鴻興房源

標(biāo)題: 重點城市二手房市場開始降溫，調(diào)控要面臨更大的下行壓... [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-8-18 09:23
標(biāo)題: 重點城市二手房市場開始降溫，調(diào)控要面臨更大的下行壓...
7月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)于8月14日公布。大家的眼睛都是雪亮的：只有3個城市新房價格下跌，這個數(shù)量創(chuàng)了該數(shù)據(jù)公布以來的最低值。

　　另一個有意思的現(xiàn)象是，自今年3月份開始，15個熱門城市的房價數(shù)據(jù)不再單獨(dú)列出。過度解讀沒必要，但我覺得，這至少反映了一點：這些城市都不需要重點拿出來說了，也不需要以他們來佐證調(diào)控的成果。

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　　最近兩三個月，70個大中城市新房的環(huán)比漲幅都有點擴(kuò)大，4月份以前，漲幅最高的也不過2%左右，但4月份以后，漲幅3%以上的城市開始增多，這在過去一年多是比較少見的。對于這種現(xiàn)象，我認(rèn)為有兩個主要原因：

　　1、限價仍繼續(xù)，但上限開始松動。

　　各地在清理隱性購房成本上面持續(xù)發(fā)力，一些隱性成本開始顯性化。比如在備案價上多上浮一點，但換來的是開發(fā)商不能再搞各種搭售。這一點我在之前的文章中也提及過，目的是讓數(shù)據(jù)更接近市場。

　　2、一些積壓的高價盤開始放量

　　事實上，為了調(diào)控房價，過去一年多，很多城市的高價盤都無法入市。但最近幾個月，高價盤備案也在提速，不少二線城市的新房環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大，也跟這個因素有關(guān)。

　　雖然新房的漲幅有所擴(kuò)大，但沒必要太擔(dān)心，總體基調(diào)仍然是穩(wěn)定，各地都立了軍令狀，不可能再出現(xiàn)反彈的行情。更重要的是，今年土地市場并不好，易居監(jiān)測的40個典型城市，土地成家均價連續(xù)4個月同比下跌，成交持續(xù)放大。通過土地供應(yīng)來遏制房價反彈的勢頭明顯。

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　　與新房市場相比，二手房市場現(xiàn)在是真的有點冷了。

　　貝殼研究院監(jiān)測的重點13個城市，成交量和成交價都出現(xiàn)了明顯的跌幅。

　　成交價方面。

　　上海二手房成交均價為50164元，環(huán)比下跌2.6%，已經(jīng)連續(xù)8個月下跌。

　　而在長沙7月份的成交均價為11580元，環(huán)比下跌2.9%，終于開始下跌了。

　　其他明星城市的二手房成交均價，成都為1511元，環(huán)比下跌2.3%；西安為15825元，環(huán)比下跌4.5%；天津為25497元，環(huán)比下跌2.6%，海河英才計劃之后，僅兩個月房價就打回了原型。武漢為19928元，環(huán)比下跌2.9%，跌幅明顯擴(kuò)大。

　　成交量方面，天津6、7月份環(huán)比跌幅分別達(dá)到了53.8%和39.2%。武漢6、7月份跌幅則分別為8%和7.7%。杭州6、7月份環(huán)比跌幅分別為20.2%和29.2%，青島則分別下跌4.1%和21.2%。濟(jì)南新房這兩個月漲幅明顯，但二手房近兩個月成交量分別下跌了15%和5.1%。

　　二手房市場相對新房市場更為真實。從數(shù)據(jù)層面來看，二手房市場后續(xù)走勢仍然偏弱，這種走勢受多重因素疊加影響。

　　首先是土地市場的影響。土地市場的表現(xiàn)實際上代表了開發(fā)商的預(yù)期，顯然開發(fā)商對后市信心不足。

　　而購房者層面，實際人才落戶帶來的購房需求并不如預(yù)期強(qiáng)大。以天津為例，雖然人才計劃帶來了二手房市場的短暫狂歡，但新落戶人群的購房實力并不強(qiáng)，購房目標(biāo)普遍集中在總價100萬-150萬之間。類似情況也出現(xiàn)在成都、武漢和西安等地。

　　現(xiàn)在的韭菜接盤能力相比較房價，已經(jīng)弱了很多。成交周期拉長，這一點打算賣房子的房主也清楚。貝殼研究院監(jiān)測的13城，有11個城市帶看量錄得下跌。其中長沙二手房帶看量跌得最狠，達(dá)到了35.2%。相應(yīng)的，業(yè)主掛牌價也在下跌。

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　　7月末住建部追加了“堅決遏制房價上漲”的表態(tài)，不少人覺得接下來還會有更嚴(yán)厲的措施出現(xiàn)。但從上述分析已經(jīng)可以得出，當(dāng)前樓市預(yù)期已經(jīng)明顯降溫，對調(diào)控而言，要的是穩(wěn)定，接下更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎。

　　接下來如果還有什么調(diào)控措施，我估計仍然會集中在定調(diào)層面，不會有什么具體的措施。因為從整體來看，其他數(shù)據(jù)都不好看，唯有房地產(chǎn)的投資和銷售數(shù)據(jù)在小幅上行，短期內(nèi)仍然找不到替代的動力。房地產(chǎn)占固定投資的比例超過20%，國民7成的財富都表現(xiàn)為房地產(chǎn)，銀行也有大量的開發(fā)貸，個人住房貸款等資產(chǎn)。這些都容不得房地產(chǎn)出現(xiàn)劇烈震蕩。

　　比如限價，以前是防止房價上漲，接下來恐怕要擔(dān)心房價下跌了，設(shè)置地板價也未可知。而這恐怕又會引發(fā)輿論壓力。還有地價，各地流拍已經(jīng)影響到地方的收入，后續(xù)或許也會有微調(diào)。

　　至于房地產(chǎn)稅，內(nèi)部版本早就有，但現(xiàn)在其實更加尷尬。因為推出來總歸是個利空信號。而現(xiàn)有措施已經(jīng)取得了階段性成果，再加壓，樓市的可控性又會脆弱一分。

　　2018年，樓市調(diào)控的難度，相比2017年有過之而無不及。如果說之前有所取舍的話，現(xiàn)在則要照顧到各方的需求。

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