自法律規(guī)定或者當事人約定的時間開始計算。

| 深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉博士

1、央行開啟放水，怕資金流入樓市，熱點城市率先調控，做出表率。

2、近期，新華社三問樓市之二《個別城市對炒作睜只眼閉只眼希望高房價拉高地價》指出，今年以來，深圳嚴格執(zhí)行各項調控政策不放松，房價實現(xiàn)連續(xù)20多個月穩(wěn)中有降，給予高杠桿炒房者一次深刻的市場教訓。首次肯定了某地調控政策，深圳是改革開放的前沿陣地，做出表率。

3、近期一線城市回升，深圳是今年以來熱點城市中，唯一一個新房二手房累計成交量同比都上漲的城市，而且深圳2015在全國各大樓市率先反彈，房價翻了一倍，那時全國其他城市都很低迷。到目前為止，已過去了3年。按照板塊輪動的規(guī)律，深圳也將率先回暖。

4、深圳率先調控，反映了國家希望通過深圳調控，將一線城市反彈的勢頭壓住，引導市場預期，給貨幣政策松綁創(chuàng)造條件。

此外，深圳大宗交易一向活躍，去年商務公寓基本上有1/3的成交量被機構買走，深圳是投資機構（特別是私募機構全國最多）最多的城市。下半年，深圳新房將大量推出，一二手房價格倒掛繼續(xù)存在，投資機構買房，個人利用零門檻注冊機構買房，將會大量存在。

之前已經(jīng)有杭州，西安，長沙成都出臺了限制企業(yè)買新房的政策，就是因為一、二手房價格倒掛，一手房交易成本低很多，投資者注冊機構買房，深圳的政策，主要就是堵住這個漏洞。

| 樂有家研究中心點評

◎限售

對于買房自住長持的人而言，限售對他們不會有太大影響。本次限售政策的出臺，主要針對的是短線投資客。短炒客頻繁換手，推動了房價的上漲，對市場對剛需都造成了不好的影響。從深圳近幾年出臺的政策來看，都在逐步打壓投資行為。

而此次深圳出臺住宅限售3年、公寓限售5年的政策，從限制交易的角度抑制了短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。讓樓市回歸到“房住不炒”的本質，進一步控制了房價的上漲，使得二手交易市場往健康有序的方向發(fā)展，利好剛需。

此外，限售政策的出臺將利好“滿五唯一”的二手住宅房源，購房者可多多關注。由于政策出臺突然，市場可能會迎來一小波毀約潮，建議買賣雙方在交易前了解清楚各自的情況，避免糾紛，順利交易。

◎限離

為了降低買房首付，“假離婚”一直是不少人鉆漏洞買房的方式，也成為投資客常用的買房手段之一。而本次對于離婚差異化的信貸政策執(zhí)行，則扼殺了違法違規(guī)的“假離婚”現(xiàn)象，利好樓市長遠健康發(fā)展。

◎禁止企業(yè)購房

當前深圳樓市住房相對緊張，禁止企業(yè)購房給予個人購房者更多的購房機會，有助于緩解住房市場的供求壓力。此外，由于限購等原因，會有一些投資客通過公司名義購買住宅，所以禁止企業(yè)購房也有助于打擊投資客炒房。

當前深圳樓市企業(yè)購房的比例并不普遍，占比較小，但這一政策的出臺，也表明了政府嚴格執(zhí)行限購政策的決心，相當于給限購政策打補丁。

02政策全文

《深圳市人民政府辦公廳轉發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關于進一步加強房地產(chǎn)調控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

一、加強法人單位購買住房管理

暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

通知發(fā)布之日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建深圳商住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)；通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。

二、加強商務公寓銷售和運營管理

各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等) 上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。

通知發(fā)布之日起，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產(chǎn)權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權利證書的，不在禁止轉讓之列。

三、加強商品住房轉讓管理

居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動產(chǎn)權利證書之日起3年內禁止轉讓。

通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉讓之列。

四、完善差別化住房信貸政策

對購房人離婚2年內申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

市房地產(chǎn)主管部門將進一步加大市場整頓力度，聯(lián)合市場監(jiān)管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、自媒體惡意炒作、發(fā)布虛假信息、擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為。

進一步加強新建商品住房的銷售管理工作，對社會關注度較高、預計購房人數(shù)較多的樓盤，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作，并對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監(jiān)管。

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